Varastoinnin keskittyminen valtaa alaa, sanovat globaalit sijoittajat
Konsolidoituminen tulee saamaan jalansijaa 350 miljoonan neliömetrin varastosegmentissä maassa, kuten se tapahtui toimisto- ja asuinkiinteistöissä, sanoivat eräät suurimmista globaaleista sijoittajista tällaisiin kiinteistöihin.
Vaikka Blackstone, kanadalaiset rahastot CPPIB ja Ivanhoe Cambridge (kanadalaisen CDPQ-rahaston kiinteistöosasto) ovat sijoittaneet intialaisiin varastotiloihin viime vuosien ajan, kehittäjät, kuten yhdysvaltalaiset Prologis ja Lodha, ovat tulleet alueelle viime vuosina. .
”Pienemmät logistiikkatoimijat ovat motivoituneita siirtymään pois markkinoilta lisääntyneen kilpailun vuoksi markkinoiden kehittyessä”, sanoi Chanakya Chakravarti, Ivanhoé Cambridgen Indirect Strategies-Asia Pacific -yksikön johtaja.
Ivanhoe kehittää lähes 11 miljoonaa neliöjalkaa yhteisyrityksen alle, jolla on Logos maassa. Lodhan kanssa se suunnittelee kehittävänsä 15-20 miljoonan neliömetrin laajuisen valikoiman isojen jakelukeskusten ja tärkeimpien kulutuskeskusten viimeisten mailien toimipisteitä.
Chakravarti sanoi, että yhdistäminen johtaa alan virallistamiseen institutionaalisten varastokehittäjien, kuten ESR/Logosin, Horizonin, Indospacen, First Spacen, ja äskettäisten tulokkaiden, kuten Lodha Digital Infran ja Prologisin, kanssa, jotka johtavat markkinoiden laajentamiseen. Niihin tulee lisää johtavien kotimaisten hajautettujen teollisuusryhmittymien sekä kotimaisten ja ulkomaisten institutionaalisten sijoittajien osallistumista.
Hän sanoi, että näillä ryhmillä ja sijoittajilla on kyky käyttää omaisuutta pidemmän elinkaaren aikana aivan kuten muissakin kovan omaisuuden infrastruktuuriinvestoinneissa.
Aneesh Mohta, Blackstonen vanhempi toimitusjohtaja, on samaa mieltä Chakravartin kanssa. ”Konsolidointi annetaan varastoinnissa. Vuokralaiset pitävät myös institutionaalisista sijoittajista. Kun yhä enemmän A-luokan omaisuutta rakennetaan, isommat sijoittajat tulevat mukaan”, Mohta sanoi kiinteistökehittäjäjärjestö Naredcon järjestämän tapahtuman sivussa viime viikon lopulla.
Blackstone perusti Hiranandani-ryhmän kanssa yhteisyrityksen varastokiinteistöihin vuonna 2019 ja osti Embassy Industrial Parksin Warburg Pincusilta ja Embassy Groupilta vuonna 2021. Se perusti myös oman yrityksensä Horizon Industrial Parks, joka kehittää yli 5 miljoonaa neliömetriä kiinteistöjä maassa.
Blackstone aikoo nostaa varastosalkkunsa 40 miljoonasta neliöjalosta 100 miljoonaan neliöjalkaan seuraavan viiden vuoden aikana, kesäkuussa kerrottiin.
Teollisuus- ja varastotilakanta tason I kaupungeissa oli 300 miljoonaa neliöjalkaa vuoden 2022 lopussa, ja sen odotetaan olevan 342 miljoonaa neliöjalkaa vuonna 2023.
Abhijit Malkani, ESR Intian toimitusjohtaja, sanoi, että konsolidointi on luonnollinen vastaus Intian teollisuus-/varastointikiinteistöalan ainutlaatuiseen dynamiikkaan. ”Se on ala, jolle on ominaista suhteellisen alhaiset ja keskisuuret marginaalit, mutta sitä ohjaa volyymi. Jotta tämä liiketoiminta olisi kannattavaa, yritykset tarvitsevat merkittävää mittakaavaa ja läsnäoloa eri kaupungeissa ja osavaltioissa”, Malkani sanoi.
Malkani sanoi, että haasteet, kuten tiukka kilpailu, tuotteiden eriyttäminen, joidenkin kehittäjien pääomarajoitukset, yleisintialaisten kehittäjien vuokralaisten mieltymykset, ovat johtaneet konsolidointiin.
”Voimme ennakoida skenaarion, jossa vain valitut 4-5 suurempaa pan-intialaista pelaajaa ovat hallitsevia. Tilaa jää aina pienemmille, kaupunki- tai aluekohtaisille kehittäjille, jotka vastaavat ainutlaatuisiin paikallisiin tarpeisiin”, hän sanoi.
Vuokralaisen näkökulmasta konsolidointi mahdollistaa suuremmat investoinnit kehittyneisiin teknologioihin, kuten automaatioon, IoT:hen ja data-analytiikkaan, mikä lisää varastotoiminnan tehokkuutta ja kilpailukykyä, hän sanoi.
ESR India, varasto- ja teollisuuskiinteistökehittäjä on osa ESR Groupia, ja sen hallinnoitavat varat (AUM) ovat noin 1,6 miljardia dollaria ja 2,4 miljoonaa neliömetriä GFA:ta (bruttolattia-ala) kesäkuusta 2023 lähtien.
Anarock Capitalin toimitusjohtaja Shobhit Agarwal sanoi, että ottaen huomioon, että operaattoreiden ja sijoittajien pääsyn esteet ovat edelleen erittäin alhaiset Intian markkinoilla, hän uskoo, että kaikille suurille ja keskikokoisille toimijoille on edelleen runsaasti mahdollisuuksia.
”Päärahastot ja keskisuuret paikalliset operaattorit saavat edelleen vetoa ja lisäävät kysyntää keskeisillä mikromarkkinoilla. Itse asiassa valmiiden varastojen niukkuus keskeisillä markkinoilla on edelleen haaste”, Agarwal sanoi ja lisäsi, että kasvava kysyntä ja nopea vastaanotto useimmilla mikromarkkinoilla, kuten Delhissä, Chennaissa, Bengalurussa ja Punessa, houkuttelevat jatkossakin suuria ja keskisuuria A-luokan toimijoita. tilaa.
Hän sanoi kuitenkin, että korkean kysynnän markkinoilta ei ole paljon poistumassa. ”Ne jatkavat menestymistä niin kauan kuin kysyntä on korkea. Jotkut pääomarahastot ovat valinneet irtautumisreitin. Nämä ovat kuitenkin strategisia irtautumisia toimintavaroista ja pääoma palaa markkinoille tekemään suurempia ja monipuolisempia investointeja logistiikkaan ja varastotilaan, hän sanoi.
”Jopa pieni, ei-institutionaalinen toimija epäröi poistua keskeisiltä markkinoilta. Suuren vuokralaisten yhdistelmän ja yli 7 prosentin vuokrien nousun ansiosta näillä pelaajilla ei ole syytä irtautua”, hän sanoi.
