Toimistomarkkinoiden romahdus koskee Trumpin arvostettua Wall Street -rakennusta

Hänen sijoitustaan ​​maamerkkiin, 63-kerroksiseen torniin, alle korttelin päässä New Yorkin pörssistä, on pitkään pidetty yhtenä hänen taitavimmista kaupoistaan. Trump maksoi alle 5 miljoonaa dollaria tornin pitkäaikaisesta vuokrasopimuksesta vuonna 1995, kun New Yorkin liikekiinteistömarkkinat olivat vaikeuksissa. Muutamassa vuodessa kiinteistön arvo nousi moninkertaiseksi markkinoiden elpyessä. Se on mahdollisesti hänen arvokkain omaisuutensa.

Mutta kuten tuhannet muut yhdysvaltalaiset toimistorakennukset, 40 Wall on nyt pakotettuna toimistokysynnän heikkenemisen vuoksi. Tornin vajaakäyttöaste on noussut 21 prosenttiin, kun se vuonna 2015 oli noin 5 %. Apteekkariketju Duane Reade, yksi Wallin 40 suurimmasta vuokralaisesta, vapautti äskettäin toimisto- ja liiketilastaan ​​rakennuksessa, jolloin pohjakerrokseen jäi tyhjäksi 23 000 neliömetriä. .

Trumpilla on edessään suurempi laskelma rakennuksesta ensi vuonna, kun sen 120,5 miljoonan dollarin asuntolaina erääntyy heinäkuussa. Hänen on ehkä jälleenrahoitava se huomattavasti enemmän kuin mitä hän nyt maksaa. Jos asuntolaina jälleenrahoitettu tänään, kiinteistörahoitusanalyytikot sanovat, korko olisi todennäköisesti yli 7 prosenttia. Se olisi suunnilleen kaksinkertainen Trumpin tänään maksamaan 3,7 prosentin korkoon.

Joukkovelkakirjalainoja myöntävät yritykset ovat panneet merkille. Fitch Ratings alensi viime kuussa neljä erää kaupallisilla asuntolainavakuudellisilla arvopapereilla, jotka sisältävät 40 Wallin velan. Yritys on ilmaissut huolensa rakennuksen suorituskyvyn heikkenemisestä aikana, jolloin se todennäköisesti kohtaa korkeampaa velanhoitoa.

Fitch sanoi, että alentaminen ”sisältää suuremman maksukyvyttömyyden todennäköisyyden” 40 Wall.

Trump Organizationin johtajat ovat sanoneet, että 40 Wall ei ole taloudellisessa vaarassa ja huomauttaa, että sen asuntolainojen maksut ovat ajan tasalla. ”Se on hieno rakennus”, entinen presidentti sanoi viime vuonna New Yorkin oikeusministeri Letitia Jamesin häntä vastaan ​​nostamasta siviilipetosoikeudesta. Vertaaessaan rakennusta Mona Lisaan Trump sanoi, että tornin arvo on kasvanut, koska ”siellä ovat ihmisiä, jotka tekisivät mitä tahansa” omistaakseen sen.

Trump väitti väitteessään, että 40 Wallin arvo oli yli 530 miljoonaa dollaria. Hän lisäsi, että kerrosten pienemmän koon vuoksi se olisi hyvä ehdokas muuttaa toimistokäytöstä asunnoiksi.

Mutta Trump ei voi tehdä juurikaan pysäyttääkseen Yhdysvaltojen toimistomarkkinoiden kasvavan ahdistuksen, joka on voimistunut, kun yhä useammat yritykset hyväksyvät hybridityön ja vähentävät toimistotilojen kysyntää.

Toimistoromahdus on saavuttamassa uusia korkeuksia, kun oletusarvot ja muut hädän merkit saavuttavat historiallisen tason. Koska vajaakäyttöaste on ennätyskorkealla ja satojen miljoonien dollarien arvoinen velka erääntyy tulevina vuosina, mahdollisuudet merkittävistä tappioista aiheuttavat järistystä koko rahoitusjärjestelmässä.

New Yorkin finanssialueen hidastuminen ei myöskään lupaa hyvää. Colliersin mukaan Manhattanin keskustan käytettävyysaste – joka sisältää vajaat tilat ja markkinoille tulevat tilat seuraavan 12 kuukauden aikana – nousi 21,3 prosenttiin ensimmäisellä neljänneksellä, kun se vuoden 2020 alussa oli 10,3 prosenttia. Keskimääräiset vuokravuokrat ovat laskeneet noin 57 dollariin neliöjalolta yli 65 dollarista.

Jopa Trump myönsi viime vuonna lausunnossaan, että New Yorkin toimistomarkkinat ovat ”valitettavasti menneet helvettiin”.

40 Wall kohtaa haasteita myös Trump-brändin vuoksi. Entisen presidentin suosio on alhainen New Yorkissa, ja jotkut vuokralaiset eivät ehkä halua sijoittua johonkin hänen kiinteistöistään, koska he pelkäävät vieraantuvan työntekijöistä tai asiakkaista.

”Jotkut ihmiset eivät halua olla tekemisissä [Trump] matkatavarat”, sanoi Michael Thom, kumppani Obermayerista, lakitoimistosta, jolla on laaja kiinteistöalan toimisto. ”Tällaisina aikoina, kun toimistomarkkinat kamppailevat, se ei auta.”

Art deco -pilvenpiirtäjällä, jossa on ranskalaisia ​​goottilaisia ​​piirteitä, on ollut värikäs historia sen kehittämisestä 1920-luvun lopulla. Tuolloin sekä 40 Wall että Chrysler Building olivat rakenteilla ja kilpailivat maailman korkeimmasta rakennuksesta. Chrysler Building voitti kilpailun – sen jälkeen, kun se nosti 185 jalkaa korkean tornin, jonka omistajat olivat pitäneet piilossa viime hetkeen asti.

1980-luvulla 40 Wall nousi uudelleen otsikoihin, kun kongressin tutkimus paljasti, että se oli yksi neljästä Manhattanin kiinteistöstä, jotka Filippiinien silloinen presidentti Ferdinand Marcos osti salaa. Kun Marcos syrjäytettiin ja hän menetti oikeutensa kiinteistöihin, monet New Yorkin kehittäjät kamppailivat siitä, kuka ottaisi ne haltuunsa.

Trump osti maavuokrasopimuksen 40 Wallille, mikä antaa hänelle mahdollisuuden hallita omaisuutta yli vuosisadan, kun hän oli toipumassa omasta 1990-luvun alun talouskriisistään. Hänet pakotettiin myymään suuria omaisuuseriä, kuten New Yorkin Plaza Hotel, ja asettamaan jotkin kasinot konkurssimenettelyyn. Hänen menestyksensä houkutellakseen suuren määrän vuokralaisia ​​40 Walliin antoi valtavan sysäyksen, kun hän rakensi uudelleen kiinteistöimperiumiaan.

Mutta kiinteistön menestyksen suuruus on edelleen epäselvä. Oikeudenkäynnissään Trumpia vastaan ​​oikeusministeri James väitti, että 40 Wall St. oli yksi niistä kiinteistöistä, jotka Trump vilpillisesti yliarvosti yrittäessään saada suurempia asuntolainoja kuin hän olisi voinut saada tarkemmilla arvioilla.

New Yorkin tuomari Arthur Engoron suostui. Päätöksissään hän on viitannut todisteisiin lukuisista epätarkkuuksista ja manipulaatioista, jotka koskevat 40 Wallin tuloja ja arvoa Trump Organizationin toimesta saadakseen rakennuksessa tällä hetkellä olevan velan.

Trumpia uhkaa 454 miljoonan dollarin tuomio häntä vastaan ​​oikeudenkäynnissä sekä määräys, jonka mukaan häntä kielletään kolmeksi vuodeksi harjoittamasta liiketoimintaa New Yorkissa, mukaan lukien yritys, joka omistaa 40 Wallin. Toistaiseksi hän jatkaa rakennuksen käyttöä valitessaan tuomiosta.

Rakennuksessa toimii lukuisia yrityksiä, enimmäkseen pieniä rahoitus- tai asiantuntijapalveluyrityksiä, joiden pinta-ala on alle 10 000 neliöjalkaa. Vuokralaisia ​​ovat muun muassa Country-Wide Insurance ja Girl Scouts of Greater New York.

New York Girl Scouts -järjestö allekirjoitti vuokrasopimuksen vuonna 2014, ennen kuin Trump ilmaisi monia kiistanalaisia ​​näkemyksiään ja politiikkaansa. Nyt ryhmän toimitusjohtaja sanoo, että hän ei ole tyytyväinen siihen, että hänet yhdistetään Trumpiin, jonka nimi on rakennuksessa suurilla kultakirjaimilla, ja hänen ”häiritsevistä” tiedotustilaisuuksistaan, jotka pidettiin aulassa läheisten oikeusesiintymien jälkeen.

”Seisomme ja rakennuksen brändin välillä on paljon ristiriitoja”, sanoi Meridith Maskara, New Yorkin sivuliikkeen toimitusjohtaja.

40 Wallin arvo on kriittinen Trumpin kyvylle jälleenrahoittaa 120 miljoonan dollarin velka ensi vuonna. Eric Trump, Trump Organizationin varapresidentti ja entisen presidentin poika, sanoi haastattelussa maanantaina, että tornin vaihtaminen tänään maksaisi tämän summan moninkertaisesti. ”Melkein jokainen New Yorkin kiinteistökehittäjä haluaisi olla siinä tilanteessa, jossa olemme”, hän sanoi.

Mutta jotkut kaupallisten kiinteistöjen arvioijat luottavat enemmän kiinteistöjen tuloihin arvoa määrittäessään. Tätä lähestymistapaa käytettäessä he sanovat, että 40 Wallin arvo on 120–200 miljoonaa dollaria riippuen siitä, käytetäänkö sen noin 12,8 miljoonan dollarin vuotuisiin liiketuloihin nousevaa vai laskevaa kerrannaista.

Ne harvat lainanantajat, jotka haluavat nykyään ottaa toimistolainoja, vaativat tyypillisesti, että rakennuksen arvo on suunnilleen kaksinkertainen lainasummaan verrattuna.

”Näemme, että toimistolainoilla, jotka toimivat paljon paremmin kuin 40 Wallilla, on vaikeuksia saada jälleenrahoitusta”, sanoi Melissa Che, Fitchin vanhempi johtaja.