Toimiiko Nuvaman PRIME-suunnitelma toimistorakennusten kääntämisestä?

mieluummin portfoliossaan. Kiinteistöjen hinnat, vaikkakin asuinkiinteistöjen, nousevat jyrkästi eri puolilla maata pandemian aikana havaitun tyyntymisen jälkeen. Liikekiinteistömarkkinat seuraavat perässä. Ja Nuvama Asset Management, Nuvama Wealth Managementin (yhtiö, joka erotettiin Edelweiss Financial Servicesistä kesäkuussa) haara, haluaa hyötyä tästä.

Nuvama on käynnistänyt kiinteistösijoitusalustan yhteisyrityksen (JV) kautta maailmanlaajuisen liikekiinteistöpalveluyrityksen Cushman & Wakefieldin kanssa. Yritys – Nuvama ja Cushman & Wakefield Management – ​​on käynnistänyt ensimmäisen rahastonsa, PRIME Offices Fundin, tältä kiinteistöalustalta.

Tämä vaihtoehtoinen sijoitusrahasto (AIF) pyrkii käyttämään kiinteistöstrategiaa nimeltä flip-buy asunnot ja myy ne voitolla lyhyessä ajassa. Tässä tapauksessa kyseessä on toimistorakennuksia ja hallinta-aika on vain kuusi vuotta.

Rahoitusasiantuntijat pitävät tätä vaikeana ehdotuksena, kun otetaan huomioon omaisuusluokan tunnetusti epälikvidi luonne. Nuvama Asset Managementin toimitusjohtaja ja johtaja Anshu Kapoor kuitenkin luottaa siihen, että rahasto pystyy luopumaan sijoituksistaan ​​ajoissa.

Kääntötekijä

Rahasto ei ole tuottotuote, kuten kiinteistösijoitusrahastot (Reits), joiden tarkoituksena on jakaa vuokrat sijoittajille, vaan rahasto, joka pyrkii tuottamaan pääomavoittoja toimistorakennusten ostamisesta ja myymisestä. Irtautumiset voisivat tapahtua myymällä kiinteistöt Reitsille tai muille rahastoille.

Kapoorin mukaan rahasto sijoittaa sekä valmiisiin että pian valmistuviin kiinteistöhankkeisiin. Näitä tulee yhteensä noin viisi-seitsemän. Valmiit voidaan vuokrata kokonaan tai osittain. Nämä ovat luokan A plus omaisuutta – kiinteistöjä, jotka tarkistavat, että ne täyttävät korkeimmat rakennuslaadun, mukavuuksien, ympäristövaikutusten jne. standardit. Kapoorin mukaan rahastolla on sisäisessä tarkistuslistassaan useita parametreja standardien varmistamiseksi. täyttyvät.

Rahasto harkitsee myös lisäpääoman sijoittamista kiinteistöön vuokralaisen profiilin parantamiseksi. ”Yksi kiinteistötyyppi voi olla valmiita kiinteistöjä, jotka on kokonaan vuokrattu, mutta rakennuksen profiilia voisi parantaa sijoittamalla pääomaa”, Kapoor sanoo.

Rakenteilla oleviin kiinteistöihin rahasto tulee myöhäisessä vaiheessa, mutta voi vaikuttaa toimiston elämyksellisiin osiin, kuten palveluihin, pysäköintikokemukseen, vihersertifikaattiin, vuokralaisen profiiliin jne.

Kapoor sanoo, että vuokralaisen profiili ja käyttöaste ovat avainasemassa liikekiinteistösijoituksessa. ”Jos käyttöaste ei ole siellä, IRR (sisäinen tuottoaste) ei tule. Joten meidän pitäisi olla varmoja, että kiinteistö on mahdollista vuokrata oikealla vuokralainenprofiililla. Tällä (profiililla) on suuri vaikutus vuokraan ja sitä kautta kiinteistön tulevaan arvoon. Tarvitset myös oikean toiminnan johtamisen, jolla voidaan jatkuvasti alentaa kustannuksia ja jatkuvasti parantaa kiinteistön palveluita ja profiilia”, hän sanoo. Jokaisen sijoituskohteen rakennus on todennäköisesti 10-15 % rahaston kokonaisuudesta.

Poistu suunnitelmasta

Intian liikekiinteistömarkkinat ovat tällä hetkellä vaisut ja arvostukset ovat laskeneet korkeiden korkojen vuoksi, kiinteistöasiantuntijat sanovat. Kapoor ja hänen tiiminsä kuitenkin lyövät vetoa, että tämä ympäristö muuttuu seuraavan kolmen vuoden aikana.

Jos he pystyvät irtautumaan, sijoittajat saavat voitot pitkäaikaisten pääomavoittojen (LTCG) muodossa, koska kiinteistöjen pitkäaikaisten omistusaika on vain kaksi vuotta. Koska luokan II vaihtoehtoiset sijoitusrahastot ovat pass-through-välineitä, rahaston sijoittajia verotetaan myös 20 prosentin LTCG-verokannan mukaan indeksointiedun ohella. Tämä tekee rahastosta eron olemassa olevista kiinteistörahastoista, jotka ovat pääasiassa luottorahastoja, jotka lainaavat rahaa rakentajille.

Keskeinen kysymys on edelleen: voiko rahasto irtautua annetussa ajassa?

Erään kiinteistörahaston vanhemman rahastonhoitajan mukaan, joka kieltäytyi nimeämästä nimeään, Intiassa on hyvin vähän liikekiinteistöjen ostajia äärimmäisen korkean lipun koon vuoksi. Asuinkiinteistöt myyvät sen sijaan nopeasti. Tämä antaa Nuvamalle vain muutamia vaihtoehtoja. Yksi mahdollisuus on, että olemassa olevat Reits ostaa sen. Mutta Intiassa on vain kolme Reitiä – Embassy Office Parks, Brookfield ja Mindspace REIT. Toinen vaihtoehto on tehdä ”strata sale”. Tämä tarkoittaa toimistorakennusten osien myymistä varakkaille henkilöille tai laitoksille. Aiemmin mainittu rahastonhoitaja kuitenkin sanoi, että tämä voi olla myös vaikeaa.

Mutta on muitakin, jotka ovat eri mieltä. ”Kuuden vuoden rahasto-omistusajan pitäisi riittää, jos AIF:lla on kunnollinen projektiputki jonossa ja se pystyy tekemään alkusijoitukset ilman suuria viivytyksiä. Toimiston sijoitusympäristö on tällä hetkellä pehmeä ja kohtuullisen hyvälaatuista omaisuutta on saatavilla. Se tarjoaa opportunistisille sijoittajille, kuten Nuvaman ja Cushmanin, mahdollisuuden ostaa toimistoomaisuutta. Vaikka arvostukset eivät ole lämmenneet, varat ovat saatavilla käypään markkina-arvoon. Etenkin A-luokan frontoffice-omaisuuden omistajat eivät ole ahdistuneita eivätkä myy alennuksella. Toimistovuokraus on piristynyt, mutta vuokraus on edelleen paineen alla tietyillä mikromarkkinoilla. Mutta olettaen, että toimistomarkkinat lämpenevät seuraavien kahden-kolmen vuoden aikana ja vuokrat nousevat, irtautumisten ei pitäisi olla suuri ongelma”, sanoi alan asiantuntija, joka ei halunnut nimeään.

Toimialakohtaisten arvioiden mukaan rahasto voi saada aikaan 18-20 %:n sisäisen tuottoprosentin ennen veroja, jos kaikki menee suunnitellusti. Koska Nuvama ei ole vielä päättänyt tarkkaa maksua, on vaikea arvioida, mikä se voisi olla ilman palkkioita. Olettaen kuitenkin vakiomaksun 2 %, voidaan olettaa 16-18 % palkkion jälkeiseksi tuottoksi. Kun otetaan huomioon 20 % LTCG, tämä tarkoittaa 13-14 % verojen jälkeistä palautusta. Tämä edellyttää myös, että rahasto pystyy lopettamaan hankkeita ajoissa.

Kääntääkö vai ei?

Nuvaman esityksen mukaan toimistovaraston arvo ₹Vuoteen 2033 mennessä lisätään 8,3 biljoonaa. IT-yritysten (tietotekniikka) vetämän globaalien kyvykkyyskeskusten (GCC) henkilöstömäärän kasvu vastaa GCC-toimistojen kasvua. Intian osuus Aasian ja Tyynenmeren alueen toimistotiloista oli 50 %.

Kotimaisten sijoittajien osuus Intian toimistosijoituksista on kuitenkin vain 18 %. Lähes 82 % näistä sijoituksista on ulkomaisten tahojen tekemiä.

Rahasto on suunnattu korkean nettoarvon (HNI) ja erittäin korkean nettoarvon (UHNI) sijoittajille, joilla on oikea riski-tuottoprofiili sijoittaakseen tällaiseen tuotteeseen. Vaihtoehtoisena sijoitusrahastona rahasto vaatii vähintään sijoituksen ₹1 crore. Rahaston toimikausi on kuusi vuotta ja se aikoo alkaa palauttaa rahaa sijoittajille neljännestä vuodesta alkaen sijoituksista irtautuessaan.

Rahastolla on kuitenkin myös sisäänrakennettuna kaksi yhden vuoden jatkoaikaa, jotka se voi käynnistää hakemalla hyväksynnän sijoittajilta. Äärimmäisissä markkinaolosuhteissa rahasto saattaa tarvita tällaista pidennystä säilyttääkseen tiettyjä omaisuuseriä pidempään saadakseen paremman arvon.