Parhaat kiinteistönomistajat ovat luottokelpoisia – he saattavat jäädä maksukyvyttömiksi joka tapauksessa
Vaikka kiinteistömaailma muuttuukin paljon kalliimmaksi, syvimpien taskujen omaavien vuokranantajan pitäisi pystyä hoitamaan velkansa. Se ei tarkoita, että he tekevät.
Optimistit huomauttavat, että nykypäivän kiinteistöongelmat eivät ole niin vakavia kuin vuoden 2008 romahdus. Ensinnäkin kiinteistösijoittajat ovat luottokelpoisempia kuin liian velkaantuneet ja kiireetöntä asunnonomistajat, jotka saivat pankit kuumaan veteen maailmanlaajuisen finanssikriisin aikana. Kaikista Fannie Maen omakotitaloille vuonna 2007 myöntämistä lainoista noin 16 % päätyi maksukyvyttömyyteen. Liikekiinteistöjen maksurikkomukset ovat tänään lähellä ennätysmatalia, vaikka ne ovat nousussa. Ja laina-arvosuhteet ovat alhaisemmat kuin 15 vuotta sitten, joten omistajille, joilla on enemmän omaisuutta kiinteistöissään, on tuskallista lähteä pois. Mutta viimeaikaiset korkean profiilin laiminlyönnit osoittavat, että velkojat kohtaavat edelleen riskejä jopa tähtilainanottajista.
Kanadalainen rahanhoitaja Brookfield Asset Management, jolla on 825 miljardin dollarin omaisuus, on jättänyt väliin kiinteistön maksun, eikä ensimmäinen tässä syklissä: Treppin mukaan tällä kertaa kyseessä oli 275 miljoonan dollarin laina EY Plazan toimistorakennukseen Los Angelesissa. . Rikollinen laina on samassa salkussa kuin toimistopari, joka on sidottu yli 750 miljoonan dollarin velkaan, jonka Brookfield ei maksanut aiemmin tänä vuonna. Se on myös jättänyt maksamatta pienemmän lainan Washington DC:n toimistoissa.
Brookfield ei ole yksin. Pimcon omistama Columbia Property Trust jätti maksamatta valtavan 1,7 miljardin dollarin toimistolainan aiemmin tänä vuonna. Blackstone on lähettänyt kaksi erillistä lainaa Manhattanin toimistokortteliin ja asuinrakennukseen erikoishuoltoon, jossa kolmas osapuoli ryhtyy hoitamaan velkoja, joita ei makseta. Trepp-luettelosta 7,7 miljardin dollarin arvoisista toimistolainoista, jotka on lähetetty erityishuoltoon, yli neljäsosa on nimekkäiden laitosten velkaa.
Joissakin tilanteissa voimakkaat omistajat ovat vähemmän halukkaita tukemaan kiinteistöä karkean osan kautta kuin pieni vuokranantaja. Varsinkin perheen omistajat voivat sietää sitä, että he ovat jonkin aikaa poissa taskusta, jos he aikovat pysyä rakennuksessa pitkällä aikavälillä. Sulkemisen seuraukset voivat olla vakavampia pienille lainaajille. Raskassarjan pitäisi pystyä saamaan toinen laina hyvällä hinnalla, jopa maksuhäiriön jälkeen. Jos kiinteistö ei enää törmää palautusesteeseen, jota Brookfieldin kaltaiset tarvitsevat tyydyttääkseen kommandiittikumppaninsa, he voivat päättää leikata tappioitaan.
”Ajattelu oli, että instituutiot antaisivat avaimet viimeisinä takaisin, mutta joissain tapauksissa voi olla päinvastoin”, sanoo CBRE:n pääomamarkkinoiden operatiivinen johtaja Rachel Vinson. Hän lisää, että institutionaaliset sijoittajat, jotka ovat Velvollisuus toimia sijoittajiensa edun mukaisesti keskittyy laserilla numeroihin.
CRED iQ:n johtavan toimitusjohtajan Marc McDevittin analyysi rikollisen EY Plazan lainasta osoittaa, että Brookfieldin omistama rakennus oli 76 % täynnä viime vuoden lopussa. Liiketoiminnan nettotuotot kasvoivat vain 2,4 % vuonna 2022, mutta asuntolainojen maksut nousivat 47 %. Näyttää siltä, että Brookfield löi jarrut nopeasti – ehkä heti, kun velanhoito-kate-suhde putoaa alle 1 ja sen asuntolainan lyhennykset joutuisivat maksamaan omasta taskustaan.
Korkosuojausten kustannukset ovat toinen suuri ongelma, jota kannattaa tarkkailla. CRED iQ:n mukaan noin kolmasosa kaikista kaupallisista kiinteistölainoista Yhdysvalloissa on vaihtuvakorkoisia. Useimmat vaihtuvakorkoisten velkojen lainanantajat vaativat lainaajia ostamaan korkokaton, joka rajoittaa heidän altistumistaan korkojen nousulle. Lainanottaja, jolla on 2 prosentin yläraja, saa maksun, kun korkoviitearvo, kuten SOFR, ylittää tämän tason kattaakseen korkeammat velkakustannukset. Näiden suojausten vaihtaminen niiden vanhentuessa on nyt erittäin kallista. Kolmen vuoden katto 3 % 100 miljoonan dollarin lainalle maksoi 23 000 dollaria vuonna 2020. Yhden vuoden jatko maksaa nyt 2,3 miljoonaa dollaria riskineuvojan Derivative Logicin tietojen mukaan. Kiinteistösijoittajat, jotka eivät voi tai halua maksaa näitä silmiinpistäviä summia, voivat valita oletuksensa.
Vuokranantajat kärsivät korkeammista kustannuksista joka puolelta. Suuret omistajat voivat pestä kätensä ajoissa suojellakseen tulostaan.
Kirjoita Carol Ryanille osoitteeseen carol.ryan@wsj.com
