Kiinteistömarkkinat ovat takertuneet omistuksen ja velan takkuiseen verkkoon

Markkina on Ruotsi, josta on tullut korkojen nousun aiheuttamien rasitteiden tunnus. Suuri kaupallinen vuokranantaja SBB on nurjahtamassa noin 8 miljardin dollarin velkataakan alla, kun taas miljardeja dollareita on pyyhitty pois sen kilpailijoiden markkina-arvosta.

Huolia lisää epätavallisen sotkeutunut osakeomistusten verkko, jossa muutama kymmenkunta alan johtajaa, varakas perhe ja yritys omistaa suuria paloja monista kiinteistöyhtiöistä. Monissa tapauksissa nämä omistukset rahoitettiin velalla.

Colliersin tutkijoiden mukaan 13 toimitusjohtajaa ja perhettä omistavat suuria osuuksia vähintään 34 kiinteistöyhtiössä. Nämä yhtiöt puolestaan ​​omistavat vähintään 32 muuta kiinteistöliiketoimintaa. Kiinteistöpalveluyrityksen nuolen täyttämä kaikkien näiden yhteyksien erittely on kiinnittänyt lyhyeksi myyjien huomion.

”Tämä yhteenliittyminen on ehdottomasti negatiivinen asia näinä myrskyisinä aikoina”, sanoi pääekonomisti Henrik Braconier Finansinspektionenista.

Virasto, Ruotsin tärkein finanssialan sääntelyviranomainen, on varoittanut jo vuosia kiinteistöalan haavoittuvuudesta. Vaikka tällä hetkellä on olemassa suurempia riskejä kuin yhteenkudottu omistus, Braconier sanoi, että se lisää sijoittajien monimutkaisuutta ja epävarmuutta.

Jo vuonna 2021 Moody’s Investors Service varoitti, että ”ruotsalaiset kiinteistöyhtiöt ovat tiiviisti sidoksissa toisiinsa” ja että tämä voi suurentaa useita riskejä taantuman aikana.

Julkisesti noteerattujen yhtiöiden välinen ristiinomistus oli aikoinaan yleistä Ruotsissa, ja se on suurelta osin haihtunut yritysten hallinnon parantamisen vuoksi. Mutta kiinteistöala on ”mennyt toiseen suuntaan”, sanoo yritysjohtamista tutkiva apulaisprofessori Ulf Larsson Olaison Jönköping International Business Schoolista.

Jotkut ristiinomistukset kehittyivät ajan myötä yritysten jakautuessa tai sulautuessa. Toiset johtuivat siitä, että pomot haluavat hajauttaa panoksensa muiden ymmärtämiensä yritysten kesken, sanoi Michael Johansson, Arctic Securitiesin alan analyytikko.

Matala korkotaso vaikutti alentamalla lainakustannuksia ja antaen ostajille lisää taloudellista tulivoimaa. Korkeatuottoisia sijoituksia etsivät yritykset kynsivät varoja kilpailijoiden osakkeisiin, kun he eivät löytäneet tarpeeksi kiinteistöjä ostettaviksi, analyytikot sanoivat.

Ruotsin kiinteistöyhtiöillä on noin 41 miljardin dollarin joukkovelkakirjalainaa, joka erääntyy Finanssispektionen arvion mukaan vuosina 2024–2027, ja suuri osa lainasta erittäin halvoilla koroilla, jotka ovat selvästi alle sen, mitä pankit tai joukkovelkakirjamarkkinat voisivat tarjota.

Keskeinen huolenaihe on, että omistusverkosto voi johtaa hintojen laskuun, koska omistus on niin keskittynyttä markkinoilla. Velka, jota sekä yritykset että toimitusjohtajat käyttävät ostaakseen kilpailijoiden osakkeita, lisäisi ongelmia.

Esimerkiksi yhden osakkeen myynti voi laukaista marginaalipyynnöt, mikä saattaa pakottaa yhden tai useamman suuren sijoittajan purkamaan suuria osuuksia muissa yrityksissä. Nämä osakkeet voivat puolestaan ​​joutua paineen alaisena, varsinkin jos niille osakkeille on vähän ostajia – mikä on todennäköisempää, jos monet suuret sijoittajat kohtaavat samanlaisia ​​ongelmia.

Muita huolenaiheita ovat mahdolliset eturistiriidat ja lisääntynyt monimutkaisuus, joka vaikeuttaa analyytikoiden ja sijoittajien ymmärtämistä.

Ruotsin liikekiinteistömarkkinoiden viileneminen on jo leikkaanut markkina-arvoja ja katkaissut kaksi korkean profiilin toimitusjohtajaa. Maan suurimman liikekiinteistöyhtiön Balderin osakkeiden arvo on noin kolmasosa vuoden 2021 huippuarvostaan.

SBB sanoi 2. kesäkuuta, että perustaja Ilija Batljan eroaa toimitusjohtajan tehtävästä ja lisäsi, että hän ja hallitus olivat yhtä mieltä siitä, että uusi johtajuus on paras. Kuukautta aiemmin S&P Global Ratings oli leikannut SBB:n ”roskaksi”, mikä pakotti yhtiön lykkäämään tehtäviään. osinkoa, koska se pyrki säilyttämään käteisvaroja.

SBB kasvoi nopeasti korkojen ollessa alhainen, kun Batljan vei sen käytännöllisesti katsoen tyhjästä yli 60 miljoonan neliömetrin asuntojen ja julkisen sektorin kiinteistöjen, kuten vanhustenhoitokotien, omistukseen sekä osuuksiin ainakin kahdeksassa muussa kiinteistöyhtiössä.

Nyt Batljanin seuraaja Leiv Synnes etsii ostajia koko yhtiölle tai osalle siitä. SBB:n markkina-arvo on pudonnut yli 15 miljardia dollaria vuoden 2021 lopun huipusta ja sen osake on pudonnut yli 90 prosenttia. Viime kuussa SBB purki osuutensa yhdestä kilpailijasta, pohjoismaisesta asuntorakentaja JM:stä, ja analyytikot odottavat lisää myyntiä.

Myllerrys on painanut Batljanin henkilökohtaista taloutta. Poliitikoksi muuttunut kiinteistöpäällikkö oli ottanut SBB:n omistuksiinsa sidotun joukkovelkakirjalainan, joka perustui SBB:n osinkoon. Tietoyhtiö Modular Financen Holdings -tietokannan mukaan Batljan oli jo myynyt holdingyhtiönsä kautta osakkeita muista yhtiöistä, mukaan lukien vaatimattoman osuutensa kilpailija Castellumista huhtikuussa.

Toukokuun lopulla hän keskeytti joidenkin velkojen koronmaksut, vaikka analyytikot sanovat, että hänen on ehkä myytävä muut osakkeet. Hän omistaa myös 19 % varaston omistaja Logisteasta, joka on myös Castellumin entisen toimitusjohtajan Rutger Arnhultin osaomistuksessa.

Arnhult toimi suuren ruotsalaisen toimiston omistajan Castellumin toimitusjohtajana tammikuusta joulukuuhun 2022. Viime vuoden lopulla Castellum kertoi, että Arnhultin sijoituspalveluyritys M2 Asset Management oli joutunut myymään suurimman osan osakkeistaan ​​täyttääkseen määrittelemättömät ”taloudelliset vaatimukset”. äärimmäisen kiireellisissä, ennakoimattomissa ja pakottavissa” olosuhteissa.

Green Street Advisorsin analyytikot sanoivat Arnhultin painetta paitsi Castellumin osakkeiden putoaminen – joka yli puolittui vuodessa -, myös samanlaiset pudotukset kahdessa muussa hänen osaomistuksessaan kiinteistöyhtiössä.

Arnhult myi 12,2 prosentin osuutensa Castellumista kiinteistöyhtiö Akeliukselle yli 400 miljoonalla dollarilla.

SBB:n uusi toimitusjohtaja Synnes työskenteli Akeliuksen ylimpänä johtajana ja Castellumin hallituksen jäsenenä tähän kuuhun asti. Hänen ristiinomistuksensa on vähemmän monimutkainen kuin hänen edeltäjänsä: SBB:n tiedottaja sanoi, että hän luopui hallituksen paikoistaan ​​ja lisäsi, ettei hän omista Akeliuksen osakkeita ja 1 000 Castellumin osaketta.