Haluatko sijoittaa maatalousmaahan? Tässä on mitä sinun pitäisi tietää

Investointiväylänä maatalousmaa tarjoaa hyvän tuoton, varsinkin jos se sijaitsee lähellä tulevia valtion infrastruktuurihankkeita, kuten moottoriteitä ja lentokenttiä. Mutta osavaltioiden lakeja on taisteltava, ja maatalousmaan määritelmä vaihtelee. ”Esimerkiksi Maharashtrassa maatalousmaa luokitellaan viljelyyn käytettäväksi maaksi tai maanviljelijöiden asuinrakennusalueiksi. Viljelykasvien viljelyn lisäksi maataloustoimintaa tällaisilla alueilla ovat puutarhaviljely, puutarhatuotteet, karjan laiduntaminen jne.”, lisäsi Harsh Parikh, Khaitan & Co:n yhteistyökumppani. Hallituksen asiakirjoissa määritellään myös maan luokka – onko se maatalous tai muu.

Lisäksi maaseutualueiden maatalousmaan myynnistä saadut myyntivoitot on verosääntöjen mukaan vapautettu veroista. Kaupunkialueilla sijaitsevista verotetaan.

Jos olet yksi niistä, jotka ovat kiinnostuneita maatalousmaan ostamisesta, on tärkeää ymmärtää maan ostamiseen liittyvät merkittävät riskit. Hallituksen tiedotteen mukaan lähes 66 % Intian siviilioikeudellisista kanteista liittyy maa- tai omaisuusriitoihin, ja keskimääräinen riita-aika on erään tutkimuksen mukaan 20 vuotta.

Ensisijainen riski etenkin maatalousmaan tapauksessa on selkeän omistusoikeuden varmistaminen (sitä lisää myöhemmin). Tarvitaan myös perusteellinen due diligence.

haastatteli muutamia ihmisiä heidän kokemuksistaan ​​maatalousmaan ostamisesta. Alan asiantuntijat pohtivat myös tekijöitä, jotka on otettava huomioon ennen tällaista investointia.

Mitä pitää ottaa huomioon?

Shital Jain, Itarsissa Madhya Pradeshissa asuva, suhtautuu optimistisesti investointeihin maatalousmaahan vedoten sen korkeampaan arvonnousupotentiaaliin. 34-vuotias, jolla on MBA-tutkinto taloushallinnosta Symbiosis International Universitystä ja joka on työskennellyt viisi vuotta tutkimusanalyytikkona, joka on seurannut osakkeita ja hyödykkeitä Mumbaissa, sijoitti neljä eekkeriä maatalousmaata kolme vuotta sitten. Jain sanoo, että hänen maansa hinta on kaksinkertaistunut. Hän on nyt vuokrannut sen muutamille viljelijöille ja tämä tuottaa noin 4-5 % investoinnin arvosta vuodessa.

Muutama vuosi sitten isänsä hyödykekauppaan liittynyt Jain on erittäin tyytyväinen sijoitukseensa, toisin kuin Mumbaissa sijaitsevaan asuntoonsa, jonka hinnat ovat pysyneet ennallaan jo pitkään. Lisäksi ylläpitokustannukset ovat korkeammat.

Jain korostaa ”viljelykelpoisuuden, asianmukaisten tieyhteyksien, kastelumahdollisuuksien ja kommunikaatiomahdollisuuksien” tärkeyttä ennen maatalousmaahan sijoittamista. Sen hallinnan kannalta hän korostaa tarvetta aidata sen rajoja ja varmistaa veden saatavuus putkikaivojen kautta. Huomaa, että Jainin osallistuminen maatalousliiketoimintaan helpotti hänen löytää sopivaa maata ja maanviljelijöitä vuokrattavaksi.

Ayush Gaur, maatalouden BSc-tutkinnon suorittanut Udaipurista, Rajasthanista, sai molemmilla kerroilla erilaisen kokemuksen, että hän osti maata meijeriliiketoimintaansa varten. Viimeisten 3-4 vuoden aikana Gaur osti kaksi tonttia. Hän osti ensimmäisen tontin syrjäisestä kylästä lähellä Udaipuria, mutta kohtasi useita haasteita perustaessaan sinne maitotilaa. Myöskään maan arvo ei ole juurikaan noussut vuosien saatossa. Hän osti toisen tontin kuuden kuukauden tutkimuksen jälkeen. Tämä vain noin 20 km Udaipurista sijaitseva tontti rastitti kaikki oikeat kohdat ja sen hinta on myös noussut.

”Tajusin tällä kertaa sijainnin tärkeyden ja otin paikallisen välittäjän avun sopivan tontin löytämiseen. Tieyhteydet, varsinkin sadekaudella, ovat erittäin tärkeitä yritykselleni.” Hän testasi myös maaperän laadun varmistaakseen, vastaako se hänen vaatimuksiaan.

Mumbain laitamilla toimiva kiinteistönvälittäjä Vinit Matlanti on omistanut maatalousmaata nyt yli 10 vuotta.

”Maatalousmaa on kannattava sijoitusvaihtoehto, mutta sijoittajan on oltava tietoinen siitä, mistä ja miten se ostaa, sekä prosessi, jolla saadaan selkeä omistusoikeus ilman rasitteita”, Rudram Realtyn omistaja Matlanti sanoi.

Matlani uskoo, että omistusoikeus (laillinen oikeus omistaa maata tai omaisuutta) on hyvän hankinnan avain. ”Sinun on tarkistettava mutaatiomerkinnät (valtion asiakirjat, jotka osoittavat kiinteistön omistussuhteen aikaisemman muutoksen), hankittava vanhat asiakirjat, joilla varmistetaan, kuinka kaupat tapahtuivat 30 tai 40 vuoden aikana, ja hankittava tiedot perheistä, jotka omisti maan. Kaikki nämä on tiedettävä ennen maan ostamista”, hän lisäsi.

Siihen liittyvät riskit

Konkreettista tietoa maatalousmaan todellisista tuotoista ei ole. Myös useimmat Mint kanssa keskustelleet kiinteistönomistajat korostivat selkeän omistusoikeuden merkitystä maanhankinnassa.

”Ostajana et ehkä tiedä, onko henkilöllä, jolta ostat maan, yksinoikeus kyseiseen omaisuuteen (perintölakien mukaan) vai onko hakijoita. Sinun täytyy luottaa tulorekistereihin, mutta se ei välttämättä ole idioottivarma asiakirja”, Parikh sanoi

Haasteita syntyy myös, jos kiinteistön on jakanut yhteinen perhe. Tällaisissa tapauksissa ”ihannetapauksessa pitäisi olla luopumisasiakirja niiltä, ​​joilla ei ole oikeutta tällaiseen omaisuuteen. Jos tällaista asiakirjaa ei ole, emme koskaan tiedä, onko vahingon kärsineitä, jotka voivat nostaa oikeudenkäynnin tulevaisuudessa”, Parikh sanoi.

On suositeltavaa pyytää testamenttitodistus myyjältä. Useimmissa tapauksissa se ei kuitenkaan ole käytettävissä. Edelleen tapauksissa, joissa vuokranantaja ja maan viljelijä ovat eri, on varmistettava, että jälkimmäisellä ei ole kiinteistön asumisoikeusvuokralaista (oikeus viljellä maata toimeentuloa varten, vaikka hän ei omista maata), sanoi Parikh.

Toinen suuri huolenaihe kiinteistömarkkinoilla on tilittämättömien käteismaksujen käyttö. Maa-alueen ostoleimavero on maksettava ympyräkoron tai kaupan todellisen arvon mukaan sen mukaan, kumpi on suurempi. ”Aiemmin ympyräkurssin ja markkinakurssin välillä oli valtava ero, minkä vuoksi rekisteröinnit tapahtuivat ympyräkurssilla, kun taas saldo maksettiin käteisellä. Mutta tilanne on paranemassa, kun ympyrähinnat metrokaupungeissa ja niiden ympäristössä pidetään nyt lähempänä markkina-arvoa, mikä vähentää laittomien käteismaksujen käyttöä tällä alueella”, sanoi Sunitha Rajesh, IndusLaw-kumppani.

Huomaa, että sekä ostajat että myyjät, jotka ovat osallistuneet maksamattomiin käteisliiketoimiin, joutuvat syytteeseen PMLA:n (Rahanpesun estolain) sääntöjen mukaisesti. Tämä on tuloverolain mukaisten tutkimusten ja seuraamusten lisäksi, lisäsi Parikh.

määräyksiä

Maatalousmaata ostettaessa on otettava huomioon tietyt säännöt. NRI (non-resident Indian) ei voi ostaa maatalousmaata Intiasta ilman Intian keskuspankin suostumusta. He voivat kuitenkin periä tällaisen omaisuuden.

Lisäksi, koska maataloutta säätelevät osavaltion lait, ”melkein kaikissa osavaltioissa on jonkinlainen sääntö tai enimmäismäärä maatalousmaan laajuudelle, jonka voi ostaa tai hallita. Monet osavaltiot estävät myös maatalousmaan ostamisen pelkästään investointitarkoituksessa asettamalla ehtoja jommallekummalle tai molemmille maatalousmaan hankinnalle ja omistukselle”, Rajesh sanoi.

Esimerkiksi Maharashtrassa vain maanviljelijät voivat ostaa maatalousmaata ilman piirikeräilijän suostumusta. Tätä tarkoitusta varten maanviljelijät määritellään maanviljelijöiksi, jotka viljelevät maata itse. Jos jompikumpi ostajan vanhemmista tai isovanhemmista on maanviljelijöitä, hänellä on myös oikeus ostaa tällainen maa, Parikh sanoi. ”Siellä on myös yläraja sille, kuinka monta hehtaaria maatalousmaata voi pitää. Maharashtrassa se on 54 hehtaaria.”

Huomaa, että ei ole olemassa keskitettyä hallituksen verkkosivustoa, joka julkaisee maan hinnat ja niiden historiallisen muutoksen. Läpinäkyvien tietojen puutteen vuoksi ostajien ja myyjien on vaikea saada selville hintaa. ”Voit kuitenkin tarkistaa maan hinnat kunkin osavaltion osarekisterinpitäjän verkkoportaalista tai tiettyjen yksityisten virastojen tiedoista”, lisäsi Parikh.

Päivitetty: 4. heinäkuuta 2023, klo 0.47 IST