Antaako virkaan paluu Reitsille uuden elämän?

Tänä vuonna toimistotilojen vuokrauskysyntä on herännyt uudelleen, kun yhä useammat yritykset kutsuivat työntekijöitä takaisin toimistoihin, ja tämä on positiivinen käänne Reitsille, joka kohtasi vaikeita aikoja pandemian alkamisen jälkeen ja ihmiset päättivät työskennellä kotoa rajoitusten keskellä.

Reit on säätiö, joka omistaa joukon tuloja tuottavia kiinteistöomaisuuseriä, joita pidetään erityistarkoituksessa olevina ajoneuvoina (SPV). Varmasti vähintään 80 % näistä varoista on oltava valmiita ja tuloja tuottavia. Reiteillä, jotka markkinasäätelijä Sebi on valtuuttanut jakamaan vähintään 90 % kassavirrastaan ​​osuudenomistajille, on ainutlaatuinen rakenne, jonka avulla sijoittajat voivat osallistua liikekiinteistöomaisuuden tuottamiin tuloihin.

Intiassa on kolme listattua toimisto-Reitsiä: Brookfield India Real Estate Trust (Brookfield Reit), suurlähetystön toimistopuistot REIT (Embassy Reit) ja Mindspace Business Parks REIT (Mindspace Reit) ja yksi listattu vähittäiskaupan REIT – Nexus Select.

Retail Reits keskittyy kiinteistöihin, kuten kauppakeskuksiin ja ostoskeskuksiin, jotka tuottavat tuloja vuokraamalla tilaa jälleenmyyjille, mukaan lukien ravintolat.

Mitä sijoittajat saavat

Osuudenomistajina sijoittajat saavat määräajoin osan Reitin jakokelpoisesta nettorahavirrasta (NDCF). Reit saa tuloja korkojen ja pääoman lyhennysten muodossa projektin SPV-yhtiöille myöntämistä lainoista sekä osinkoja vastineeksi osakkeistaan ​​näissä projekteissa. Kaikki Reit-tason kulut vähennetään kokonaistuloista NDCF:n saavuttamiseksi.

Tämän säännöllisen tulon lisäksi Reit-osuudet käyvät kauppaa pörsseissä, kuten osakkeilla, ja tarjoavat osuudenomistajille mahdollisuuden myyntivoittoon tai -tappioon. REIT-rahastot ovat siis hybridituote, joka voi tarjota korkeariskisille sijoittajille houkuttelevia tuottoja.

Pörssilistattujen Indian Reitien sijoittajat saavat vaihtelevan tulonjaon. Esimerkiksi suurlähetystö REIT maksaa osinkoina 27,2 %, korkoina 26,3 % ja pääomanpalautuksena 46,5 %. Mindspace REIT tarjoaa 91,9 % osinkoja (verovapaa) ja huomattavan 8,1 % koron.

Brookfield REIT jakaa tulonsa siten, että osinkoina 3 %, korkoina 58 % ja pääoman takaisinmaksuna 39 %. Tarkkoja Nexus Trustin jakelutietoja ei ollut saatavilla. Nämä jaot korostavat kunkin Reitin tulorakennetta ja strategioita, mikä auttaa sijoittajia arvioimaan tulopotentiaaliaan ja riskiprofiiliaan.

Reits ja substanssiarvo (NAV)

Reitsillä on tällä hetkellä huomattavia markkinahinta-alennuksia, jotka korostavat niiden osakemarkkinahintojen ja kiinteistöomaisuuden arvioidun arvon välistä eroa. Embassy REIT käy kauppaa huomattavalla 24 % alennuksella, kun taas Mindspace Business Parks REIT tarjoaa 10 % alennusta ja Brookfield India Real Estate Trust vielä suuremmalla 27,50 % alennuksella.

Merkittävät alennukset, joilla näillä Reiteillä käydään kauppaa, voivat johtua useista tekijöistä. Ensinnäkin korkojen muutoksilla voi olla syvällinen vaikutus sijoittajien suhtautumiseen Reitsin tuleviin tuloihin. Kun korkojen odotetaan nousevan, sijoittajat voivat ennakoida Reitsin tulevien tuottojen laskua, mikä johtaa niiden markkinahintojen laskuun.

Toinen keskeinen tekijä, joka vaikuttaa näihin alennuksiin, ovat suhteellisen hitaat ja harvoin tapahtuvat muutokset yksityisten markkinoiden hinnoissa ja nettoarvoissa. Kiinteistöjen arvioinnit yksityisillä markkinoilla eivät tapahdu yhtä usein kuin osakemarkkinoiden hintojen muutokset. Tämän seurauksena Reitsin julkiset markkinahinnat voivat poiketa niiden NAV-arvoista, mikä johtaa alennuksiin.

Tuotot, hinnankorjaus

Helmikuun ja 29. syyskuun välisenä aikana näiden Reittien markkinahinnat laskivat vaihtelevasti, mikä kuvastaa markkinatunnelman vaihtelua. Nosto lasketaan laskuna korkeimmasta huipusta pohjaan tämän jakson aikana. Suurlähetystö REITin enimmäisnosto oli -13,20 % ja nykyinen nosto -9,60 %, Mindspace Business Parks REITin enimmäisnosto oli -12,60 % ja nykyinen nosto -6 %, kun taas Brookfield India Real Estate Trustin enimmäisnosto oli -9,60 %. -17,97 %.

Sen sijaan toukokuussa listattu Nexus Trust ei kokenut nostoa tänä aikana, ja sen markkinahinta nousi 21 %.

Näistä nostoista huolimatta näiden Reittien tuotot ovat edelleen houkuttelevia syyskuusta lähtien. Helmikuussa suurlähetystö REIT:n tuotto oli 6,80 %, joka nousi syyskuussa 7,23 prosenttiin. Mindspace Business Parks REITin tuotto laski helmikuun 5,70 prosentista syyskuun 7,12 prosenttiin, kun taas Brookfield India Real Estate Trustin tuotto nousi 6,10 prosentista 7,90 prosenttiin samana aikana. Uusilla Nexus Trustilla ei ollut tuottotietoja helmikuussa, mutta syyskuussa se oli 6,44 %.

Nämä tuottoluvut antavat käsityksen tulomahdollisuuksista, joita Reits tarjoaa sijoittajille, ottaen huomioon niiden jakautuman yksikköä kohden (DPU) jaettuna nykyisellä markkinahinnalla.

Verrattaessa Nifty Reitss & InvITs Total Returns Indexin ja Nifty Realty Indexin kehitystä samalla ajanjaksolla, edellisen hintatuotto oli -12,34 %, kun taas Nifty Realty Indexin hintatuotto oli merkittävä, 35,77 %. Kuitenkin, kun otetaan huomioon tuotto, Nifty REITs & InvITs Total Returns Indexin tuotto oli 6,81 %, paljon korkeampi kuin Nifty Realty Indexin 0,35 %. Tämä viittaa siihen, että toimisto-Reitsin viimeaikainen laskutrendi ei liity markkinoiden volatiliteettiin, vaan on pikemminkin seurausta heikoista perustekijöistä.

InvIT on lyhenne sanoista Infrastructure Investment Trust.

Miksi Reit-hinnat ovat laskeneet

Nousevat korot ovat heikentäneet kiinteistösijoitusmaailmaa ja vaikuttaneet sekä liike- että asuntomarkkinoihin. Federal Reserven nopea rahapolitiikan kiristyssykli on saanut kiinteistöjen omistajat kamppailemaan rahoituksen tai jälleenrahoituksen saamiseen liittyvien haasteiden kanssa, mikä johtuu ensisijaisesti kohonneista velkakustannuksista, alhaisemmista kiinteistöjen arvostuksista ja konservatiivisemmista laina-arvovaatimuksista. Toimistosektorin suhteen varovaiset lainanantajat vaativat nyt suurempaa turvamarginaalia.

Taloudellisesti vankka Reits osaavien johtoryhmien kanssa pystyy kuitenkin selviytymään näistä haasteista toteuttamalla vuokrankorotuksia ja muita toimenpiteitä.

Kun White Oakin liiketoimintajohtaja Prateek Pantilta kysyttiin Reit-hintojen laskun syistä, hän sanoi: ”Reitillä ja koroilla on negatiivinen korrelaatio. Kun korot nousevat, niiden markkinahinnat yleensä laskevat ja päinvastoin. Vaikka Fedin haukkamainen ja korkeampi asenne luo paineita Reitsiin maailmanlaajuisesti, koska korot pysyvät edelleen korkeina, Intian Reits on ilmiömäinen ostomahdollisuus juuri nyt. Jotkut laadukkaimmista omaisuuseristä ovat saatavilla erittäin houkuttelevilla hinnoilla. Toinen ylitys on toimistojen käyttöasteet ja vuokrasopimusten uusimisvuokran kasvu. Lopuksi Intian markkinoilta puuttuu vielä selkeä käsitys tuotteesta, ja sijoittajien tietoisuus Reitsin ympärillä voi luoda mahdollisia tuloja ja johtaa portfolion hajauttamiseen.”

Sijoittajat suhtautuvat yhä epäilevämmin toimistotilojen kysyntään pitkällä aikavälillä, kun hybridityöjärjestelyt saavat hyväksyntää työntekijöiden ja työnantajien keskuudessa. Todellinen toimistoliikenne on edelleen noin puolet pandemiaa edeltävästä tasosta, ja irtisanomiset tietyillä aloilla sekä yritysten kustannusleikkaukset lisäävät tätä epävarmuutta.

Lisäksi korkojen nousu on tarjonnut sijoittajille vaihtoehtoisia korkovaihtoehtoja, kuten FD-, Gsec- tai AAA-luokiteltu yrityslaina. Tämän seurauksena Reitsillä on ollut jonkin verran hintojen laskua, mikä on jossain määrin nostanut osinkotuottoa parantaakseen kilpailukykyään tulokeskeisessä sijoitusympäristössä.

Markkinaasiantuntijat ovat varovaisia. Vaikka uusien Reit-osuuksien ostaminen ei juuri nyt olisi sinulle sopiva, älä kiirehdi myymään omistamiasi yksiköitä. Laajalla sektorilla, kuten toimistoissa, on ainutlaatuisia tilanteita, joissa on huomattavia ongelmia. Mutta kaiken kaikkiaan Reits ei ole huonossa paikassa. Se on oikeastaan ​​vain sijoittajien mieliala, joka on muuttunut. Ja koska markkinat ovat tunnetusti epävakaat, on luultavasti parempi nähdä pudotus mahdollisuutena.