Ovatko merkkiasunnot maksamasi palkkion arvoisia?

Kiinteistöasiantuntijat sanovat, että maineikas asuinkiinteistökehittäjä, kuten DLF, Godrej, Tata, Prestige, Purvankara tai Shriram, voi helposti saada 20–30 %:n palkkion merkkiasunnoistaan ​​verrattuna paikalliseen rakennuttajaan.

Esimerkiksi M3M the Cullinan sijaitsee Noida Expresswaylla kansallisella pääkaupunkialueella maksuja ₹25 000 neliöjalkaa kohti mattoaluetta, verrattuna keskimääräiseen hintaan ₹13 000 per neliöjalka kyseisellä paikkakunnalla. Varmasti asunto on hinnoiteltu sen superrakennusalueelle eikä mattoalueelle. Joten jos 3 mh:n (makuuhuone, eteinen ja keittiö) asunnon superrakennusala on 1200 neliöjalkaa, sen mattoala on vain 70-80 % tästä projektin perusteella, mutta ostajan on maksettava koko taajama-alueelle, joka tunnetaan myös nimellä myyntialue.

DLF:n meneillään oleva projekti – DLF One Midtown – Moti Nagarissa New Delhissä vaatii mahtavaa ₹53 000 neliöjalkaa mattoalaa kohden verrattuna keskimääräiseen paikkakuntaan ₹13 000 per neliöjalka. Godrej 101 Gurugramissa sektorilla 79 lainaa hintaa ₹19 500 neliöjalkaa kohti keskimäärin ₹9 250 neliöjalkaa kohden tällä alalla.

Kannattaako maksaa valtava palkkio? Kaikki eivät ole tyytyväisiä konseptiin. Gurugramissa Raheja Atlantiksella yöpyvä Puneet Khurana (51) on skeptinen. ”He veloittivat järjettömän summan palkkiona, kun ostin asunnon vuonna 2010, mutta he eivät ole pitäneet monia lupauksiaan, jotka he antoivat asunnon haltuunsa antaessaan. Vaikka asunto on kaunis, meillä ei ole perusmukavuuksia, kuten klubitaloa tai 24 tunnin varavirtaa. Rakentamisen laatu on niin huono, ettei seinään voi lyödä naulaa”, hän sanoo. ”Kiinteistö on vanha ja se on luovutettu RWA:lle”, sanoo Raheja Developersin johtaja.

Erikseen Khurana osti myös asunnon DLF Capital Greensistä vuonna 2011. Vaikka hänellä ei ole valittamista laadusta ja kalusteista, hän moittii sen asiakaspalvelua. ”Rakentaja oli luvannut luovuttaa asunnon 4-5 vuotta ennakkomaksun jälkeen, mutta se tapahtui vasta 8-9 vuoden kuluttua. Myöhemmin oikeus vaati rakentajaa maksamaan ostajille korvauksia”, hän sanoo.

Useimmat asuntojen ostajat sanovat, että rakentajat kaikkialla pitävät edelleen toimituspäivistä. Tilanne ei ole varsinaisesti muuttunut Reran eli kiinteistölain (sääntely ja kehittäminen) 2016 voimaantulon jälkeen. ”Ostin M3M Heightsin, joka sijaitsee sektorilla 65 vuonna 2021 klo ₹11 000 per neliöjalka. Omistuksen piti olla lokakuussa 2023, mutta odotamme sitä edelleen, vaikka olemme maksaneet täyden rahan”, hän sanoo. Varsinkin M3M Group on juuttunut rahanpesutapaukseen. ”Rahamme ovat jumissa, eikä meillä ole selvyyttä, tapahtuuko hallussapito”, Khurana sanoo.

Yksi Godrej Propertiesin kiinteistöistä – Godrej Summit in Gurugram – kärsi suurista laatuongelmista, ja kehittäjä tarjoutui viime vuonna ostamaan kaikki yksiköt takaisin asukkailtaan.

DLF ja M3M Group eivät vastanneet Mintin sähköposteihin.

Mitä järkeä suurilla kehittäjillä on sitten periä niin korkeita palkkioita, jos heidän projektinsa viivästyvät tai kohtaavat laatuongelmia, voidaan kysyä. Kiinteistöpalveluiden tarjoajan Reloyn perustaja ja toimitusjohtaja Akhil Saraf sanoo: ”Ei ole niin, että huippurakentajat eivät kohtaa ongelmia, mutta heillä on parhaat mahdollisuudet ratkaista ne. He voivat olla yhteydessä viranomaisiin saadakseen työn valmiiksi”, Saraf sanoo.

Nouseva palkkio

Kiinteistöjen hinnat ovat nousussa, mutta enimmäkseen kysynnän ja tarjonnan taustalla on asiantuntijat. Ravi Shankar Singh, Colliers Intian asuntokauppapalveluiden toimitusjohtaja, sanoo, että monikansallisten tai teknologiayritysten kanssa työskentelevillä ihmisillä, start-up-perustajilla ja ulkomailla asuvilla intialaisilla on tarpeeksi likviditeettiä kiinteistöjen käyttöönottamiseksi. Tämä on luonut kysyntää ekosysteemissä. Toisaalta tarjonta on rajallista.

”Uusi sukupolvi haluaa hienon elämäntavan, joka on ympäristöystävällinen ja jonka taustalla on teknologia. Vastatakseen tähän kysyntään rakennuttajat pienentävät asuntojen kokoa, mutta tarjoavat mukavuuksia, joita tämä sukupolvi etsii. Nämä ovat täysin kalustettuja asuntoja, joissa on korkealuokkaiset kalusteet, eivätkä paljaat kuorirakenteet, jotka on tähän mennessä myyty ostajille, jotka sitten joutuivat kalustamaan ne”, Singh sanoo.

Palvelut lisäävät palkkiota. ”Hinnat näyttävät korkeammalta, mutta on ymmärrettävä, että saat niin monia mukavuuksia. Se ei ole omenasta omenaan -vertailu”, Saraf sanoo.

Vaikka RERA on lisännyt avoimuutta ja vastuullisuutta, se on myös lisännyt kustannuksia. Lisäpalkkiota lisäävät myös ponnistelut tonttien tunnistamiseksi ja hankkimiseksi sekä raaka-aineiden hintojen noususta johtuvat rakennuskustannusten nousut. ”Kenelläkään ei ole varaa viivyttää rakentamista, ellei se johdu ylivoimaisesta esteestä tai sääntöjen muutoksesta. Rakennuttajan on maksettava RERA:n mukaan korkoa rakentajan lupaamasta haltuunottopäivästä todelliseen hallintaan. Ostaja voi vaatia hyvitystä korkoineen, jos hanke viivästyy. Kehittäjät ovat alkaneet hinnoitella tätä riskiä”, Reshmi Panicker, Knight Frank Intian maapalveluista ja asunnoista vastaava johtaja, sanoo.

Brändipreemion osalta Panicker sanoo, että myös näissä hintapisteissä on ostajia. ”Kehittäjät arvioivat, missä määrin markkinat hyväksyvät palkkion brändiprojektista. He voivat säätää hintoja, jos he eivät saa pitoa tietyssä hintapisteessä. Jotkut kehittäjät räätälöivät suunnitelmia auttaakseen ostajia joustavilla maksuvaihtoehdoilla, leimaverovapautuksilla tai alennuksilla”, Panicker sanoo.

Puuttuva keskiosa

Vaikka varakkailla henkilöillä on varaa premium-asuntoihin, keskiluokalla – varsinkin palkkatyöläisillä – ei ole varaa hintoihin ja he ovat pulassa. Tämä segmentti viivästyttää ostopäätöksiään, kun taas toiset, joilla on paljon taskuja, ovat siirtyneet kulutuksen lisäksi investointeihin.

Delhissä asuva Mohit Srivastava, 36, yrityskonsultoinnin ammattilainen, on tutkinut asuntomarkkinoita 3-4 vuotta. ”Perusasunto Gurugramissa maksaa sinulle noin ₹2 miljoonaa. Vaikka onnistun maksamaan noin ₹50 lakh käsiraha, maksaisin silti enemmän kuin ₹1 lakh vastaavasti kuukausierissä. Miten kestän muut kuukausikulut?” hän ihmettelee.

Ostajan on maksettava rekisteröinti- ja leimamaksujen lisäksi lisäkustannuksia. ”Kun vuokrasin premium-asunnon Gurgaonista, tajusin, että putkimiehen ja sähköasentajan palvelut olivat liian kalliita, jos ne olisivat rakennuttajan järjestämiä. Ylläpitokustannukset sinänsä voisivat olla enemmän kuin ₹15 000 kuukaudessa joissakin asunnoissa”, hän sanoo.

Mutta niin korkeat kustannukset eivät ole pelote niille, jotka haluavat mieluummin assosioitua brändiin. Jotkut ihmiset jopa tekevät kompromisseja asunnon koon suhteen brändille. ”Päätin ostaa Godrej Propertiesin 2 mhk:n 778 neliömetrin mattoalueen Gurugramista keskitason kehittäjän 3 mhk:n sijaan. Toimituksen odotetaan vuonna 2026. Valitsin Godrejin, koska uskon, että he toimittavat ajoissa, ja vaikka viivästyisivätkin, jälleenmyyntiarvo on parempi”, sanoo Prateek Pruthi (34), IT-yrityksen rahoituspäällikkö. pois Noidasta.

Bengalurulainen Sucharita Ghosh (34), monikansallisen yrityksen ylin johtaja, on uskollinen Prestigen ostaja. Hän tutki yli 40 asuntoa ennen kuin osti asunnon Prestige Kew Gardensista huhtikuussa 2019. Hän sai asunnon haltuunsa vuotta myöhemmin toukokuussa 2020. Hän osti tammikuussa 2022 toisen asunnon Prestige Citystä, jonka on määrä olla toimitettuna toukokuussa 2025. ”Prestigen myötä minulla on varmuus siitä, että asunto toimitetaan ajallaan. Hyväksyn, että uudessa kodissa on kasvukipuja, mutta he ovat ripeitä ratkaisemaan ne”, hän sanoo.

Thane-pohjainen Suresh Mandhare, eläkeläinen, osti 1 350 neliömetrin premium-kodin Lodha Paradisista vuonna 2010. ”Minä, kuten jotkut muut asukkaat, kohtasin vuoto-ongelmia asunnoissa 4-5 vuoden jälkeen, mutta palkkio oli sen arvoinen. koska rakentamisen laatu on parempi. Korjausta ja uudelleenmaalausta vaativia tapauksia on vähemmän, ja hinnannousu on paljon korkeampi. Ostin asunnon ₹4 100 per neliöjalka, ja hinnat ovat nousseet huimasti ₹13 000 per neliöjalka nyt”, hän sanoo.

Tee tutkimusta

Asiantuntijat sanovat, että ostajien on tutkittava perusteellisesti heitä kiinnostava hanke, oli se sitten investointi tai omakäyttö.

Panicker neuvoo asiakkaita tarkistamaan kiinteistönseurantatoimistoilta myyntitapahtumatiedot ja vierailemaan myös Reran verkkosivuilla saadakseen selville omistus- ja hyväksyntätilan sekä projektiin liittyvät riskit.