Miksi Lontoon varakkaat vuokraavat ostamisen sijaan?

Mutta päävuokramarkkinat kukoistavat.

Lontoon tukikohdan tarpeessa olevat ihmiset valitsevat yhä useammin joustavan, vähimmäissitouttavan asumisvaihtoehdon sen sijaan, että ostaisivat ja maksaisivat Britannian korkeita veroja pysähtyneillä markkinoilla. Tämän seurauksena prime-vuokrat nousevat. Asuntojen hintaanalyytikko LonRes havaitsi, että keskimääräiset prime-vuokrat nousivat Lontoossa 3,5 % joulukuun 2022 ja joulukuun 2023 välisenä aikana. Keskimääräiset prime-vuokrat ovat nyt 29 % korkeammat kuin vuosien 2017–2019 prepandemiaa.

Erillinen kiinteistönvälittäjä Beauchamp Estatesin tutkimus osoitti, että 63 Lontoon asuntoa vuokrattiin 6 370 dollarilla tai enemmän viikossa – noin 330 000 dollaria vuodessa – tammikuun ja kesäkuun 2023 välisenä aikana.

Ostoagentti Liam Monaghan, London Central Portfolion toimitusjohtaja, sanoi, että monet hänen tärkeimmistä vuokralaisistaan ​​elävät globaalia, kiertävää elämäntapaa. Heidän joukossaan on jalkapalloilijoita, näyttelijöitä ja elokuvatuottajia ja teknologiayrittäjiä.

”Heillä on tietysti varaa ostaa näitä kiinteistöjä, mutta ehkä heillä on lyhytaikainen sopimus tai he ovat kasvattamassa liiketoimintaa ja he ovat saaneet melko nopeasti paljon varallisuutta ja hyppäävät useiden eri maiden välillä ja työskentelevät edelleen missä haluavat. elää”, Monaghan sanoi.

Nina McDowall, kiinteistönvälittäjä Strutt & Parkerin toimiston vuokrauspäällikkö Knightsbridgessä, yhdessä Lontoon kalleimmista kaupunginosista, sanoi, että monet hänen vuokralaisistaan ​​harkitsevat Lontoon kiinteistön ostamista, mutta vasta kun he löytävät täydellisen kodin edulliseen hintaan. ”Monet ihmiset punnitsevat vaihtoehtojaan”, hän sanoi. ”He saattavat myös istua tiukasti nähdäkseen, laskevatko hinnat edelleen.”

Toiset, kuten Antonio Volpin, eivät yksinkertaisesti näe Lontoon kiinteistöjä loistavana sijoitusmahdollisuutena. Italialainen Volpin muutti Lontooseen työn perässä vuonna 2011 ja asui aluksi poissa hotelleista. Kun hänen vaimonsa ja kaksi poikaa liittyivät hänen luokseen Lontooseen vuonna 2012, perhe alkoi vuokrata.

”Mietimme kiinteistön ostamista, koska markkinat olivat erittäin vahvat, mutta ajattelin, että se ei voi kasvaa ikuisesti, enkä työni perusteella ole varma, missä olen ensi vuonna”, sanoi Volpin, 61, konsultti. omaisuuden- ja rahastoyhtiöitä.

Perheen päätös jatkaa vuokraamista osoittautui ennakoitavaksi, sillä Lontoon keskustan huippuluokan asuntojen hinnat ovat pysähtyneet lähes vuosikymmenen ajan. LonResin mukaan keskimääräiset myyntihinnat parhaassa Lontoon keskustassa nousivat vain 2,3 % vuosina 2013–2023 (2 130 dollarista 2 180 dollariin neliöjalkaa kohti).

Vuonna 2016 Volpinin työ vei hänet Singaporeen, ja nyt hän ja hänen yliopistoprofessorivaimonsa asuvat Roomassa. Heidän kaksi poikaansa, 26- ja 22-vuotiaat, päättivät jäädä Lontooseen, joten heidän vanhempansa, jotka vierailevat siellä säännöllisesti, ovat jatkaneet kolmen makuuhuoneen, kolmikerroksisen asunnon vuokraamista vauraalla, historiallisella South Kensingtonin alueella, 2 mailia länteen. kaupungin keskustasta.

Volpin on allekirjoittanut salassapitosopimuksen, joka kieltää häntä paljastamasta kuukausivuokrakustannuksiaan, mutta hänen kiinteistönvälittäjänsä Winkworthin tiedottaja sanoi, että samanlainen omaisuus maksaisi jopa 191 000 dollaria vuodessa.

”Varmasti sillä rahalla voisin ostaa, mutta pointti on, että tällä hetkellä se on enemmän eräänlainen loma-asunto”, Volpin sanoi. ”Kun tulen, haluan olla lähellä keskustaa ja ystäviä, joita sain aikanaan. asuu Lontoossa.”

McDowell uskoo, että syy huippuluokan vuokrahintojen nopeutumiseen asuntojen myyntihintojen laskussa on yksinkertainen: Tällaisten vuokra-asuntojen kysyntä on korkea ja korkealaatuisista avaimet käteen -asunnoista on vakava alitarjonta.

”Ne ovat harvinaisia ​​kuin kanan hampaat”, hän sanoi. ”Superprime-vuokralaiset eivät uhraa tai tee kompromisseja monista asioista. Kiinteistön kunnon ja toimivuuden tulee olla sileä ja kaunis, ja he maksavat suuret hinnat tai maksavat. yksi tai kaksi vuotta etukäteen oikean omaisuuden turvaamiseksi.”

Mutta vaikka vuokrat nousevat, Lontoon parhaan keskustan vuokranantajat joutuvat edelleen työskentelemään kovasti houkutellakseen korkeapalkkaisia ​​vuokralaisia, jotka odottavat viiden tähden standardeja.

”Minulla on ollut ihmisiä, jotka haluavat repiä seinät irti tai massiivisia laajennustöitä”, sanoi Sinead Conlon, John D Wood & Co:n kiinteistönvälittäjien yritys- ja muuttopalveluista vastaava johtaja. ”Jotkut heistä haluavat sisustushuonekalupaketteja, jotka maksavat noin n. 32 000–127 000 dollaria kuukaudessa. He kaikki etsivät lisäosaa.”

Yhdessä mieleenpainuvassa tapauksessa Conlon pystyi vuokraamaan suuren talon Pohjois-Lontoon esikaupungista Primrose Hillistä vuokralaiselle, joka halusi, että kylpyhuoneissa olevat wc:t, joista 17, vaihdettaisiin japanilaisiin malleihin, joissa oli sisäänrakennettu bidee. Vuokralainen, joka maksoi noin 70 000 dollaria kuukaudessa talon vuokraamisesta vuodeksi vuodesta 2021 alkaen, päätyi lopulta vain 10 uuden wc:n asentamiseen. ”Mutta ne ovat noin 25 000 puntaa [$32,000] pop, joten se ei ollut aivan halpaa”, sanoi Conlon.

Toinen vuokranantajan kohtaama ongelma on voittomarginaalien pieneneminen. Korot ovat nousseet, ja vuodesta 2020 lähtien vuokranantajat eivät voi vähentää asuntolainan korkoja verolaskuistaan, sanoi Becky Fatemi, Sotheby’s Realty UK:n johtaja.

Kiinteistön vuokraamisen hallinnointi ei myöskään ole halpaa. Fatemi sanoi, että vuokranantajat maksavat kiinteistönvälittäjälleen 8–15 prosenttia vuosivuokrasta vuokralaisen löytämiseksi ja asentamiseksi. Hallinnointipalkkiot lisäävät tarvittaessa vielä 5 % kuluihin.

Vickram Mirchandani omistaa ja vuokraa tällä hetkellä kaksi parasta Lontoon kiinteistöä. Hän on tuskallisen tietoinen siitä, kuinka vaikeaa on tehdä kunnollista voittoa kuumillakin vuokramarkkinoilla. Brittiläinen Mirchandani, 46, osti viiden makuuhuoneen perhekodin Belgravian arvokkaasta kaupunginosasta noin 10 vuotta sitten. He asuivat kotona kokopäiväisesti, mutta hän ja hänen vaimonsa pettyivät yhä enemmän elämään Britanniassa ja lähtivät Lontoosta lokakuussa, sitten muuttivat tammikuussa nuoren perheensä kanssa Dubaihin – heillä on yksi lapsi ja he odottavat toista.

Mirchandani on päättänyt olla yrittämättä myydä kiinteistöä ennen kuin Lontoon kiinteistömarkkinat ovat elpyneet. Lokakuussa 2023 vuokralaiset muuttivat 4 200 neliömetrin rivitaloon, ja he maksoivat hieman alle 8 900 dollaria kuukaudessa.

”Se oli poissa viikossa, toisella katselukerralla, pyydettyyn hintaan”, sanoi Mirchandani, uusiutuvan energian kehittäjä. ”Jälkeenpäin ajateltuna olisin ehkä voinut saada hieman enemmän.”

Mirchandani omistaa myös toisen kiinteistön, kolmen makuuhuoneen kattohuoneiston Belgraviassa, jonka hän alun perin toivoi kääntävänsä. ”Suunnitelma oli ostaa se, kehittää se ja myydä se komealla marginaalilla”, hän sanoi. ”Mutta Brexitin jälkeen se komea marginaali ei koskaan toteutunut.”

Asunto on myös vuokrattu, 11 500 dollaria kuukaudessa. ”Olen itse asiassa ylittänyt hintapyynnön siitä, koska vuokralaisella on koira, ja sanoin: ”Hyvä, mutta se on ylimääräinen 10 %”, sanoi Mirchandani. ”Olen erittäin tyytyväinen saavutettuihin hintoihin.”

Hän on vähemmän tyytyväinen pääomansa tuottoon. Hän arvioi ansaitsevansa kulujen jälkeen tuloveroineen noin 1,5–2 prosenttia. Englannin suurimmat pankit tarjoavat tällä hetkellä noin 4–5 prosentin korkoja.

Pidemmällä aikavälillä Mirchandani punnitsee edelleen vaihtoehtojaan. ”Voisin pitää heidät siinä toivossa, että joskus tapahtuu jokin ihme ja ne nousevat, mutta jos pidämme siitä Dubaissa, myymme todennäköisesti kiinteistöt”, hän sanoi.