Toimiston vuokranantajat käyttävät käteislahjoja ja lainoja rakennusten arvon kasvattamiseen

Uutiset kaupasta nosti SL Greenin osakekurssia sinä päivänä noin 20 %, ja se on noussut yli 20 % viimeisen vuoden aikana. Myynti auttoi myös piristämään tunnelmaa New Yorkin toimistomarkkinoilla.

Mutta myyntiin liittyi tärkeä varoitus. SL Green ja muut sijoitusyhtiöt sopivat myyvänsä ostajalle, Mori Trustille, yli 500 miljoonan dollarin arvosta rakennuksen velkaa noin 6 %:n alennuksella, myynnin tunteneiden ihmisten mukaan. SL Green ei julkistanut näitä liiketoimia tulosraportissaan, tulostiedotteessa tai kauppaa ilmoittavassa lehdistötiedotteessa.

Tämä myynti ja alennus, vaikkakin vaatimaton summa, olivat tärkeitä, jotta Mori suostui investoimaan rakennukseen 2 miljardin dollarin arvosta huolimatta kiinteistön velkakuormasta, nämä ihmiset sanoivat.

Analyytikot sanoivat, että myynti oli menestys SL Greenille, joka on yksi New Yorkin suurimmista toimistoomistajista, jopa alennuksella, koska yritys sai 174 miljoonaa dollaria käteistä vaikeilla markkinoilla. Yrityksillä on myös liikkumavaraa julkistaa, analyytikot sanoivat.

Jotkut kuitenkin sanoivat myös, että tällaiset monimutkaiset sopimukset tarkoittavat, että arvostus on nyt usein merkitty tähdellä.

”Näet otsikon numeron, josta kaikki välittävät, ja sitten on tarina sen takana”, sanoi John Kim, BMO Capital Marketsin kiinteistöosakeanalyytikko. ”Ja tässä tapauksessa 90 % ihmisistä, jotka kuulivat tästä kaupasta keskittyä vain numeroon.”

SL Greenin toimitusjohtaja Marc Holliday sanoi: ”Skeptisyys huippurakennusten arvostuksia kohtaan on jumissa menneisyydessä ja kaipaa todellisuutta paikan päällä – pahin on takanapäin, ja ensimmäiset muuttajat ovat jo puhuneet sijoituksista poikkeuksellisiin omaisuuseriin, kuten 245 Parkiin. .”

Vaikka SL Green ei paljastanut velan myyntiä suurelle sijoitusyleisölle tulosraportissaan, SL Greenin tiedottaja sanoi, että yhtiön talousjohtaja keskusteli sijoittajille ja analyytikoille velkojen myynnistä useissa kohdissa kaupan julkistamisen jälkeen.

Mori Trustin tiedottaja kieltäytyi kommentoimasta.

Toimiston vuokranantajat luottavat yhä useammin käteislahjoihin, verhottuihin alennuksiin ja muuhun rahoitusjärjestelyyn kiinteistöjen arvon nostamiseksi, kun ala on kohtaamassa syvimmän kriisinsä vuosikymmeniin. Vaikka liikkeet ovat laillisia ja usein liiketaloudellisesti järkeviä, ne herättävät analyytikoilta kysymyksiä siitä, ovatko julkisesti saatavilla olevat kiinteistöarviot liian korkeat.

Dylan Burzinski, kiinteistöanalytiikkayrityksen Green Streetin toimistosektorin tiimin johtaja, sanoi, että alennus mahdollisesti paisutti SL Green -rakennuksen, joka tunnetaan nimellä 245 Park, arvoa. Kun kiinteistöjen myynti muuttuu monimutkaisemmaksi, hän lisäsi, analyytikoiden on vaikeampi selvittää toimistomarkkinoiden todellista tilaa.

Avoimet työpaikat ovat lisääntyneet ja julkisten toimistojen vuokranantajan osakekurssit ovat laskeneet vuodesta 2019, mutta todelliset rakennusten myyntihinnat ovat monissa tapauksissa heikentyneet vähän – osittain siksi, että niitä on paisutettu sivusopimuksilla, kiinteistönvälittäjät kertovat.

Kun Green Street arvioi kiinteistöjen arvoja, se ei vain laske myyntihintoja, vaan myös yrittää ottaa huomioon sivukaupat ja muut tekijät, kuten korkojen muutokset. Yhtiö arvioi, että huippuluokan toimistorakennusten arvot ovat laskeneet noin 35 % pandemian alkamisesta.

Muut rahoitusjärjestelyt yleistyvät. Vuokranantajat jakavat yhä useammin vuokralaisille käteistä tai ilman vuokra-aikoja vastineeksi korkeammasta vuokrasta. Kiinteistönvälitysyhtiö CBRE havaitsi tuoreessa raportissaan, että tusinassa Yhdysvaltain suuressa kaupungissa sijaitsevien korkealuokkaisten toimistorakennusten vuokra-ajat olivat keskimäärin 10,1 kuukautta vuonna 2023, kun ne vuonna 2019 olivat 6,8 kuukautta.

Käteismaksut vuokralaisille heidän toimitilojen rakennustöistä kasvoivat katsauskaudella 37 %. Tämä auttoi korkeatasoisten toimistojen vuokria nousemaan hieman vuonna 2023, mutta luku on harhaanjohtava. Reaaliset, ns. nettotehokkaat vuokrat, jotka muodostavat myönnytyksiä, laskivat hieman.

Näiden myönnytysten tekeminen vuokralaisille kannattaa usein, koska se pitää vuosivuokrat ja rakennusvoitot korkeina, ja niitä käytetään rakennusarvojen laskemiseen, välittäjät sanovat. Tämä tarkoittaa, että mikä tahansa vuokralaiselle etukäteen maksettu dollari voi palauttaa paljon enemmän dollareita, kun rakennus myydään tai kiinnitetään.

”Haluat suojata kasvojen vuokraa”, sanoi Alan Pontius, välitystoimisto Marcus & Millichapin toimisto- ja teollisuusosastojen kansallinen johtaja.

Esimerkiksi toimistovuokranantaja Boston Properties jakoi yli kaksi kertaa niin monta päivää ilmaista vuokraa vuokra-aikaa kohden vuoden 2023 kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen aikana kuin samana ajanjaksona vuonna 2014, jolloin yhtiön julkiset ilmoitukset alkoivat paljastaa tiedot.

SL Green on myös tarjonnut enemmän kannustimia vuokralaisille. Se käyttää aktiivisemmin luovia tarjouksia korkeampien arvosanojen saamiseksi, lainanantajat ja välittäjät sanovat. ”He keksivät, kuinka yksi ja yksi on kolme”, ​​sanoi William Shanahan, New Yorkin pääomamarkkinoiden puheenjohtaja kiinteistönvälitysyrityksestä CBRE.

Toisessa viime vuonna tehdyssä kaupassa SL Green ilmoitti suostuvansa myymään Manhattanin toimistotornin 632,5 miljoonalla dollarilla eli ylevällä 1 123 dollarilla neliöjalalta. Yhtiö pääsi sopimukseen tällä hinnalla lainaamalla ostajalle osan kauppahinnasta.

SL Green ja sen kumppanit sopivat tekevänsä 234,5 miljoonan dollarin etuoikeutetun osakesijoituksen – eräänlaisen pääoman, joka tyypillisesti maksaa korkoa ja muistuttaa velkaa – rakennukseen osana myyntiä, yhtiö sanoi lehdistötiedotteessa tuolloin.

Tämä käytäntö, jota kutsutaan myyjärahoitukseksi, on yleistymässä, välittäjät sanovat. Korkeat korot ja niukat pankit tarkoittavat, että sijoitusyhtiöillä on vaikeuksia saada lainaa toimistohankintojen maksamiseen. Tämä tarkoittaa, että jos vuokranantajat haluavat myydä, heidän on hyväksyttävä paljon alhaisemmat hinnat. Lainaamalla ostajille rahaa rakennuksen maksamiseen, myyjät voivat pitää hinnat jonkin verran korkeina.

”Jotta kauppa toteutuu, sinun on rahoitettava myyjä”, sanoi John Guinee, entinen kiinteistöosakeanalyytikko.

Rahoitussuunnittelu toimistoalalla ei ole uutta. Käytäntö yleistyi viimeisen vuosikymmenen aikana, kun pääomasijoitusyhtiöistä tuli suurempi osa markkinoita. Nämä yritykset auttoivat levittämään vuokralaisille etukäteismyönnytyksiä, jotka alhaisten korkojen ohella veivät markkinoita, vaikka pohjakysyntä pysyi heikkona.

”Nettotehokkaat vuokrat olivat tasaiset vuosina 2010–2019, mutta arvot menivät läpi katon toimilupatarjonnan merkittävän kasvun vuoksi”, sanoi David Lipson, välitysyrityksen Savills North America toimitusjohtaja.