Talon vuokrasopimus: Opas idioottivarmaan vuokrauskokemukseen

Asunnon vuokraaminen voi olla hyvä kuukausitulon lähde asunnonomistajille. Kuitenkin ennen kiinteistön vuokraamista asunnonomistajilla on oltava asianmukaiset vuokrasopimukset, jotta vältytään mahdollisilta vaivoilta tulevaisuudessa.

Lisäksi vuokrasopimus on hyvä myös vuokralaisille, sillä se suojaa heitä kaikilta vuokranantajan mielivaltaisilta päätöksiltä; esimerkiksi vuokralaisen pyytäminen vapauttamaan kiinteistön välittömästi tai vuokran korottaminen sopimuskauden puolivälissä. Tämä artikkeli vastaa tärkeisiin vuokrasopimuksiin liittyviin kysymyksiin lyhyenä oppaana idioottivarmaan vuokrauskokemukseen.

Mikä on vuokrasopimus?

Vuokrasopimusta kutsutaan laillisesti ”loma- ja lisenssisopimukseksi”. Se on oikeudellisesti sitova asiakirja, jossa hahmotellaan ja kirjataan ehdot, joista lisenssinantaja ja lisenssinhaltija ovat sopineet tällaisen lisenssin myöntämiseksi.

Vuokrasopimus on pohjimmiltaan ”lisenssi kiinteään omaisuuteen on omistajan/vuokranantajan (laillisesti ”lisenssinantaja”) hakijalle myöntämä tilapäinen hallintaoikeus ilman hallinnan siirtymistä (lain mukaan). tällaisen luvan käyttää ja hallita tällaista kiinteää omaisuutta asuin-/kaupallisiin/ teollisiin tarkoituksiin”, sanoo Apoorva Bhadang, Vesta legalin partneri.

Mitä yksityiskohtia vuokrasopimuksen tulee sisältää?

ASL Partnersin toimitusjohtajan Abhinay Sharman mukaan seuraavat ovat tärkeimmät yksityiskohdat, jotka vuokrasopimuksen tulee sisältää:

• Aika, joksi vuokrasopimus on tehty;
• Oikeus sopimuksen uusimiseen;
• Lukitusaika sen varmistamiseksi, että vuokralaista ei heittetä heti yhden tai kahden kuukauden kuluttua paremman vuokran saamiseksi;
• Vuokra, mukaan lukien tai ilman muita maksuja;
• Irtisanomisaika vuokrasuhteen irtisanomisesta;
• Oikeus korjata/muutosten tekemiseen kiinteistössä ja missä laajuudessa
• Riidanratkaisulauseke

Ylläolevan lisäksi Rohan Rai, RR Legal Partners LLP:n apulaispartneri, sanoo, että vuokrasopimuslausekkeessa voi olla yksityiskohtia, kuten:

• Koroton vakuus ja sen nopea palautus kiinteistön luovutuksen yhteydessä
• Käyttötarkoitus (jotta vuokralainen ei voi käyttää sitä liiketoimintaan, jolloin saatetaan vaatia perustamislupaa ja/tai käyttötarkoituksen muutosta)

”Toinen tärkeä lauseke, joka ei ole toistaiseksi löytänyt paikkaansa vuokrasopimuksissa, on edelleenvuokraus. Yleensä ulkomailla tällaisia ​​lausekkeita käytetään, jos vuokralainen haluaa muuttaa tilapäisesti pois 2 kuukaudeksi, niin hän voi vuokrata edelleen. Näin säästät rahaa ja keventät asumispaineita”, Rai sanoo.

Bhadang sanoo, että vuokrasopimusten tulee sisältää myös seuraavat asiat:

• Irtisanomislauseke, jossa määritellään nimenomaiset ehdot, jotka määrittävät lisenssisopimuksen;
• Velvollisuus maksaa leimavero ja rekisteröintimaksut.
• Lisenssimaksun eräpäivä ja seuraukset (mukaan lukien korkovelvollisuus), jos luvanhaltija laiminlyö maksun.

Mikä olisi sopimuksen kesto?

Se on yleensä 11 kuukautta. Mutta jos se on yli 11 kuukautta, se on rekisteröitävä.

”Vuokrasopimukset solmitaan yleensä 11 kuukauden alkukaudeksi. Tätä kestoa pidetään usein parempana, koska se mahdollistaa joustavuuden ja mukavuuden vuokranantajalle sekä vuokralaiselle ehtojen tarkistamiseen ja mukauttamiseen alkuperäisen ajanjakson päätyttyä. Vuokrasopimuksen varsinaisen keston voivat kuitenkin neuvotella ja sopia sekä vuokranantaja että vuokralainen omien tarpeidensa ja mieltymystensä mukaan”, Bhadang sanoo.

Pitäisikö asunnon omistajan uusia vuokrasopimuksia 11 kuukauden välein?

Joo. Sopimus voi kuitenkin olla pitempi kuin 11 kuukautta, mutta sen jälkeen se on rekisteröitävä.

”Jos sopimusta ei uusita, kyseistä vuokralaista kutsutaan kärsiväksi vuokralaiseksi. Omaisuudensiirtolain mukaan siitä tulee periaatteessa kuukausivuokra, joka voidaan irtisanoa 15 päivän irtisanomisajalla. Nykyään jopa asuntoyhdistykset ovat tehneet sopimuksen uusimisen pakolliseksi sen päätyttyä”, Sharma sanoo.

Bhadangin mukaan Intiassa on yleistä, että lisenssinantaja/vuokranantaja ja vuokralainen tekevät vuokrasopimuksen, jonka alkuperäinen voimassaoloaika on 11 kuukautta. Tämä ei kuitenkaan ole lakisääteinen vaatimus, vaan pikemminkin yleinen käytäntö.

”Vuokranantaja ja vuokralainen voivat halutessaan uusia vuokrasopimuksen alkuperäisen 11 kuukauden kuluttua. Sopimuksen uusiminen on osapuolten yhteisymmärryksen ja yhteisymmärryksen asia, ja sen avulla molemmat osapuolet voivat tehdä tarvittavat muutokset ehtoihin tai vuokraan, Bhadang sanoo.

Voiko asunnonomistaja korottaa vuokraa vuokrasopimuskauden aikana?

Oikeusasiantuntijoiden mukaan vuokraa ei voi korottaa puolivälissä, ellei vuokralainen ole siihen suostunut.

”Useimmissa tapauksissa vuokranantaja ei voi yksipuolisesti korottaa vuokraa määräaikaisen vuokrasopimuksen aikana. Jotkin vuokrasopimukset sisältävät kuitenkin vuokran korotuslausekkeen, joka sallii säännölliset, ennalta määrätyt vuokrankorotukset tietyin väliajoin (esim. vuosittain). Lisäksi, jos molemmat osapuolet sopivat, he voivat neuvotella ja muuttaa keskenään vuokrasopimuksen ehtoja, mukaan lukien vuokran määrää”, Bhadang sanoo.

Tarvitaanko notaarin vahvistama vuokrasopimus?

Oikeusasiantuntijat sanovat, että notaarin vahvistamalla asiakirjalla ei ole oikeudellista turvallisuutta. ”Se vain vahvistaa sen tosiasian, että notaari on leimannut, mikä on vuokrasopimus. Jotta sopimus saisi lainvoiman, se on leimattava sovellettavan leimaveron mukaisesti ja jos se on yli 11 kuukautta, niin se on myös rekisteröitävä leimauksen lisäksi, Sharma sanoo.

Ovatko notaarin vahvistamat vuokrasopimukset päteviä tuomioistuimissa?

Sama kuin edellä. Vuokrasopimuksella ilman vaadittua leimaveroa ei ole todistusarvoa.

Mikä pitäisi olla leiman vähimmäisarvo/hinta vuokrasopimuksissa?

Leimavero vaihtelee osavaltioittain. On parempi kuulla asiantuntijaa ennen leimapaperin ostamista.

Esimerkiksi Bhadangin mukaan vuoden 1958 Maharashtra Stamp Act -lain I luettelon 36A artiklassa määrätään, että vuokrasopimuksesta (jos voimassaoloaika on enintään kuusikymmentä kuukautta uusimislausekkeen kanssa tai ilman) maksettava leimavero. korolla 0,25 % kokonaissummasta:

a. Sopimuksen mukaiset lisenssimaksut tai vuokra; plus
b. Ei-palautettavan talletuksen tai ennakkomaksun tai palkkion määrä; plus
c. Palautettavalle vakuusmaksulle lasketaan korko 10 % vuodessa.

Jos vuokrasopimus on voimassa yli kuusikymmentä kuukautta (uudistuslausekkeen kanssa tai ilman), sovellettava leimavero on sama kuin kohdan (ii), (iii) tai (iv) perusteella kannettavissa oleva vero. , Maharashtra Stamp Act, 1958, I luettelon 36 artikla.

Mitä muita varotoimia asunnonomistajien tulee vuokrasopimuksen lisäksi tehdä ennen asunnon vuokraamista?

Poliisitarkastus, jos vuokralaisilla on lemmikkejä, ovatko ne asianomaisen viranomaisen rekisteröityjä vai eivät jne.

”Vaikka ei ole vielä löytänyt paikkaansa Intiassa, paikallista asukasta voidaan vaatia takaajaksi. Se suojaa vuokranantajaa vuokranantajan riskiltä”, Rai ehdottaa.