Pankkien kaupallisten kiinteistöjen globaali ongelma alkaa paikallisesti

Monet kiinteistömarkkinoilla havaituista ongelmista, kuten toimistorakennusten alhaiset käyttöasteet ja jälleenrahoituksen korkeampien korkojen haaste, eivät ole jakautuneet tasaisesti ympäri maata. Ne ovat usein keskittyneet tiettyjen kaupunkien keskustaan. Joten vaikka Yhdysvaltain aluepankit ovat kantaneet suurimmat sijoittajien huolet, koska niillä on yleisesti ottaen suuri asema kaupallisten kiinteistöjen luotonannossa, niillä voi olla suhteellisen kevyempi läsnäolo suurempien kaupunkien ja isompien rakennusten markkinoilla. Mutta päinvastoin saattaa olla totta maailmanlaajuisille pankeille, jotka lainaavat Yhdysvaltoihin, jotka voivat houkutella näihin asutuskeskuksiin.

Ei siis ole sattumaa, että kaksi pankkia, jotka ovat viime päivinä herättäneet huolensa kiinteistölainauksesta, ovat New Yorkin alueella, New York Community Bancorp, ja toinen Japanissa, Aozora Bank. Molempien pankkien osakkeet putosivat viime viikolla sen jälkeen, kun ne ilmoittivat lisääntyneistä luottohuoleista liittyen kaupallisiin kiinteistöihin Yhdysvalloissa

Viimeaikaiset lainatrendit kuvaavat jakautumista. MSCI Real Assetsin mukaan vuoden 2023 ensimmäisellä puoliskolla kansainväliset pankit edustivat 25 prosenttia Yhdysvaltojen keskustoimistoille myönnetyistä lainoista, kun taas alueellisten ja paikallisten pankkien osuus oli 17 prosenttia. Sitä vastoin alueelliset ja paikalliset pankit myönsivät 54 prosenttia lainoista tuona aikana lääkäritoimistoille ja 45 prosenttia esikaupunkitoimistoille, kun taas kansainväliset pankit antoivat vastaavasti 2 prosenttia ja 6 prosenttia.

Aozorassa tunnistetut riskikiinteistölainat keskittyivät suuriin kaupunkeihin. Viime viikolla raportoiduista 21:stä järjestämättömästä Yhdysvaltain toimistolainasta, joiden maksamatta on 719 miljoonaa dollaria, suurimmat erät kaupungeittain olivat 171 miljoonaa dollaria Chicagossa ja 127 miljoonaa dollaria Los Angelesissa. ”Kiinteistöjen myynnin volyymi on edelleen erittäin alhainen”, pankki kirjoitti Chicagon toimistomarkkinoista esityksessään.

Tammikuun raportissa Moody’s Analytics havaitsi, että suurin prosenttiyksikön prosenttiyksikön kasvu USA:n metroalueilla oli San Franciscossa, jonka jälkeen Austinissa Texasissa. Suurimmat pudotukset olivat Columbiassa, Md.:ssä ja Knoxvillessä, Tennissä.

Jotkut eurooppalaiset pankit ovat alttiita Yhdysvaltojen huippumarkkinoille. Viime viikolla neljännen vuosineljänneksen raportissaan Deutsche Bank teki 123 miljoonaa euroa (134 miljoonaa dollaria) luottotappiovarauksia Yhdysvaltain liikekiinteistöihin, kun se edellisellä neljänneksellä oli 66 miljoonaa euroa. Noin 60 prosenttia Yhdysvaltain toimistoliikekiinteistölanoja, jotka Deutsche Bank arvioi sisäisessä stressitestissä, jaettiin New Yorkin, Los Angelesin ja San Franciscon kesken, pankki kertoi esityksessään.

NYCB:n toimistosalkusta 54 % on Manhattanilla. Useamman perheen asuntoluotoissa suurin osa sen lainoista on New Yorkissa, ja siinä kuvataan ”ei-luksusluokan, vuokrasäänneltyjä rakennuksia”. New Yorkissa, kuten joissakin muissa osavaltioissa ja kaupungeissa, on säännöt, jotka voivat joissakin tapauksissa tehdä sen. kerrostalojen omistajien on vaikeampaa nostaa vuokria korkeampien korkokustannusten kattamiseksi. Tämä voi alentaa rakennusten arvoa ja vaikeuttaa asuntolainojen uudelleenrahoitusta.

Yhdysvalloissa on useita aluepankkeja, jotka ovat alttiita suurkaupunkien toimisto- tai asuntomarkkinoille. Esimerkiksi Little Rockissa, Arkissa sijaitseva Bank OZK on merkittävä rakennuslainanantaja esimerkiksi New Yorkissa, Miamissa, San Diegossa, Los Angelesissa ja San Franciscossa. Pankin osake menestyi paremmin vuonna 2023, kun luottotuotot kasvoivat ja luottojen laatu oli vakaa. Mutta sen osuudet ovat laskeneet yli 10 % kahden viime istunnon aikana.

”Liikekiinteistöjen liiketoimintamallimme eroaa suuresti NYCB:n liiketoimintamallista, mikä kävi selvästi ilmi äskettäin raportoiduista erinomaisesta taloudellisesta tuloksestamme”, sanoi Brannon Hamblen, Bank OZK:n johtaja.

Silti monet yhdysvaltalaiset pankit keskittyvät kaupallisten kiinteistöjen lainaamiseen pois suurista kaupungeista tai keskeisistä bisnesalueista, joita kutsutaan CBD:iksi. Fitch Ratingsin mukaan varsinkin pienemmät pankit keskittyvät suhteellisesti enemmän niin sanottuihin ”omistajien käyttöön” kuuluviin kaupallisiin kiinteistölainoihin. Ajattele vaikkapa lääketieteellistä toimistoa, joka omistaa rakennuksensa. Näillä markkinoilla mm. vuokratulovirrat tai käyttöaste eivät ole suuri huolenaihe.

”Stressin suuruus on toistaiseksi hyvin erilainen”, sanoi Brian Foran, Autonomous Researchin analyytikko. ”Osa siitä johtuu taustalla olevista perustekijöistä. Esikaupunkien toimistot ovat vasta tottuneet.”

Salt Lake Cityssä toimiva Zions Bancorporation sanoi neljännen vuosineljänneksen raportissaan, että 70 % sen toimistolainoista on esikaupunkialueita. Se ei raportoinut uusia kertymättömiä toimistolainoja tai veloitusta vuosineljänneksen aikana. Sillä on luottotappiovarauksia 3,8 % toimistolainoistaan.

NYCB nosti viime viikolla toimistovarantoprosenttinsa noin 8 prosenttiin. Autonomousin seuraamat pankit ovat julkistaneet neljännen vuosineljänneksen toimistovarantoprosentit 2–13 prosentin välillä.

Jotkut luottotrendit ovat jo siirtymässä eri suuntiin. S&P Global Market Intelligencen seuraamien lukujen mukaan yhdysvaltalaisten pankkien omistuksessa olevien liikekiinteistölainojen maksuhäiriöt nousivat vuonna 2020. Mutta ne ovat pudonneet takaisin tasolle, joka oli ennen Covid-19-pandemiaa.

Toisaalta lainoissa ei-omistajien käytössä oleviin kiinteistöihin – kuten toimistorakennuksiin tai kerrostaloihin, joiden sijoittajaomistajat pyrkivät vuokraamaan ne – viime vuonna neljännesvuosittaiset maksuhäiriöt nousivat S&P:n mukaan vuoden 2020 tasolle.

Amerikan keskustat ja suuret kaupungit ovat myös maailman ongelma. Mutta ne eivät ole ongelma kaikille yhdysvaltalaisille pankeille.