Kiinteistöt: Kuinka voit maksimoida varallisuuden MSM REITin sijoituksilla?
Suuri lippukoko tarkoitti kuitenkin, että omaisuusluokka oli aina vain HNI-yhtiöille tai institutionaalisille sijoittajille. Viimeisen puolen vuosikymmenen aikana teknologia-alustojen ja Real Estate Investment Trustien (REIT) listaamisen myötä tämä omaisuusluokka on tullut suuren yleisön ulottuville, koska sijoittajat voivat sijoittaa pienempään lippukokoon. Stimuloidakseen edelleen tämän omaisuusluokan kasvua SEBI aikoo ottaa käyttöön MSM REIT:t – uuden tavan sijoittaa liikekiinteistöihin.
Lue myös: MSM REITs: Kuinka SEBI:n peliä muuttava liike muuttaa Intian kiinteistösijoitusmaisemaa
Mitä REITit ovat ja miksi MSM REIT:itä tarvitaan?
Yksinkertaisesti sanottuna REIT:t omistavat liikekiinteistöjen salkun, ja sijoittajat voivat ostaa REIT-osuuksia saadakseen altistuksen tälle salkille. Samalla tavalla kuin sijoittaessaan sijoitusrahastojärjestelmän osuuksiin, sijoittajat saavat altistumisen järjestelmän omistamalle omaisuussalkulle. REIT-yhtiöt hallinnoivat näitä kiinteistöjä ja keräävät niissä asuvilta vuokralaisilta vuokrat, jotka jaetaan edelleen sijoittajilleen.
Tällä hetkellä Intiassa on neljä listattua REIT:tä, joista kahta sponsoroivat huippukehittäjät, nimittäin Embassy REIT ja Mindspace REIT, ja kahta sijoituspäälliköt, nimittäin Brookfield REIT ja Nexus REIT. Jokaisella näistä neljästä REIT:stä on hajautettu kiinteistöportfolio Intian Tier 1- ja Tier 2 -kaupungeissa.
Tietyt sijoittajat haluavat kuitenkin altistua tietylle omaisuudelle, jossa he tietävät kaikki ominaisuudet, kuten kiinteistön, vuokralaisen, vuokrarakenteen, tuottoprofiilin jne. Tässä MSM REIT:issä sijoittajat voivat tehdä kiinteistökohtaisia sijoituksia. Laajennamme esimerkkiämme siitä, että tavalliset REITit vastaavat sijoitusrahastojärjestelmän osuuksien omistamista, MSM REIT:ien voidaan ajatella vastaavan yhden yrityksen osuuden omistamista. Sen avulla sijoittajat voisivat luoda oman räätälöidyn salkun omien ainutlaatuisten vaatimustensa perusteella, aivan kuten sijoittajat voivat luoda oman salkkunsa poimimalla osakkeita useista osakkeista.
Lue myös: Ovatko kiinteistösijoittajat kiinnostuneita osa-omaisuudesta? 3 asiantuntijaa jakaa näkemyksiä
Kuinka löytää oikea MSM REIT, johon sijoittaa?
Sijoittajan tulee ymmärtää ja tutkia laajasti MSM REITin hallussa oleva kohde-etuus. Saadaksesi sijoittaja aloittamaan tutkimuksen, on lueteltu muutamia parametreja, joita sijoittajan tulisi etsiä:
Laatu ja sijainti: Nämä kaksi ovat kiistatta tärkeimpiä ominaisuuksia, jotka sijoittajan on arvioitava ennen sijoittamista, sillä laadukkaimmat vuokralaiset asuvat parhaissa rakennuksissa parhailla paikoilla. Siksi on tärkeää tutustua omaisuuteen fyysisesti, jolloin sijoittaja voi varmistua omaisuuden laadusta sekä ympäröivästä mikromarkkinasta.
A-luokan kiinteistöt sijaitsevat yleensä kaupungin keskustassa tai toissijaisilla bisnesalueilla. Niissä on laadukkaat mukavuudet, vaikuttavat aulat, LEED- tai IGBC-sertifiointi, korkeat kattokorkeudet, ja ne ovat A-luokan kehittäjien rakentamia. Mikäli sijoittaja ei pääse vierailemaan fyysisesti, rakennuksen sijainti sekä rakennuttajan ja vuokralaisen laatu (kuten Fortune 1000 tai Intian top 100 -yritys) voivat toimia hyvänä välityspalvelimena laadun ja sijainnin arvioinnissa.
Vuokran rakenne: Tyypillisessä kaupallisessa vuokrasopimuksessa vuokralaisella on vain lyhyt vuokrasopimus (3-5 vuotta), kun taas vuokranantaja on ”kiinni” koko vuokra-ajan (5-15 vuotta). Lukitusjakson aikana ”suljettu” osapuoli ei voi irtisanoa sopimusta. Houkutteleva MSM REIT olisi sellainen, jossa jäljellä oleva lukitusaika on vähintään 2-3 vuotta ja jäljellä oleva vuokra-aika vähintään 5 vuotta.
Lisäksi on tärkeää ymmärtää, kuka on investoinut varusteluun. Suosittelemme omaisuutta, jossa varustelut tekee vuokralainen, sillä se parantaa vuokralaisen tahmeutta ja vähentää vuokralaisen lomamahdollisuutta.
Kysynnän/tarjonnan dynamiikka: Laadukas omaisuus hyvällä vuokralaisella on ymmärrettävä yhdessä sijainnin odotetun kysynnän ja tulevan tarjonnan kanssa. Kysyntään verrattuna, jos mikromarkkinat näkevät paljon suuremman tulevan tarjonnan, se nostaa tyhjää asuntoa korkeammalle, mikä laskee merkittävästi vuokria, koska se antaa vuokralaisille neuvotteluvoimaa vuokrat uudelleen neuvottelemiseksi.
Siksi sijoittajan tulee etsiä markkinoita, joilla on alle 10 % vajaatoimintaa ja suotuisat kysynnän ja tarjonnan ominaisuudet. Suurten IPC:iden (International Property Consultants) tutkimusryhmät, kuten JLL, CBRE ja Knight Frank, julkaisevat säännöllisesti avoimia työpaikkoja sekä kysyntä-/tarjontatietoja, mikä voi olla hyvä lähtökohta tutkimukselle.
Johdon laatu: MSM REITin suorituskykyyn vaikuttaa voimakkaasti sen johtoryhmän laatu. Huono päätöksenteko, kokemuksen puute tai tehoton kiinteistönhoito voivat vaikuttaa tuottoon. Siksi sijoittajaa kehotetaan sijoittamaan MSM REITiin, jonka johtoryhmällä on todistetusti kokemusta sijoittamisesta ja varoista luopumisessa.
Lue myös: Kiinteistöt hallitsevat Intian kotitalouksien säästöjä korkeimmalla allokaatiolla: Raportti
Onko monipuolistaminen tarpeen MSM REIT:issä?
Kuten kaikissa muissakin sijoituksissa, myös MSM REIT:issä hajautus on tärkeää. Hajauttaminen on kuitenkin nyt yksittäisten sijoittajien hallinnassa. Olemme ehdottaneet paria tapaa, joilla sijoittaja voi hajauttaa:
Omaisuusluokan perusteella: Alan kypsyessä MSM REIT:t ovat saatavilla useisiin omaisuusluokkiin, kuten toimisto-, vähittäis-, varasto-, teollisuus-, hotelli- ja ravintola-alaan jne. Sijoittajan tulee pystyä sijoittamaan omaisuuteen kaikissa näissä ja hyötymään minkä tahansa tietyn omaisuuserän noususta. omaisuusluokka syklissä. Esimerkiksi omaisuusluokkien hajautus on alkamassa myös tavallisissa REIT:issä – ensimmäiset kolme listattua REIT:tä olivat toimisto, jonka jälkeen ensimmäinen vähittäiskaupan REIT listautui viime vuonna. Myös MSM REITin voidaan odottaa noudattavan samanlaista kehitystä.
Maantieden perusteella: Toinen tapa hajauttaa olisi sijoittaa useisiin kaupunkeihin ja minimoimalla kaupungin riski salkkutasolla. Itse asiassa tämä riski on olemassa myös joissakin luetelluissa REIT:issä. Esimerkiksi REIT-suurlähetystöllä on merkittävä enemmistö salkusta Bangaloressa. Tämä joustavuus hajauttamiseen antaisi sijoittajalle mahdollisuuden valita markkinat, joilla on vahvat perustekijät, kuten alhainen vajaakäyttö ja tasainen vuokran kasvu.
Mitä riskejä siihen liittyy?
Kuten kaikki muutkin taloudelliset sijoitukset, MSM REITin mukana tulee omat riskinsä, jotka sijoittajan on oltava tietoisia ennen sijoittamista. Jotkut tärkeät on lueteltu alla:
Vuokrasuhde: Ottaen huomioon, että MSM REIT:llä on vain yksi tai ehkä kourallinen vuokralaisia, riski siitä, että vuokralainen jättää kiinteistön, on aina olemassa. Tämän lieventämiseksi suosittelemme sijoittajia tekemään perusteellisen tutkimuksen markkinoista, vuokralaisesta sekä vuokrarakenteesta. Hajautus useille MSM REIT:ille vähentää tätä riskiä ajan myötä, koska on epätodennäköistä, että kaikki vuokralaiset poistuisivat samaan aikaan.
Korko: Kuten kaikilla tuottosuuntautuneilla tuotteilla, myös MSM REIT:illä on taustalla korkoriski. Kun korot nousevat, sijoittaja odottaisi korkeampaa tuottoa, kun turvallisemmat sijoitukset, kuten FD-sopimukset ja valtionlainat, alkavat tarjota korkeampaa tuottoa. Tämä johtaa REIT-hintojen laskuun, kun hinnat liikkuvat käänteisesti tuottojen kanssa.
Likviditeetti: Koska MSM REITin odotetaan listautuvan pörssiin, ne ovat paljon likvidimpiä kuin suora kiinteistösijoitus. Markkinoiden stressin aikoina voi kuitenkin olla haastavaa myydä MSM REIT -yksiköitä haluttuun hintaan, aivan kuten tavallisen REITin. Sijoittajat voivat pienentää tätä riskiä allokoimalla pääomaa pitkälle aikavälille (yli 4-5 vuodelle).
MSM REITit vs. tavalliset REITit
Näytä koko kuva
Tärkein huomionarvoinen seikka on ero lipun koossa. Vaikka tavallisten REITien lipun koko on vain yksi yksikkö (joiden yksikön koko on alle 400 Rs.), MSM REIT:ien lipun vähimmäiskoon odotetaan olevan Rs. 10 lakhia. Tämän suuren lipun koon tarkoituksena on varmistaa, että sijoittajat tekevät perusteellisen tutkimuksen ennen sijoittamista alan syntyvaiheessa. Ajan edetessä lipun kokorajoitusta voidaan kuitenkin lieventää samalla tavalla kuin REIT:n lipun vähimmäiskoko pienennettiin yhteen yksikköön Rs:stä. 2 lakh aluksi.
Yhteenvetona voidaan todeta, että MSM REIT:t tarjoavat ainutlaatuisen mahdollisuuden investoida vuokraa tuottavaan kaupalliseen omaisuuteen. Sijoittajille, jotka haluavat valita omaisuuserät ja mikromarkkinat, joihin he sijoittavat, se pienentää vähimmäislipun kokoa. Lisäksi institutionaalisten omaisuudenhoitajien kehittäjät ja haltijat voivat tuoda markkinoille ne omaisuuserät, jotka olivat aiemmin liian pieniä tavallisille REITille ja liian suuria HNI:ille, mikä antaa lisäpotkua liikekiinteistöille.
Julkaistu: 3. maaliskuuta 2024 klo 12.23 IST
