Kiinteistöalan taantuma tulee Amerikan Premier Office Towersille

Huippuluokan rakennusten vuokrat ovat laskeneet, kun taas vuokrausaste on hidastunut. Vuokralaiset ovat herkempiä kustannuksille korkeampien korkojen maailmassa ja jatkuvassa huolessa mahdollisesta talouden hidastumisesta, markkinaosapuolet sanovat.

Eliittiisimpien rakennusten omistajat pakenivat tätä kohtaloa hetkeksi vakuuttamalla markkinat luoneensa uuden luokan toimistotornin – sellaisen, joka ylitti perinteisen A-luokan rakennuksen nokkimisjärjestyksen huipulla.

Nämä vuokranantajat vakuuttivat vuokralaiset siitä, että vastahakoiset työntekijät palaisivat, jos heidän toimistonsa loistivat rehevät kattoterassit, täyteen ladatut kuntosalit ja Michelin-tähdellä palkittujen kokkien valmistamat ruoat. Omistajat investoivat voimakkaasti näihin kiinteistöihin, jotka olivat yleensä uudiskohteita parhailla paikoillaan, näkymin, ilmanlaadulla ja moderneilla designilla.

Mutta tämä strategia on menettämässä tehoa, kun yhä useammat yritykset ovat hyväksyneet hybridityöaikataulujen todellisuuden ja suurimmaksi osaksi luopuneet pakottamasta työntekijöitä olemaan viitenä päivänä viikossa.

”Alus on palannut toimistoon useimmissa yrityksissä”, sanoi Rob Sadow, Scoop Technologiesin, ohjelmistoyrityksen, joka on kehittänyt indeksin, joka seuraa työpaikkojen strategioita, toimitusjohtaja. ”Ne eivät kestä kolmen päivän kuluttua. viikosta viiteen päivään viikossa tekemällä heidän tilastaan ​​mukavamman.”

Tämä on yksi syy siihen, miksi harvat toimistokehittäjät harkitsevat uusia uraauurtoja. Nykyiset vuokrat eivät sovi kalliiden tilojen rakentamiseen. Yhdysvalloissa aloitettiin viime vuonna vain 31 miljoonaa neliöjalkaa toimistorakentamista, mikä on alhaisin taso sitten vuoden 2010. Uusien rakennusten osuus varastosta on vain 1 % vuoteen 2027 mennessä, CoStarin mukaan alhaisin vähintään 25 vuoteen.

”Uudet aloitukset ovat käytännössä pysähtyneet”, sanoi Dylan Burzinski, Green Streetin kiinteistöanalyytikkoyhtiön analyytikko.

Ensiluokkaiset, viihtyisät toimistotilat ovat menestyneet paremmin vuokrassa ja käyttöasteissa koko pandemian ajan. New Yorkissa SL Green Realty avasi syksyllä 2020 uuden toimistotornin nimeltä One Vanderbilt kadun toisella puolella Grand Central Terminal -terminaalia. Siinä oli 4 000 neliömetrin terassi ja kahvila sekä ruokalista, jota valvoi tähtikokki Daniel Boulud. 93-kerroksinen rakennus täyttyi nopeasti, vaikka sen korkeimmat vuokrat olivat lähellä ennätystasoa, yli 300 dollaria neliöjalolta.

Tällainen poikkeuksellisuus alkaa hiipua. CBRE Econometric Advisorsin mukaan ensiluokkaisten tilojen vuokrapyynnöt 16 Yhdysvaltain markkinoilla laskivat kolmannella neljänneksellä, kun ne nousivat keskimäärin noin 61 dollarista neliöjalalta vuoden 2021 puolivälissä lähes 70 dollariin viime vuoden toisella neljänneksellä. Ne olivat hieman alle 69 dollaria viimeisellä neljänneksellä, CBRE sanoi.

Myös leasingtoiminnan osuus on laskemassa huipputornien joukossa. Datayritys CoStar Groupin viiden tähden rakennuksiksi määrittelemien toimistokiinteistöjen osuus markkinoista oli 8 % vuosina 2022 ja 2023, kun se vuonna 2019 oli 10 %. Samaan aikaan uudet vuokrasopimukset viiden tähden rakennuksissa olivat keskimäärin 43 % pienempiä kuin vuonna 2019. , CoStar sanoi, mikä heijastaa sitä, kuinka yritykset ovat tulossa tehokkaammiksi tilankäytössään ja sietävät jonkin verran kotityötä.

Scoopin mukaan viimeisellä vuosineljänneksellä 62 prosenttia yrityksistä tarjosi jonkinlaista etätyötä, kun se vuosi sitten oli 51 prosenttia. Hybridistrategioita käyttävät yritykset tarvitsivat työntekijöitä toimistossa keskimäärin 2,5 päivää viikossa lokakuussa, Scoop sanoi. Vuosina 2021 ja 2022 monet yritykset odottivat edelleen tuovansa työntekijöitä takaisin viitenä päivänä viikossa ja vuokrasivat tiloja tätä silmällä pitäen.

Äskettäin avatut toimistorakennukset ovat menestyneet hyvin, mutta eivät One Vanderbiltin standardien mukaan. Esimerkiksi Bostonissa Millennium Partners on vuokrannut noin 60 % viime vuonna markkinoille tulleesta 812 000 neliöjalosta uudessa Winthrop Center -projektissa Cambridge Associatesin ja konsulttijätti McKinseyn kaltaisten vuokralaisten kanssa. Mutta vuokrat ovat noin 10 % alhaisemmat kuin mitä Millennium alun perin ennusti, sanoi Joe Larkin, MP Bostonin, kehittäjän paikallisen haaran, johtaja.

Larkin sanoi, että Millennium odottaa saavuttavansa tavoitteensa, jonka mukaan rakennuksen vuokraaminen kestää kolme vuotta. ”Se, minkä menetimme parin viime vuoden aikana, on toivomme ylittää se, miten suunnittelimme tämän rakennuksen”, hän sanoi.

Korkeat korot ja huolet mahdollisesta taantumasta antavat yrityksille myös toisenlaisia ​​ajatuksia laadukkaampien tilojen kaupankäynnistä. Muutot ovat kalliita varsinkin kun lainakustannukset ovat korkeammat kuin vuosikymmeniin.

Kustannustietoiset yritykset ovat huomanneet, että kuilu huippurakennusten vuokran kysynnän ja huonompilaatuisten rakennusten välillä kasvaa. Tulos: CBRE:n mukaan uusimiset olivat 42 prosenttia leasingvolyymista viime vuonna, kun ne vuonna 2018 ja 2019 yhteensä olivat 31 prosenttia.

”Jos yrityksillä ei ole ihmisiä toimistossa kokopäiväisesti, alemman tason tilan ottaminen saattaa olla parempi taloudellinen päätös”, Sadow sanoi.