Kiinteät ylläpitomaksut Hyderabadissa: Mitä omistajayhdistysten tulisi tehdä välttääkseen oikeudellisia ongelmia

Alkapur Townshipin, joka on yksi Hyderabadin nopeasti kehittyvistä asuinkohteista, uuden asunnon asukkaat käyivät äskettäin kiivasta keskustelua. Syy: Rakentajan tekemä vuoden huolto oli loppumassa ja asukkailla oli eriäviä mielipiteitä ylläpitokustannusten laskentatavasta.

Nykyinen asukasyhdistys, jonka kaikki jäsenet valitsivat viime vuonna, ehdotti tulevien ylläpitomaksujen vahvistamista asuntojen neliöpinta-alalla. Jotkut omistajat kuitenkin ehdottivat yhtenäistä maksua kaikille asunnoille niiden koosta riippumatta. Keskustelussa vallitsi vihamielisyys, sillä tässä seurassa on erikokoisia asuntoja, jotka vaihtelevat 1046 neliömetristä 2020 neliömetriin, ja asunnonomistajien ryhmän tekemä ehdotus yhtenäisistä maksuista ei ollut kaikkien hyväksyttävä.

Vaikka Hyderabadin kiinteistömarkkinoilla on vilkasta toimintaa nopeasti nousevien hintojen keskellä, asunnon ostajat kohtaavat usein tämän omituisen ongelman päättää asuntojen ylläpitokustannuksista useita kuukausia oston jälkeen.

Ensimmäiset 1-2 vuotta rakentajat huolehtivat asunnon/rakennuksen ylläpidosta, josta he ottavat ennakkomaksun neliömetriltä itse ostohetkellä. Ongelmat alkavat kuitenkin, kun rakentajien on poistuttava kunnossapidosta ja asukkaiden on päätettävä tulevasta suunnasta itse.

Telanganan RERA:n sääntöjen mukaan promoottori/rakentaja on vastuussa hankkeen olennaisten palveluiden tarjoamisesta ja ylläpidosta siihen asti, kunnes haltuunottajien yhdistys ottaa ylläpidon. Ylläpitokustannukset ovat sekä Järjestäjän että Allotteesin maksettaviksi suhteessa heidän käytössään oleviin tontteihin/asuntoihin/rakennuksiin.

Edellä mainittu yhteiskunta ei ole ensimmäinen, joka on tällaisen tilanteen edessä. Kaksi vuotta sitten naapuritaloyhdistys kohtasi samanlaisen ongelman. Useita viikkoja kestäneen tuskan jälkeen asukkaat kuitenkin päätyivät lopulta nelijalkakohtaiseen ylläpitoon.

Ohjatakseen Hyderabadin tulevia ja olemassa olevia asunnonostajien ja omistajayhdistysten toimintaa FE Money keskusteli useiden asiantuntijoiden kanssa selvittääkseen, mikä olisi paras ja juridisesti järkevä tapa päättää kaupungin uusien kerrostalojen asukkaiden ylläpitomaksuista. Katsotaanpa mitä he sanovat.

Miten omistajayhdistysten tulisi päättää ylläpitomaksuista?

Asiantuntijat ovat sitä mieltä, että ylläpitomaksujen tulisi olla suhteellisia tai neliömetriä kohti, kun asuntojen koko vaihtelee.

”Ylläpitomaksut tulisi periä neliöjalkaa kohti erikokoisista asunnoista”, Altaf Fathima, DSK Legalin osakas Hyderabadissa.

Vaikka Telanganan asunnon yleisten tilojen ylläpitomaksujen päättämiselle ei ole erityistä sääntöä, yleinen normi on, että ylläpitomaksu peritään jokaisen asunnonomistajan omistamaa neliömetriä kohti, hän lisää.

Joissain tapauksissa, joissa eri omistajien omistamat neliöalat vaihtelevat hieman, omistajayhdistykset pyrkivät jakamaan ylläpidon tasaisesti kaikkien asuntojen kesken.

Manini Roy, Senior Associate TAS Law:sta, sanoo myös, että asuntojen ylläpitomaksujen tulisi olla neliömetriä.

”Koska isompiin asuntoihin mahtuu enemmän ihmisiä ja heidän yhteisen tilan käyttönsä on paljon enemmän verrattuna pienempään, johon mahtuu vähän ihmisiä, on epäreilua pyytää pienempien asuntojen omistajia maksamaan saman verran kuin muut”, Roy sanoo. .

Anarock Groupin aluejohtaja ja tutkimuspäällikkö Prashant Thakur sanoo, kuten monet muut osavaltiot, myös Telangana Apartments (Promotion of Construction and Ownership) Act, 1987, velvoittaa yhteiskunnan perimään ylläpitomaksuja suhteessa alueen kokoon tai pinta-alaan. omistajien hallussa oleva asunto.

”Muutama yhteisö kuitenkin noudattaa myös käytäntöä, että kaikilta asunnonomistajilta peritään samansuuruisia ylläpitomaksuja asunnon koosta ja pinta-alasta riippumatta. Tämä käytäntö sinänsä laitonta ja voidaan kyseenalaistaa oikeudessa”, Thakur sanoo.

Kuka voi päättää ylläpitomaksujen laskentakaavan Hyderabadissa?

Asunto-osakeyhtiöiden asukkaiden kesken syntyy usein ristiriitaa, koska tällä hetkellä ei ole olemassa laissa säädettyä erityistä menetelmää elatusmaksujen määrittämiseksi. Selkeän lain puuttuessa päättäväksi viranomaiseksi tulee olemassa oleva asukasyhdistys, joka on yleensä vaaleilla valittu elin.

Laki, joka säätelee asuntoja osavaltiossa Telangana Apartments (Promotion of Construction and Ownership) Act, 1987.

”Vuoden 1987 Telangana Apartments Actin luvussa III säädetään erityisistä tiloista, jotka koskevat asunnon omistajan oikeutta yhteisiin tiloihin ja tiloihin. Vuoden 1987 Telangana Apartments Actin III luvun mukaisia ​​palveluja voidaan kuitenkin soveltaa vain omistajiin, jotka asianmukaisesti täyttävät ja rekisteröivät julistuksen noudattaakseen lain säännöksiä”, sanoo Siddharth Joshi, SKV Law Officesin vanhempi avustaja. .

Viitaten aiempaan tapaukseen Joshi sanoo, että Telanganan osavaltion komissio oli tutkiessaan Sumanth Reddyn (asunnonomistaja) Aparna Heights-Li Owners Welfarea vastaan ​​tekemää valitusta katsonut, että kun sääntöihin on selkeä lauseke, joka valtuutti yhdistyksen määrätä ylläpitomaksut suhteellisesti, silloin asunnonomistaja ei voi riitauttaa tällaista päätöstä.

Valittaja yllä olevassa asiassa asui paritalossa, jossa oli suurempi taajama-alue yhteiskunnassa.

”Asunnonomistajayhdistyksen laatimissa säännöissä määrätään asunnonomistajan yhteisistä tiloista maksamat ylläpitomaksut”, Joshi sanoo.

Aditya Chopra, Victoriam Legalisin, Advocates & Solicitorsin toimitusjohtaja, sanoo, että Hyderabadin asunnon yleisten tilojen ylläpitomaksujen päättämisen erityinen sääntö on kuvattu Telangana Apartments Actin, 1987:n mukaisesti perustetun asunnonomistajien yhdistyksen säännöissä. Lain 12 § valtuuttaa asunnonomistajien yhdistyksen laatimaan omaisuuden hallintoa ja hoitoa koskevia sääntöjä.

”Nämä säännöt ovat yhdistyksen itsensä laatimia, ja niissä voidaan ottaa huomioon muun muassa asunnon koko, tilat ja muut asiaankuuluvat näkökohdat. Siksi ylläpitomaksujen laskentatapa voi vaihdella kerrostaloittain”, Chopra sanoo.

”Laissa ei nimenomaisesti määrätä erityistä menetelmää ylläpitomaksujen määrittämiselle. Siksi se, onko erikokoisten asuntojen ylläpitomaksut neliöperusteisia vai kaikille asunnoille yhtenäisiä, jää asunnonomistajayhdistyksen päätettäväksi. Päätös ylläpitomaksujen laskentatavasta on tyypillisesti määritelty yhdistyksen säännöissä”, hän lisää.

Chopra kuitenkin ehdottaa, että omistajayhdistysten tulisi tehdä laskelma suhteellisesti, mikä on myös RERA-sääntöjen mukaista.

”Vaikka Telangana Apartments Act 1987 ei nimenomaisesti säädä erityistä menetelmää ylläpitomaksujen määrittämiseen, Telanganan RERA-säännöissä korostetaan, että järjestäjän ja allottajien on vastattava ylläpitokustannuksista suhteellisesti tonttien koon ja käyttöasteen perusteella. /asunnot/rakennukset. Tämä osoittaa, että ylläpitomaksut voidaan laskea suhteellisesti, mikä on kustannusten suhteellisuuden periaatteen mukaista”, Chopra sanoo.

Chopra ehdottaa lisäksi, että asunnonomistajien yhdistyksen tekemien päätösten, mukaan lukien ylläpitomaksujen määrääminen, tulisi olla RERA-sääntöjen ja vuoden 1987 Telangana Apartments Actin määräysten mukaisia.

Yhdistyksillä, joilla ei ole selkeitä sääntöjä ylläpitomaksuista, on aina vaikea omaksua omistajien ristiriitaisia ​​näkemyksiä. Lisäksi tällaiset ristiriidat päätyvät usein kuluttajafoorumeille ja tuomioistuimille

Asunnon ostajan on siksi tärkeää käydä läpi omistajayhdistyksen määräämät säännöt ennen asunnon ostamista olemassa olevaan asuntoon.

”On suositeltavaa käydä läpi omistajayhdistyksen määräämät ylläpitosopimuksen/säännön kohdat ennen asunnon hankintaa ylläpitomaksujen suhteen, koska tällaiset yksityiskohdat mainitaan säännöissä”, Fathima sanoo.

Voivatko suuret asunnonomistajat pakottaa pienet asunnonomistajat maksamaan yhtenäisiä maksuja?

Asiantuntijat uskovat, että tasaiset ylläpitomaksut eritasoisissa asunnoissa ovat epäoikeudenmukaisia ​​pienten asuntojen omistajia kohtaan.

Omistajayhdistys on kuitenkin muodostettu asukkaiden enemmistöllä, joten se voi päättää, peritäänkö ylläpitomaksuja neliökohtaisesti vai kaikille yhtenäisiä. Mutta asukasyhdistysten tulisi ihannetapauksessa toimia konsensuksella enemmistöpäätösten sijaan välttääkseen oikeudelliset kiistat tulevaisuudessa.

Fathima sanoo, että Intian Bulls Centrum Owners hyvinvointiosuuskunta Vs V. Srikant & Anr (FA 641, 2018 vastaan ​​CC 137 2017), Telanganan valtion riitojenratkaisufoorumi katsoi, että yhdistys voi periä elatusapua neliömetrin perusteella yhtenäisen sijaan. asunnot vaihtelevat kooltaan ja on epäreilua vaatia pienempien asuntojen omistajia maksamaan samassa suhteessa kuin suurempien asuntojen omistajia.

Foorumi katsoi kuitenkin myös, että enemmistön päätös on ratkaiseva. India Bulls Centrum -tapauksessa omistajayhdistys suostui siihen, että ylläpito veloitetaan neliömetrin mukaan, mikä oli myös seuran ohjeiden mukaista.

Oikeuskeinot: Mitä pienasuntojen omistajat voivat tehdä, jos heidän on maksettava yhtenäisiä maksuja?

Teknisesti, jos omistajayhdistys koostuu enemmistöstä suurista asunnonomistajista, se voi tilapäisesti pakottaa pienet asunnonomistajat maksamaan yhtenäisiä maksuja, jos se on yhdistyksen sääntöjen mukaista. Vaikka monet asiantuntijat pitävät tällaista toimintaa laittomana, tällaisiin tilanteisiin joutuneet pienet asunnonomistajat voivat hakea useita oikeussuojakeinoja.

”Pienet asunnonomistajat voivat haastaa yhdistyksen tai yhdistyksen jäsenet oikeuteen, koska asuntolaki selvästi toisin määrää – eli periä maksuja asunnon koon mukaan”, Thakur sanoo.

– Asunnonomistajat voivat nostaa kanteen enemmistöä vastaan ​​missä tahansa tuomioistuimessa tällaisissa tapauksissa. Se voi alkaa kuluttajafoorumista, mutta jos ratkaisua ei tehdä, he voivat jopa kääntyä eri tuomioistuimiin”, hän lisää.

Fathiman mukaan pienet asunnonomistajat voivat kääntyä yhdistysten rekisterinpitäjän puoleen tehdäkseen valituksen yhdistystä vastaan. He voivat myös ottaa yhteyttä kuluttajafoorumiin. Poliisin puoleen kääntymistä ei suositella, koska asia nähdään siviilikiistana.

”Pienten asuntojen omistajilla on käytettävissään oikeussuojakeinoja, kuten valitusten tekeminen RERA-viranomaisille, valitustuomioistuimen/foorumin/tuomioistuimen ottaminen, jos minkä tahansa foorumin määräys loukkaa heitä, ja ratkaisun etsiminen vakiintuneiden oikeudellisten keinojen kautta”, Chopra sanoo.

Voivatko isännöitsijäyhdistykset rankaista pientaloomistajia siitä, että he eivät maksa yhtenäismaksuja?

Pienet asunnonomistajat yhteiskunnassa, jossa on erikokoisia asuntoja, voivat kieltäytyä maksamasta yhtenäisiä maksuja ja hakea oikeussuojakeinoja, jos heidän on pakko tehdä niin tai kohdata omistajayhdistyksen rangaistus.

Chopra sanoo, että jos asukasyhteiskunta yrittää rankaista tai määrätä rajoituksia/rangaistuksia pienempien asuntojen omistajille yhtenäisten ylläpitomaksujen maksamatta jättämisestä, tämä toimenpide voidaan mahdollisesti haastaa.

Chopran mukaan, jos pienten asuntojen omistajat kohtaavat rangaistuksia tai kiistoja ylläpitomaksuista, heillä on käytettävissä useita oikeussuojakeinoja, mukaan lukien:

• Pienet asunnonomistajat voivat tehdä lain mukaisen valituksen rekisterinpitäjälle ja pyytää väliintuloa ja ratkaisua.
• He voivat kääntyä asianmukaisen kuluttajafoorumin puoleen hyvitystä varten, varsinkin jos epäillään sopimattomista käytännöistä tai kuluttajan oikeuksien loukkauksista.
• Pienet asunnonomistajat voivat nostaa kanteen siviilioikeudessa omistusoikeuksiin, sopimusrikkomuksiin tai lain tai sääntörikkomuksiin liittyvien epäkohtien käsittelemiseksi.
• Tällaiset toimet voidaan riitauttaa myös RERA-lain nojalla.

”Jos Seuran säännöissä on valitusfoorumi ja -mekanismi, asukkaan tulee ensin ottaa yhteyttä niihin. Asukkaat voivat myös kääntyä High Courtiin kirjallisen lainkäyttövallan kautta välitoimia varten ja myös Consumer Forumilta korvausten ja vahingonkorvausten saamiseksi”, Roy ehdottaa.