Investointipotentiaalin vapauttaminen: syvä sukellus REIT- ja murtoomistusalustoihin Intiassa

Syyskuusta 2014 lähtien Intia hyväksyi kiinteistösijoitusrahastojen perustamisen maahan. Real Estate Investment Trustit (REIT) voivat sijoittaa Intiassa sijaitseviin kiinteistöihin joko suoraan tai holdingyhtiöiden ja/tai erikoistarvikkeiden (SPV) kautta.

31.3.2023 mennessä SEBI:ssä on rekisteröity 5 REIT:tä, joista kolme REIT:tä on laskenut liikkeeseen arvostetussa pörssissä listattuja osuuksia. Nämä ovat Embassy, ​​Mindspace ja Brookfield. He sijoittavat suuriin yrityksiin, jotka ottavat toimistotiloja ja maksavat vuokraa.

Vaikka kiinteistöinvestoinneissa on valtavasti potentiaalia, yksi syistä REIT-yritysten pienemmälle määrälle voi johtua vaatimuksesta, jonka mukaan omaisuuden vähimmäiskoko on 500 INR ja vähimmäistarjouskoko 250 miljoonaa INR, kuten REIT-säännöissä on esitetty.

Viime vuosina Intiassa on syntynyt verkkopohjaisia ​​alustoja, jotka tarjoavat sijoittajille mahdollisuuden sijoittaa kiinteistöomaisuuteen vastineeksi näiden kiinteistöomaisuuksien murto-osuudesta. Yleensä sijoittajien on investoitava näihin alustoihin, jotka tunnetaan yleisesti nimellä FOP. Näiden FOP:iden yleinen strategia on, että sijoittajat merkitsevät FOP:n perustaman SPV:n arvopapereita, jotka puolestaan ​​ostavat todellisen kiinteistöomaisuuden. Tämän lähestymistavan avulla minkä tahansa tunnistetun kiinteistön hankintakustannukset jaetaan useiden sijoittajien kesken. On havaittu, että nämä FOP:t eivät rekisteröidy itseään RERA:n kiinteistönvälittäjiksi, vaikka ne toimivat kiinteistönvälittäjinä tai isännöitsijöinä.

Toukokuussa 2023 SEBI oli julkaissut neuvotteluasiakirjan FOP:iden sääntelemisestä. SEBI on ehdottanut, että FOP:ien hallinta on tarpeen, koska FOP:iden hyväksymien rakenteiden vaihtelevuus herättää huolta sijoittajien riittävästä suojasta ja mahdollisesta osakeyhtiölakiin, 2013, rahanpesun estoon, 2022 liittyvien normien rikkomisesta. ja muita lakeja.

SEBI aikoo merkitä nämä FOP:t MSM REIT:iksi. Ehdotettujen MSM REITs -määräysten mukaisesti SEBI on ilmoittanut, että MSM REIT perustetaan säätiönä Indian Trusts Actin, 1882 mukaisesti. Lisäksi, kuten olemassa olevissa REIT:issä, MSM REIT:illä tulee olla osapuolia, kuten edunvalvoja, sponsori ja sijoituspäällikkö.

Vaikka MSM REITin sponsorin kriteerit ovat samanlaiset kuin olemassa olevien REIT:ien, MSM REITin johtaja vaatii vähintään 20 miljoonan INR:n nettovarallisuuden verrattuna olemassa olevan REIT:n johtajan vaatimaan 100 miljoonaan INR:iin.

Kuulemisasiakirjassa ehdotetaan MSM REIT:ien sponsorin pakollista 15 %:n osuudenomistusta 3 vuoden ajan (MSM REIT:n osuuksien listalleottopäivästä). Näin varmistetaan, että MSM REITin perustajalla on nahkaa pelissä – mikä on mukavuutta sijoittajille.

Tällaisten MSM REIT:ien hankkiman omaisuuden vähimmäiskoko on 25 INR (joka on paljon pienempi verrattuna olemassa oleviin REIT-yhtiöihin sovellettavaan 500 INR:n vähimmäiskokoon).

MSM REIT:n tulee omistaa 100 %:n osakepääoma kaikissa SPV:issä, mikä on paljon tiukempi verrattuna nykyisten REIT-yhtiöiden 26 %:n kynnykseen.

Sijoittajien vähimmäismääräksi MSM REIT:n tapauksessa ehdotetaan 20, mikä on huomattavasti vähemmän kuin olemassa olevien REIT-rahastojen osalta vaadittu 200 sijoittajaa. MSM REIT:ien mukaan lipun vähimmäishinnaksi ehdotetaan 10 lakhia (verrattuna 1 lakhiin INR olemassa olevien REITien tapauksessa).

MSM REIT:t eivät saisi nostaa velkaa, kun taas REIT:t ovat historiallisesti saaneet nostaa ulkoista velkaa.

SEBI on kuulemisasiakirjassaan ilmoittanut, että tällaiset MSM REIT:t ovat oikeutettuja samaan verotuskehykseen kuin ne, joita sovelletaan olemassa oleviin REIT-rahastoihin, koska MSM REIT:t luokitellaan yrityssäätiöiksi. Alla oleva taulukko kuvaa korkojen, myyntivoittojen, osinkojen ja vuokratulojen verotettavuutta REIT:n ja sen osuudenomistajien osalta:

Mitä tulee REIT-yhtiöiden velan takaisinmaksuun, REIT-yritykset lainaavat tyypillisesti erityisyrityksille, ja SPV-yritykset voivat maksaa lainan takaisin korkoineen (ylijäämä). REIT jakaa tämän jälkeen ylijäämän osuudenomistajille. Tämä ylijäämä (jota pidettiin velan takaisinmaksuna) ei ollut aiemmin veronalaista. 1.4.2023 alkaen velan takaisinmaksua verotetaan muista lähteistä saatuna tulona osuudenomistajien käsissä olevan määrätyn kaavan mukaan.

Äskettäin 25.11.2023 pidetyssä hallituksen kokouksessa SEBI on erikseen hyväksynyt muutokset REIT-sääntöihin luodakseen sääntelykehyksen MSM REIT:ille. SEBI:n hallituksen pöytäkirjat osoittavat myös, että MSM REITin hankkiman omaisuuden vähimmäiskoon on oltava 50 INR 25 miljoonan INR:n sijaan (kuten kuulemisasiakirjassa ehdotetaan). Uudistettuja REIT-sääntöjä odotetaan.

MSM REIT:ien käyttöönotolla pitäisi olla myönteinen vaikutus FOP:iin. FOP-listalle ottaminen tarjoaa sijoittajille likviditeettitapahtuman/irtautumismahdollisuuden käypään arvoon sekä tarvittavat sijoittajansuojanormit. Myös sponsorien ja johtajien kelpoisuuskriteerien tulisi tarjota rakenteille tarvittava taloudellinen vakaus.

Vaikka MSM REIT:ien käyttöönotosta on odotettavissa potentiaalisia etuja, pitkän aikavälin vaikutukset olisi nähtävä sijoittajiin ja FOP-liiketoimintamalliin.