Intian kiinteistöpotentiaalin vapauttaminen: REIT:ien nousu
REIT-rahastojen globaali maisema on kokenut muutoksen sen jälkeen, kun ensimmäinen REIT listattiin Yhdysvalloissa vuonna 1961. Joulukuussa 2022 listattuja REIT-yhtiöitä on maailmanlaajuisesti 893, ja niiden yhteenlaskettu osakemarkkina-arvo on noin 1,9 biljoonaa dollaria. Tämä sijoitusluokka on kasvanut viimeisen 30 vuoden aikana 120 REIT:stä kahdessa maassa 893:een 41 maassa ja alueella. Erityisesti Aasialla on ollut suuri rooli tässä kasvussa, sillä alueen REIT-yritysten määrä on kasvanut valtavasti 58 prosenttia vuodesta 2015.
Myös Intia on omaksunut REIT-markkinat omaisuusluokkana. Yli 700 miljoonan neliöjalan (msf) kokonaistoimistokannasta noin 394 msf toimistotilaa on REITin arvoista, mikä luo pohjan merkittäville tuleville REIT-listauksille. Laadukkaat vuokralaiset, vahvat vuokrausasteet, vahva Pan-Intian vuotuinen nettovuokrausvauhti noin 40 msf ja tasainen vuokran kasvu lisäävät näiden toimistokiinteistöjen houkuttelevuutta. Neljän listatun intialaisen REIT:n menestys on kiinnittänyt maailmanlaajuisten sijoittajien huomion, jotka tunnistavat markkinoiden potentiaalin.
Intian REIT-maiseman erottuva piirre on sen huomattava hyödyntämätön potentiaali. Tällä hetkellä vain noin 10 % Intian A-luokan toimistokannasta kuuluu REIT-sateenvarjon alle, mikä osoittaa merkittävää laajentumisvaraa. Vaikka luokan A toimistotilat ovat olleet pääpaino, viimeaikainen kehitys, mukaan lukien vähittäiskaupan REIT:n käyttöönotto, osoittavat mahdollisuudet hajauttaa muihin omaisuusluokkiin, kuten logistiikkaan ja vieraanvaraisuuteen, mikä tarjoaa uusia mahdollisuuksia sijoittajille ja REIT-toimijoille.
Toisin kuin länsimaiset vastineensa, intialaiset REIT-rahastot tarjoavat ainutlaatuisen yhdistelmän kasvupotentiaalia ja johdonmukaista osinkokomponenttia. Pääoman arvon ja vuokrien kasvua Intian toimistomarkkinoilla vauhdittavat Intian kaupallisten toimistojen vahvat perustekijät. Kehitys kotimaisista yrityksistä, jotka ostivat toimistotiloja omaan käyttöönsä ennen 2000-lukua, teknologiayrityksiin ja Global Captive Centereihin, jotka mieluummin vuokrasivat A-luokan toimistotiloja, joissa on laaja valikoima mukavuuksia, on muuttanut liikekiinteistömallin. Global Private Equity -rahastojen, eläkerahastojen ja valtion rahastojen tulo on tarjonnut kehittäjille pääomaa, mikä on johtanut siirtymiseen ”Build and Sell” -asetelmasta ”Build and Lease”, mikä varmistaa pitkän linjan REIT-arvoista omaisuutta. Arvioiden mukaan Intiassa rakennetaan vuosittain noin 50–60 000 INR:n arvosta kaupallista kiinteistöä.
Intian BKT:n kasvun myötä kotimaiset yritykset ovat nousemassa uudeksi toimistotilojen veturiksi tulevina vuosina. Toinen huomionarvoinen suuntaus on siirtyminen kohti tiivistymistä ja institutionaalisesti johdettujen A-luokan toimistojen suosiminen. Tarkasteltaessa asioita voidaan todeta, että Intian kuuden suurimman kaupungin toimistokanta asukasta kohden on noin 0,5 neliöjalkaa (sf), kun se Yhdysvalloissa on 16 neliömetriä, Iso-Britanniassa 6 neliömetriä ja Singaporessa 5 neliömetriä. Tiheyttämisen myötä kasvumahdollisuudet ovat huomattavat. COVID-19-pandemian aikana opittujen kokemusten vauhdittama trendi on, että Intian vuokralaiset houkuttelevat yhä enemmän ESG-yhteensopivia, kestäviä ja A-luokan toimistorakennuksia, jotka tarjoavat runsaasti avoimia tiloja yhteistyölle, ajattelulle ja virkistäytymiselle.
Vaikka vuosi 2019 oli Intian toimistomarkkinoiden ennätysvuosi kaikkien aikojen korkein nettoabsorptio, 47 msf, pandemia vaikutti seuraaviin kahteen vuoteen. Kahden vuoden volatiliteetin jälkeen vuokrausvauhti palautui voimakkaasti vuonna 2022 ja kirjasi toiseksi korkeimman nettoabsorption, 36 msf, mikä osoittaa, että asukkaat panostavat voimakkaasti toimistotiloihin. Toimistotilojen merkitystä Intiassa ei voi yliarvioida, kun otetaan huomioon maan infrastruktuurihaasteet, rajalliset asuintilat ja turvallisten, yhteistyöhön perustuvien työympäristöjen kasvava kysyntä.
Sääntelymuutoksilla on ollut keskeinen rooli piensijoittajien osallistumisen lisäämisessä REIT-rahastoihin. Toimenpiteet, kuten kaupankäynnin erän pienentäminen niinkin pieneksi kuin yhdeksi yksiköksi, ovat merkittävästi lisänneet REIT:n likviditeettiä, mikä tekee niistä helpommin saatavilla. Elokuussa 2023 neljän REIT:n sijoittajakunta on kasvanut yli 200 000 osuudenomistajaan. Tämä luku on kuitenkin edelleen pieni verrattuna Intian 30 miljoonaan sijoitusrahastosijoittajaan.
Maailmanlaajuisesti REIT:t tunnustetaan omaisuusluokiksi, jotka tarjoavat ylivoimaista tuottoa pitkällä aikavälillä. Intiassa omaisuusluokka on vielä syntymässä, ja suuri osa sijoittajayhteisöstä ei ole tietoinen sen eduista. Neljä intialaista REIT:tä ovat äskettäin perustaneet Indian REIT Associationin (IRA) edistääkseen REIT-sektorin kasvua ja kehitystä Intiassa. IRA tekee tiivistä yhteistyötä SEBI:n, ensisijaisen REIT-sääntelyviranomaisen kanssa, ajaakseen sekä yritysten että sijoittajien etuja noudattaen säädöksiä.
Intian REIT-maisemassa kaksi keskeistä asiaa muokkaa alan kehitystä. Ensinnäkin kerroskohtainen SEZ-merkintä voi vapauttaa vapaita tiloja, mikä johtaa korkeampiin käyttöasteisiin, kasvaa vuokratuloja ja tasoittaa tietä uusille REIT-yrityksille, mikä edistää verotuloja. Toiseksi pyrkimys sisällyttää REIT:t kotimaisiin osakeindekseihin globaaleja käytäntöjä heijastaen voi entisestään lisätä likviditeettiä ja vahvistaa sijoittajien luottamusta näihin instrumentteihin.
REIT:ien raju nousu globaalilla näyttämöllä yhdessä Intian kasvavan REIT-markkinoiden kanssa merkitsee lupaavaa tulevaisuutta maan liikekiinteistöalalle. Kun Intia jatkaa REIT-rahastojen valtavan potentiaalin vapauttamista ja sopeutuu muuttuvaan maisemaan, sekä kotimaiset että kansainväliset sijoittajat ovat valmiita hyötymään tästä sijoituskanavasta.
