Kiinteistösijoitukset: Miten yksityissijoittajat hyötyvät pienistä ja keskisuurista REIT-sijoituksista?

Real Estate Investment Trusts (REITs) -säännösten käyttöönotto vuonna 2014 ja sitä seurannut ensimmäisen REIT:n listautuminen Intiassa vuonna 2019 avasivat yksityissijoittajille uuden tavan hyötyä institutionaalisista kiinteistösijoittamisesta.

SEBI on lisännyt mahdollisuuksiaan uudella pienten ja keskisuurten yritysten REIT:ien (SM REIT) puitteilla, jotka demokratisoivat entisestään pääsyä kiinteistösijoittamiseen Intiassa. Vaikka jotkut sijoittajat jo monipuolistivat salkkuaan sijoittamalla kaupallisiin kiinteistöihin FOP:ien (Fractional Ownership Platforms) kautta, tämä uusi SM REIT -asetus antaa sijoittajille ylimääräisen sääntelyn valvonnan ja säädösten luontaiset edut – hyvitysmekanismit ja lisääntynyt likviditeetti.

Lue myös: Pienten ja keskisuurten REIT-kehys kiinteistömarkkinoiden osittaisen kasvun lisäämiseksi 10 kertaa 5 miljardiin dollariin, sanovat alan toimijat

JLL:n ja Property Sharen yhteisen analyysin mukaan Intian osaomistusmarkkinoiden arvioidaan tällä hetkellä olevan noin 500 miljoonaa dollaria, ja niiden odotetaan kasvavan kymmenen kertaa seuraavan kuuden vuoden aikana ylittäen 5 miljardin dollarin Asset Under Under (AUM) -arvon vuoteen 2030 mennessä.

REIT (across asset sizes) on vakiintunut malli kiinteistösijoittamiseen maailmanlaajuisesti. Pelkästään Yhdysvalloissa julkisesti noteeratut REIT-yhtiöt hallinnoivat huikeat 2,5 biljoonaa dollaria bruttovarallisuutta. Intian REIT-markkinat osoittavat samanlaista lupausta viiden vuoden merkittävällä kasvulla – bruttovarallisuuden arvo on noussut noin 3,6 miljardista dollarista 15,6 miljardiin dollariin tällä hetkellä.

Helpottaa vähittäiskaupan investointeja

SEBI:n uusi SM REIT:ien sääntelykehys on demokratisoinut korkealaatuisen kiinteistöomaisuuden saatavuuden, joka on perinteisesti kuulunut institutionaalisille sijoittajille. Pienentämällä markkinoille pääsyn estettä ja standardoimalla sijoitusvaatimuksia, yksityissijoittajilla on nyt mahdollisuus hajauttaa salkkujaan kiinteistöomaisuuksilla, jotka olivat aiemmin ulottumattomissa.

Asettamalla liikkeeseenlaskun vähimmäiskoko ₹50 miljoonan euron arvoiset ja edellyttäen, että osuudet on laskettava liikkeeseen vähintään 200 sijoittajalle, SM REITit luovat esteettömän sisääntulopisteen yksityissijoittajille, jotka haluavat osallistua Intian dynaamisille kiinteistömarkkinoille. Tämän alhaisemman sijoituskynnyksen ansiosta useampi henkilö voi hyötyä tähän omaisuusluokkaan liittyvistä mahdollisista tuotoista. Sijoittajat voivat hyötyä sekä vakaasta vuokratulovirrasta että myös mahdollisesta pääoman arvonnoususta.

Lue myös: Demat-tili: Mitä REITit ovat ja miten niihin sijoittaa? MintGenie selittää

Edut sijoittajille

Pääsy arvostella kiinteistöjä: SM REITit tarjoavat altistumisen kuratoidulle valikoimalle korkealaatuisia A-luokan liikekiinteistöjä, jotka ovat aiemmin olleet monien yksityissijoittajien ulottumattomissa korkeiden pääomavaatimusten vuoksi. Tämä avaa ovia mahdollisesti korkeammalle vuokratuotolle ja pääoman arvonnousulle.

Monipuolisuusmahdollisuudet: Jokainen SM REIT:n järjestelmä voi sisältää useita omaisuuseriä (kaupallisia, vähittäiskauppoja, asuntoja jne.), joiden yhteenlaskettu kynnysarvo on ₹500 Cr:n avulla sijoittajat voivat hajauttaa salkkujaan ja vähentää riskejä, jotka liittyvät keskittymiseen vain yksittäisiin omaisuuseriin.

Lisääntynyt likviditeetti ja joustavuus: Listautuminen pörssiin helpottaa SM REIT -osuuksien tehokasta hintaselvitystä. Tämä lisää sijoittajien joustavuutta päästä markkinoille ja poistua sieltä tarpeen mukaan, mikä vastaa sijoitustavoitteitaan/horisonttiaan.

Lisääntynyt avoimuus ja sijoittajansuoja: SEBI:n viranomaisvalvonta varmistaa tasapuoliset toimintaedellytykset standardoiduilla vähimmäissijoituksilla, säännöllisillä raporteilla ja sijoittajansuojamekanismeilla. Tämä lisää luottamusta ja avoimuutta markkinoilla ja lisää sijoittajien luottamusta.

Lue myös: Kiinteistöt: Kuinka murto-omistus määrittelee uudelleen sijoittamisen säännöt piensijoittajille?

Riskit ja huomiot

Intiassa tavalliset REIT:t toimivat master trust -mallissa, jossa REIT Trust omistaa suoraan osuuden kaikista taustalla olevista SPV:istä, jotka puolestaan omistavat vuokraa tuottavat varat. Vastaavasti saattaa olla mahdollista arvon lisäystä tai laimentumista riippuen uudempien omaisuuserien laadusta/(tai puutteellisesta) laadusta, jotka REIT:n sijoituspäällikkö lisää (jos osakkeenomistajien hyväksynnät) Master Trustiin.

Vaikka SM REIT:t noudattavat kohde-etuuksien samanlaista omistusmallia, järjestelmätasolla on erottelu (samanlainen kuin sijoitusrahastot), joiden enimmäismäärä on ₹500 Kr järjestelmää kohden, mikä varmistaa, että tiettyyn järjestelmään sijoittajat saavat huomattavasti paremman näkyvyyden järjestelmän muodostaviin varoihin. Koska SM REIT:t voivat sijoittaa rajoitettuun määrään kiinteistöjä, kunkin SM REITin järjestelmän suorituskyky on vahvasti sidottu näihin erityisiin varoihin.

Tämän riskin pienentämiseksi perusteellinen due diligence on ratkaisevan tärkeää. Tutki huolellisesti salkunhoitajan historiaa, hänen hallintokäytäntöjään ja kiinteistöjen valinnassa käytettyjä vakuutusstandardeja. Tarkastelemalla näitä näkökohtia voit tehdä tietoisia sijoituspäätöksiä, jotka tasapainottavat mahdolliset edut laskettujen riskien kanssa.

Lue myös: FY 2025 portfoliosi rakentaminen? Tässä on 5 kiinteistösijoitusvaihtoehtoa

Tie eteenpäin

Äskettäinen JLL-Property Share -raportti tunnistaa merkittävän mahdollisuuden Intian kiinteistöalalla: arviolta 328 miljoonaa neliöjalkaa A-luokan toimistotilaa, joka soveltuu SM REIT:n (Specialized Investment Trusts) -järjestelmiin. Tämä merkitsee noin 48 miljardin dollarin käyttämätöntä investointipotentiaalia.

SM REIT:ien syntyminen tarjoaa vakuuttavan ehdotuksen arvon avaamiseksi kaikille sidosryhmille. Rahastonhoitajat voivat hyödyntää näitä järjestelmiä paljastaakseen aliarvostettuja omaisuuseriä tästä valtavasta kiinteistövalikoimasta, mikä tuottaa ylivoimaista tuottoa sijoittajilleen. Erityisesti SM REIT:t tarjoavat kehittäjille/omaisuuden omistajille kipeästi kaivatun tien likviditeettiin, mikä voi piristää kiinteistöalaa entisestään helpottamalla uudelleensijoituksia ja edistämällä jatkuvaa kasvua.

SEBI:n ennakoiva lähestymistapa SM REIT:ien säätelyssä korostaa sääntelijän sitoutumista edistämään suotuisan ympäristön syventämiseen vaihtoehtoisten sijoitusten tilaa Intiassa.

Julkaistu: 16. toukokuuta 2024 klo 8.40 IST