Blackstonen kiusattu kiinteistörahasto johtuu maastamuutosta
Yritys pystyi täyttämään kaikki sijoittajien lunastuspyynnöt helmi- ja maaliskuussa ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2022 lopun, jolloin kotiutustulva pakotti sen rajoittamaan maksuja.
”Uskomme, että kaupalliset kiinteistöt ovat käännekohdassa, ja kiinteistöjen arvot ovat laskussa”, Blackstone sanoi huhtikuussa lähettämässään kirjeessä Breitin osakkeenomistajille, jotka ovat enimmäkseen yksittäisiä sijoittajia.
Mutta se on vain osa tarinaa. Breit-varainhankinta ei ole palannut aiemmalle vahvalle tasolle. Sijoittajien kotiutukset ylittävät edelleen huomattavasti uusia käteisvaroja, mikä on merkki pitkittyneestä huolista liikekiinteistöjen taustasta.
Yksittäisten sijoittajien kanssa työskentelevät rahoitusneuvojat sanovat, että useimmat heidän asiakkaistaan ovat varovaisia liikekiinteistöjen suhteen vedoten markkinoiden viimeaikaiseen turbulenssiin ja Federal Reserven viimeisimpiin signaaleihin, joiden mukaan se ei ehkä laske korkoja tänä vuonna. Sijoittajat ovat myös huolissaan nousevista maksuhäiriötasoista ja ylitarjonnasta, mikä luo paineita asuntojen vuokriin joillakin markkinoilla.
”Ihmiset pelkäävät kiinteistöjä”, sanoi Rick Kahler, Rapid Cityn perustaja, SD-pohjainen Kahler Financial Group. ”Ei ole hyviä uutisia.”
Blackstonen nousevammat näkymät heijastavat useita myönteisiä trendejä, joiden johtajat uskovat peittävän negatiivisilla otsikoilla.
He huomauttavat, että jopa ilman Fedin koronleikkauksia kiinteistöjen lainakustannukset ovat laskeneet. Ne viittaavat uusien kaupallisten asuntolainavakuudellisten arvopapereiden liikkeeseenlaskujen lisääntymiseen ensimmäisellä neljänneksellä. Myös monien kiinteistötyyppien rakentaminen hidastaa, mikä helpottaa vuokrapaineita.
”Nyt on aika hyökätä”, sanoi Nadeem Meghji, Blackstone Real Estaten globaali johtaja. ”Et voi odottaa täysin selkeää signaalia.”
Blackstone on ollut tämän vuoden suurin kiinteistön ostaja, eikä aina Breitin kautta. Sen maailmanlaajuinen rahasto suostui maksamaan 10 miljardia dollaria Apartment Income REITistä, joka omistaa 76 vuokra-asuntoyhteisöä. Aiemmin tänä vuonna Breit ja toinen Blackstone-rahasto sopivat ostavansa Tricon Residentialin, joka omistaa, ylläpitää ja kehittää omakotitaloja 3,5 miljardilla dollarilla.
Mutta Breitistä on tullut kaupallisen kiinteistöalan koetinkivi, mikä heijastaa sekä halukkuutta omistaa tällaisia kiinteistöjä että joidenkin sijoittajien jäljellä olevaa varovaisuutta.
Blackstone lanseerasi rahaston – virallisesti nimeltään Blackstone Real Estate Income Trust – vuonna 2017. Vaikka Blackstonen muut kiinteistörahastot oli yleensä suunnattu eläkerahastoille ja muille instituutioille, Blackstone loi Breitin antaakseen yksittäisille sijoittajille mahdollisuuden omistaa kerrostaloja, varastot, datakeskukset ja muut kaupalliset kiinteistöt.
Rahastosta tuli yksi Blackstonen kaikkien aikojen menestyneimmistä tuotteista. Huipussaan sen substanssiarvo oli yli 70 miljardia dollaria. Kilpailevat yritykset, mukaan lukien Starwood Capital Group, Brookfield Asset Management ja KKR, seurasivat omia versioitaan pienemmille sijoittajille suunnatuista kiinteistörahastoista.
Kaiken kaikkiaan nämä yksittäisille sijoittajille tarkoitetut liikekiinteistörahastot keräsivät yli 87 miljardia dollaria vuoden 2017 ja vuoden 2022 ensimmäisen puoliskon välisenä aikana, jolloin korot olivat alhaiset ja kaupalliset kiinteistöt kukoistavat, Robert A. Stanger & Co., erikoistunut investointipankki. näissä ns. nontraded REIT:issä. Toisin kuin julkiset REIT-rahastot, nämä yksityishenkilöille suunnatut rahastot eivät käy kauppaa pörssissä.
Vuonna 2022 jyrkkä korkojen nousu ja kiinteistöjen hintojen lasku saivat osan Breitin sijoittajista ja muista rahastoista huolestumaan. Monet ryntäsivät nostamaan rahojaan Breitin osakkeiden arvon laskiessa.
Nostopyynnöt nousivat niin paljon, että marraskuussa 2022 Breit otti käyttöön säännöksen, joka salli sen rajoittaa nostoja, jotta rahastoa ei painostettaisi myymään omaisuutta alennettuun hintaan täyttääkseen ne kaikki. Vuonna 2023 Breit maksoi yli 3 miljardia dollaria neljännesvuosittain lunastuksina Stangerin mukaan.
Myös muut kiinteistörahastot alkoivat rajoittaa lunastuksia, kun niiden sijoittajat alkoivat kiirehtiä oviin vuosina 2022 ja 2023. Jotkut tekevät niin edelleen, mukaan lukien KKR:n ja Starwood Capitalin sponsoroimat rahastot.
Breit kääntyi eräässä suhteessa nurkkaan tänä vuonna. Helmikuussa ja maaliskuussa lunastuspyynnöt laskivat 961 miljoonaan dollariin ja 799 miljoonaan dollariin, mikä on riittävän alhainen Breit maksamaan ne kaikki. Tammikuussa 2023 lunastuspyynnöt ylittivät 5 miljardia dollaria.
Varainhankinta ei kuitenkaan ole täysin elpynyt. Vuoden 2022 ensimmäisellä puoliskolla Breit keräsi 2–3 miljardia dollaria kuukaudessa. Ilman olemassa olevien sijoittajien uudelleensijoittamia osinkoja rahasto sai maaliskuussa vain 228 miljoonaa dollaria ja pienempiä summia sekä tammi- että helmikuussa.
Blackstonen johtajat ilmaisivat luottamuksensa siihen, että sijoittajat palaavat Breitiin. Rahasto on sijoittanut joihinkin menestyneimmistä kiinteistötyypeistä, kuten datakeskuksista ja opiskelija-asunnoista. Ensimmäisellä vuosineljänneksellä Breit teki 1,8 prosentin tuoton, mukaan lukien osingot, sen jälkeen, kun se laski viime vuonna yhteensä 0,5 prosenttia, yritys sanoi.
Breitin vuotuinen nettotuotto on sen perustamisesta lähtien ollut 10,5 %. Näitä tuottoja ovat kasvattaneet noin 18 miljardin dollarin omaisuusmyynti vuodesta 2022 lähtien, mukaan lukien JW Marriott San Antonio Hill Country Resort & Spa ja 22 %:n omistusosuus Las Vegasin kasinosta ja lomakeskuksesta Bellagiosta.
Meghji sanoi, että nykyiset markkinat ovat verrattavissa vuoden 2009 lopulle ja 2010, jolloin suurin osa kaupallisten kiinteistöjen uutisista oli kauheita. ”Se oli oikea hetki meidän tuplata”, hän sanoi.
Mutta toiset sanovat, että saattaa viedä aikaa, ennen kuin sijoittajat ostavat Blackstonen visiota.
”Sijoittajat sanovat, että haluamme rahamme takaisin, emmekä anna sinulle enempää”, sanoi Kevin Gannon, Stangerin toimitusjohtaja.
Kirjoita Peter Grantille osoitteeseen peter.grant@wsj.com
