Maanomistajien dilemma maksukyvyttömyys- ja konkurssilain mukaisesti
Tyypillisesti kiinteistön kehittämiseen maanomistajat ja rakennuttajat tekevät kehityssopimuksen, jossa rakennuttaja on velvollinen varmistamaan kiinteistön rakentamisen ja kehittämisen ja maanomistajalla voi olla vastikkeena maan myöntämisestä rakennuttajalle sen rakentamista varten voiton tai rakennetun alueen jakaminen rakennetussa kiinteistössä.
Voidaan huomioida, että mikäli rakennuttajan ja maanomistajan välillä on sovittu voitonjakoperusteesta, voittojen jakaminen tapahtuu tällaisten yksiköiden myynnin perusteella. Vuoden 2016 kiinteistöalan sääntely- ja kehittämislain (”RERA”) mukaisille asunnon ostajille/jakelun saajille on myönnetty rahoitusvelkojien asema maksukyvyttömyys- ja konkurssilain 2016 (”Koodi”) tarkoituksia varten, mutta lain täytäntöönpano Se kehittyy edelleen päivä päivältä, eivätkä tuomioistuimet ole tunnustaneet maanomistajien oikeuksia (kehityssopimuksiin nähden) velkojina säännöstön mukaisesti.
Siinä tapauksessa että rouva Jesleen Kaur Papneja vastaan Raheja Developers Limited, rakennuttajan ja maanomistajan välillä tehtiin yhteinen kehittämissopimus, jossa rakennuttaja oli sopinut kehittävänsä tonttia ja jakavansa voiton maanomistajan kanssa heidän välisissä sopimuksissa/yhteisymmärryspöytäkirjassa sovitussa suhteessa. Hon’ble National Company Law Tribunal, Principal Bench, New Delhi piti muun muassa että edellä mainittu liiketoimi ei ollut luonteeltaan operatiivista velkaa. Havaittiin, että eri nimillä voi olla erilaisia kiinteistökehityssopimuksia, joihin voi sisältyä lainaluonteinen komponentti (kuten yhteistyösopimukset, yhteiset kehittämissopimukset), joiden tarkoituksena on molemminpuolinen sitova oikeussuhde vastiketta vastaan. Todettiin, että tällaiset sopimukset eivät voi kuulua operatiivisen velan piiriin, ja nähdään on osapuolten välinen todellinen tarkoitus.
Siinä tapauksessa että Mukesh N. Desai vastaan Piyush Patel, käsiteltiin kysymystä maanomistajien asemasta rahoituslain mukaisina velkoina. Hon’ble National Company Law Appellate Tribunal (”NCLAT”) huomautti, että jos maanomistaja on oikeutettu saamaan voittoa hankkeen onnistumisesta ja saamaan jäännösvoittoa, ei voida sanoa maahan investoitua määrää. ’rahoitusvelkaa’ säännöstössä tarkoitettuna.
Hon’ble NCLAT huomautti lisäksi seuraavasti:
”Yhteisymmärryspöytäkirja on sopimus vastavuoroisista oikeuksista ja velvollisuuksista. Olemme vilpittömästi sitä mieltä, että molemmat osapuolet ovat ”yhteisiä kehityskumppaneita”, jotka ovat solmineet jonkinlaisen yhteenliittymän kohteena olevan maan kehittämiseksi ja sopimusehtojen rikkomisesta, säännöstön mukaisesti jätetty 7 §:n mukainen hakemus ei olisi säilytettävä, koska summaa ei voida tulkita ”rahoitusvelaksi”, koska siinä ei ole summia, eli se on velkaa, luovutettu tai siirretty koodin 5 §:n 8 kohdan määräysten mukaisesti.”
NCLAT on myös hylännyt maanomistajien aseman taloudellisina velkojana säännöstön mukaisesti tapauksissa, joissa maanomistajille oli myönnetty asuntojen/liiketilojen jakokirjat taajama-alueen jakomallin mukaisesti. Siinä tapauksessa että Namdeo Ramchandra Patil & Anr. vs. Vishal Ghisulal Jain & Anr, Hon’ble NCLAT huomautti, että 5 §:n 8 momentin f) selityksen (i) ja (ii) määräykset tekevät selväksi, että velan rahoitusvelan ennakkoehto on rahan aika-arvoa ja Kun allokaatiosta nostetaan mikä tahansa summa, tällainen liiketoimi kuuluu myös koodin 5 §:n 8 kohdan f alakohdan soveltamisalaan. Lain 5 §:n 8 momentin f alakohdan selityksen (i) soveltamisen edellytyksenä on rahamäärän nostaminen myönnetyltä, mutta nyt esillä olevassa asiassa ei ollut kyse silloin, kun määrät oli kerätty maanomistajilta. Näin ollen maanomistajia ei pidetty RERA:n 2 §:n d momentissa tarkoitettuina oikeudenhaltijoina eikä heidän saatavansa luokiteltu säännöstön mukaiseksi rahoitusvelaksi.
Edellä mainittua asemaa vahvistavat myös Maharashtra Real Estate Regulatory Authorityn kiertokirjeet, joissa todetaan muun muassa että yksityishenkilöt/organisaatiot, kuten maanomistajat tai sijoittajat, jotka tekevät järjestelyjä rakennuttajan kanssa ja ovat oikeutettuja osuuteen myytäväksi kehitetystä kokonaispinta-alasta, ovat RERA:n toteuttajia.
Asiassa käsiteltiin myös maanomistajien oikeuksia kehittämissopimuksessa, jossa rakennuttaja oli yritysmaksukyvyttömyysmenettelyssä. Smti. Aditi Bezbaruah, vs. Kamalesh Kumar Singhania ja Ors. Päätöksenhakija oli kriisinratkaisusuunnitelmassa sitoutunut noudattamaan maanomistajien ja yhteisövelallisen (rakentajan) välillä tehdyn kehittämissopimuksen ehtoja. muun muassa maanomistajille ei makseta sakkoja. Kunniallinen NCLAT huomautti, että maanomistajien ja yritysvelallisen (rakentajan) välillä tehtyjen kehityssopimusten täytäntöönpanon viivästyminen johtui yritysvelallisen toimimattomuudesta, eikä päätöksen hakijaa voida pitää vastuullisena tällaisesta viivästyksestä, eikä sitä näin ollen voida pitää. velvollinen maksamaan mahdollisia sakkoja maanomistajille, koska päätöksen hakijan oletetaan aloittavan puhtaalta pöydältä. Lisäksi todettiin, että päätöksen hakija oli velvollinen noudattamaan kaikkia muita osapuolten välillä tehtyjen kehityssopimusten ehtoja.
Vaikka edellä mainituista tuomioista käy selvästi ilmi, että maanomistajia ei ole lain mukaan luokiteltu taloudellisiksi velkoiksi eikä operatiivisille velkojille, voidaan katsoa, että maanomistajan oikeudet, omistusoikeus ja intressi omaisuuteen eivät lakkaa kriisinratkaisusuunnitelman hyväksymisestä päätöksentekoviranomaisessa. Tämä on samanlainen kuin skenaario, jossa kiinteistön vuokraoikeudet, jotka ovat omistusoikeudellisia vaatimuksia/oikeuksia, säilyvät yrityksen velallisen ratkaisun jälkeen yrityksen maksukyvyttömyysmenettelyn loppuun saattamisen jälkeen.
Päättäessään UTI-työntekijöiden Sai Samruddhi Cooperative Housing Societyn tekemästä hakemuksesta, jossa vaadittiin kriisinratkaisusuunnitelman hylkäämistä ja määräyksen antamista selvitystilamenettelyn aloittamisesta IDBI Trusteeship Services Limited vs. Ornate Spaces Private LimitedHon’ble National Company Law Tribunal, Mumbai Bench totesi, että on ruma laki, jonka mukaan kukaan ei voi siirtää mitään arvoa/oikeuksia paremmin kuin sillä on.
Edellä esitetyn perusteella voidaan päätellä, että maanomistajien omistusoikeudelliset vaatimukset kohteena olevasta kiinteistöstä kehittämissopimuksen perusteella jatkuvat vielä yritysvelalliselle asetetun moratorioajan umpeuduttuakin. Päätösviranomaisen hyväksymän kriisinratkaisusuunnitelman perusteella yhteisövelallisen määräysvaltaansa saanut kriisinratkaisuhakija olisi velvollinen noudattamaan maanomistajan ja yhteisövelallisen välillä solmitun kehityssopimuksen ehtoja ja kriisinratkaisun hakija olisi velvollinen noudattaa rakenteellista jako-/voitonjakojärjestelyä osapuolten välisen kehityssopimuksen mukaisesti.
Vastuuvapauslauseke: Tämän artikkelin sisällön tarkoituksena on tarjota yleinen opas aiheeseen. Asiantuntija-apua tulee pyytää erityisolosuhteistasi. Lisäksi tämän artikkelin näkemykset ovat kirjoittajan henkilökohtaisia näkemyksiä.
