Yhdysvalloissa on enemmän hienoja asuntoja kuin se pystyy täyttämään

Amerikassa on vakava asuntopula, mutta ei sellaisista asunnoista, joita kiinteistösijoittajat ovat rakentaneet ennätysmäärinä.

Valtakunnallinen kerrostaloasuntojen vajaakäyttöaste nousi 8 prosenttiin vuoden 2024 viimeisellä neljänneksellä, mikä on korkeampi kuin ennen pandemiaa. Tyhjien asuntojen määrän kasvu näyttää oudolta, kun otetaan huomioon, että Yhdysvaltain asuntomarkkinoilla on arvioiden mukaan 1,5 miljoonasta seitsemään miljoonaa asuntoa alitarjontaa.

Osa ongelmaa on laumamentaliteetti, jossa kiinteistökehittäjät kasautuivat samoihin kaupunkeihin rakentamaan samanlaisia ​​kiinteistöjä. Sijoittajat keskittyivät rakentamaan neljän tähden ja viiden tähden yksiköitä, joiden keskimääräinen kuukausivuokra on 2 139 dollaria.

Tälle strategialle oli hyvät taloudelliset syyt: Nousevat rakennus- ja maakustannukset tarkoittavat sitä, että kehittäjät tarvitsevat korkeita vuokria saadakseen hyväksyttävän tuoton. Mutta tuloksena on ylenpalttisen ylellisiä asuntoja, jotka ylittävät monien vuokralaisten budjetin. Neljän ja viiden tähden asuntojen vajaakäyttöaste Yhdysvalloissa on CoStarin tietojen mukaan noussut 11,4 prosenttiin, mikä on kaksinkertainen määrä edullisempien kiinteistöjen osalta.

Sunbeltin kaupungeissa on korkeatasoisten asuntojen ylitarjonta suurempi kuin rannikkomarkkinoilla. Esimerkiksi Austinissa Texasissa vajaakäyttöaste on noussut 15 prosenttiin. Vuokranantajan on tarjottava avokätisiä myönnytyksiä saadakseen uudet vuokralaiset muuttamaan, kuten kahden tai kolmen kuukauden ilmainen vuokra yhden vuoden vuokrasopimuksella. Nämä makeutusaineet eivät näy päävuokran laskuna, mutta ne edustavat tehokkaita jopa 25 prosentin leikkauksia.

Bostonin ja Chicagon kaltaiset kaupungit, jotka sijoittajat jättivät suurelta osin kuolleiksi pandemian aikana, ovat osoittautuneet kestävämmiksi. New Yorkin vajaakäyttöaste on 2,8 %, joten se on yksi maan tiukimmista vuokramarkkinoista, koska uutta tarjontaa rakennettiin vähän vuosina 2021–2024. Vuokrat nousevat monissa muissa rannikkokaupungeissa ja Keskilännessä, jossa rakentaminen vaikeutui.

Viime vuosina hybridityöskentelyn tyhjentämät kaupungit alkavat toipua. Asunnon omistaja Equity Residential kertoi viimeisimmässä tulospuhelussaan, että se on huomannut vuokrakysynnän Seattlen keskustassa parantuneen sen jälkeen, kun Amazon tilasi työntekijät takaisin toimistoon viitenä päivänä viikossa. Yhtiö kuulosti optimistiselta, että se voi nostaa vuokria San Franciscossa tänä vuonna.

Vuokranomistajien pitäisi tehdä murhaa nykyisillä asuntomarkkinoilla. 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan hinta on jälleen lähes 7 %, mikä jättää asunnon monien amerikkalaisten ulottumattomiin.

Aloituskodin kuukausittaiset asuntolainamaksut ja ylläpitokustannukset ovat 1 091 dollaria enemmän kuin saman kiinteistön vuokrauskustannukset John Burns Research and Consultingin mukaan. Historiallisesti palkkio omistamisesta verrattuna vuokraamiseen on ollut 233 dollaria, joten useammat ihmiset joutuvat vuokraamaan pidempään.

Korkeatasoisten asuntojen uudisrakentaminen helpottuu, kun rakennuttajat painavat jarrua, kunnes olemassa oleva ylimäärä on imeytynyt. Mutta todellisen kysynnän omaavien asuntojen rakentamisessa ei ole tapahtunut nousua. Vuoden 2024 viimeisellä neljänneksellä valtakunnallisesti rakenteilla oli vain 6 700 asuntoa, joiden keskimääräinen kuukausivuokra oli 1 332 dollaria, kun CoStar-tietojen perusteella korkealuokkaisia ​​asuntoja oli lähes puoli miljoonaa.

Monet vuokranantajat uskovat, että vuokrat heidän suosikkikaupungeissaan Sunbeltissä elpyvät myöhemmin tänä vuonna, kun maahanmuutto imee ylimääräisen tarjonnan. Näille markkinoille muuttavien määrä näyttää edelleen terveeltä, vaikka virtaus on hidastunut dramaattisesti pandemian aikana nähtyistä huipuista. Austinilla on tällä hetkellä rakenteilla noin 21 000 asuntoa, mikä vastaa 6,5 ​​prosenttia sen kokonaisasuntovarastosta, Cushman & Wakefieldin moniperheyksilöistä vastaavan johtajan Sam Tenenbaumin analyysin mukaan. Jos kaupunkiin muuttaa vuonna 2025 yhtä paljon ihmisiä kuin vuonna 2024, tyhjien asuntojen täyttämiseen kuluu vain vuosi.

Mutta sijoittajat kohtaavat toisen ei-toivotun hankintalähteen. Princetonin yliopiston Häätölaboratorion tietojen mukaan useilla suosituilla Sunbeltin markkinoilla, kuten Gainesville, Fla., Nashville, Tenn, Houston ja Phoenix, jätettyjen häätöilmoitusten määrä on selvästi vuoden 2019 tason yläpuolella. Häätöhakemukset Austinissa ovat nyt 36 % korkeammat ennen Covidia edeltäneiden keskiarvojen tasoa, mikä saattaa vapauttaa markkinoille 12 500 lisäyksikköä ja viivästyttää vuokran kasvun palautumista.

Häätöjen nousu saattaa osoittautua tilapäiseksi pikemminkin kuin vakavammaksi merkiksi siitä, että vuokralaiset ovat taloudellisessa paineessa. Maksamattomat vuokrat eivät vilku punaisena pörssihuoneistoissa, ja vuokralaissitoumus on edelleen poikkeuksellisen korkea.

Mutta Sunbeltin vuokralaiset tekevät alan ammattilaisten mukaan tällä hetkellä ehdottomasti ”konsessioostoksia” – muuttavat upouusiin asuntoihin saadakseen kahden kuukauden ilmaisen vuokran, mutta selviytyvät vuokrasopimusten päätyttyä. Sillä välin näyttää siltä, ​​että käteinen tyynyt alentaa ja keskittää. -pandemian aikana kertyneet tulovuokralaiset käytetään loppuun.

Vuokralaisilla näillä markkinoilla, joilla asuminen oli aiemmin suhteellisen edullista, saattaa olla vaikeuksia kaivaa syvemmälle, kun vuokranantajat yrittävät nostaa vuokraa. Työntö maan alitarjontaa oleviin osiin saattaa olla viisas suojaus sijoittajille. Vielä parempi hankalien asuntomarkkinoiden kannalta olisi, jos rakennuttajat tarttuisivat kovaan haasteeseen, kuinka rakentaa kohtuuhintaisia ​​asuntoja kannattavasti.