Vuokranantajat kohtaavat 1,5 biljoonan dollarin kaupallisen kiinteistön kypsyysmuurin

(Bloomberg) – Toimistojen, asuinrakennusten ja muiden kaupallisten kiinteistöjen vuokranantajilla on 1,5 biljoonaa dollaria velkaa ensi vuoden loppuun mennessä, ja noin neljännestä lainasta voi olla vaikea jälleenrahoittaa, sanoo Jones Lang LaSalle Inc.

Rakennusten arvo on laskenut laajasti, kun korkojen nousu on lisännyt kiinteistönomistajien rahoituskustannuksia. Nämä alhaisemmat arvostukset vaikeuttavat vuokranantajan lainaamista yhtä paljon, mikä pakottaa monet kiinteistönomistajat hankkimaan pääomaa uuden velan turvaamiseksi tai olemassa olevien tilojensa laajentamiseksi.

Jälleenrahoitusaallon keskiössä ovat kerrostalot, jotka muodostavat noin 40 % uhkaavista maturiteettimaksuista, välittäjä kertoo. Monet yhdysvaltalaiset moniperheiksi tunnetun omaisuuden omistajat ostivat kiinteistönsä käyttämällä kolmen vuoden vaihtuvakorkoisia lainoja helpon rahan aikakaudella. Sittemmin korottuneet korot ovat syöneet suuren osan heidän vuokratuloistaan, mikä tekee lisäpääoman turvaamisesta haasteellista.

Nousevat vakuutuskustannukset ja laskevat arvot ovat lisänneet tuskaa ja jättäneet noin 95 miljardia dollaria Yhdysvaltain kiinteistöistä vaikeuksiin tai vaaraan tulla sellaisiksi, MSCI Real Assetsin keräämien tietojen mukaan.

”Suuri osa moniperhemaailmasta on tällä hetkellä veden alla”, sanoi Catie McKee, Taconic Capital Advisorsin johtaja ja kaupallisilla asuntolainavakuudellisilla arvopaperikaupan johtaja. ”Paljon osakkeista on mennyt, mutta se on omaisuusluokka, joka on melko joustava ajan myötä. Se on vakuutus, se tarvitsee vain pääoman lisäyksen.”

Uhkaavat velkojen erääntymisajat ovat myös mahdollinen päänsärky Wall Streetille, kun monet vaihtuvakorkoisista lainoista yhdistettiin 80 miljardin dollarin kaupallisten kiinteistövakuudellisten lainasitoumusten markkinoille ja myytiin joukkovelkakirjoina sijoittajille. Silti sijoittajat eivät näe liikekiinteistömarkkinoiden ongelmia pankkien systeemisenä ongelmana.

Vastauksena korkeampiin lainakustannuksiin CRE CLO -lainanantajat muokkaavat lainoja yrittääkseen auttaa pitämään lainanottajat pystyssä, kunnes korot laskevat, lisäpääomaa voidaan lisätä tai juniorilainoja, kuten välilainoja, voidaan turvata.

Koronleikkausten näkymien selkiytyessä on optimismia, että laajamittainen ahdinko voidaan välttää laajemmilla CRE-markkinoilla.

Velkarahoitustarjouksia jättävien lainanantajien määrä on keskimäärin kaksinkertaistunut tänä vuonna, sanoi JLL:n tutkimusjohtaja Matthew McAuley, jonka mukaan rahoitusvaje on tällä hetkellä 200–400 miljardia dollaria.

Vaikka jotkut perinteiset lainanantajat ovat keskittyneet ongelmalainojen hoitamiseen, toiset pankit, henkivakuutusyhtiöt ja suorat lainanantajat ovat valmiita myöntämään lisää luottoa, hän sanoi.

”Tällä kertaa on ollut rajoitetumpi sykli”, McAuley lisäsi. ”Pankit eivät halua ottaa haltuunsa omaisuutta, jos ne voivat laatia uuden liiketoimintasuunnitelman ja irtautua.”

Tämän seurauksena velkarahastot saattavat löytää odotettua vähemmän mahdollisuuksia sijoittaa pääomaa, sanoi Willy Walker, Walker & Dunlop Inc:n toimitusjohtaja.

”Suuranne on parantunut siihen pisteeseen, että CMBS tulee takaisin, virastot ovat palaamassa ja pankit ovat alkaneet lainata takaisin kaupallisiin kiinteistöihin”, hän sanoi videopuhelussa toimittajien kanssa aiemmin tässä kuussa.

Napsauta tästä kuunnellaksesi tämän viikon Credit Edge -podcastin.

Lisää tämän kaltaisia ​​tarinoita on saatavilla osoitteessa bloomberg.com