Vuokra, asuntolaina, myyntivoitot, tappiot: yksinkertainen opas kiinteistöjen verotukseen

On kerroksia kerroksittain vuokrasta myyntihetkeen asuntolainaan. Esimerkiksi suurin osa taloon tai liikekiinteistöön sovellettavista säännöistä ei koske maata. Jos maanomistaja ansaitsee vuokraa, vuokrasopimusta tai muuta tuloa vapaana olevasta maasta (ilman rakentamista), tällaista tuloa ei pidetä vuokratulona. Se on ilmoitettava tulona muista lähteistä tai yritystulona.

Myös rakenteilla oleville kiinteistöille on erilliset säännöt.

Lisäksi omistus on jaettu kolmeen luokkaan: omavarainen, vuokrattu ja vuokrattu. Nyt säännöt vuokran verotuksesta, vähennysoikeuden suuruudesta ja tappioiden kuittauksesta vaihtelevat luokittain (ks. kaavio).

Säännöt vaihtelevat edelleen sen mukaan, valitsetko uuden vai vanhan verojärjestelmän. Esimerkiksi jos omistajalla on asuntolainaa asuntolainaan, hän joutuu joka vuosi jopa tappioon. ₹2 lakh ’tulot taloomaisuudesta’ -pään alle. Tämä johtuu siitä, että tuloveroilmoituksessa on ilmoitettava oman asunnon vuokra nollaksi ja vähennettävä lainalle maksetut korot. Tämä johtaa asunnon nettotappioon, joka vastaa maksettua korkoa. Tämä tappio voidaan kuitata kaikista tuloista, mukaan lukien palkka. Mutta vain vanhassa järjestelmässä. Joten omassa talossaan asuvat asunnonomistajat menettävät tämän edun valitsemalla uuden järjestelmän. Itse asiassa uudessa järjestelmässä tappion kuittaus ei ole sallittua edes vuokratuille ja vuokra-asunnoille.

on koonnut kätevän Q&A-oppaan, joka auttaa sinua navigoimaan kiinteistöveron sokkelossa (katso kaavio). Opas ja omistajat asuntolainalla.

Minulla on kaksi taloa samassa kaupungissa. Asun yhdessä talossa, toinen on tyhjillään. Luokitteleeko toinen omavaraiseksi vai vapaaksi vapautetuksi?

TaxAaram Intian perustajan Mayank Mohankan mukaan kaksi ensimmäistä taloa, joissa joko asuu omistaja tai hänen perheensä tai jotka ovat tyhjillään, ovat itsenäisiä asuntoja riippumatta siitä, missä kaupungissa ne ovat suhteessa omistajan asuinkaupunkiin. SM Mohanka & Associatesin osakas. ”Tämä ehto oli olemassa aiemmin, mutta nyt sääntö on selkeä. Ainoa ehto on, että sitä ei saa vuokrata edes osittain vuoden aikana.”

Asun vuokralla, mutta omistan talon samassa kaupungissa. Voinko hakea sekä HRA:ta että vähennystä asuntolainan koroista?

Jos kiinteistösi sijaitsi toisessa kaupungissa, voit heti vaatia HRA:ta maksamastasi vuokrasta ja kiinteistösi koroista riippumatta siitä, onko se perheesi käytössä, vapaana vai vuokrattuna. Kuitenkin, kun kiinteistösi on samassa kaupungissa, useimmissa tapauksissa HRA-vapautuksen hakeminen ei ole sallittua. Jos toimistosi on kaukana omistamastasi talosta ja voit perustella, että syy asua vuokralla on pysyä lähempänä toimistoa ja säästää työmatkoilla, HRA:n väittäminen voi olla sallittua.

Unionin talousarviossa on kielletty ennen 23. heinäkuuta ostetun kiinteistön myynnistä aiheutuneiden tappioiden kuittaus. Tarkoittaako tämä myös sitä, etten voi vaatia ₹2 000 000 tappiota omakotitaloon vaatimalla asuntolainakorkoa?

Tappion kuittaus ei ole sallittua asunnon myynnistä aiheutuneesta pääomatappiosta. Sitä vastoin ₹2000 miljoonan euron tappio, joka syntyy omaan käyttöön asuntolainan korkoa vaatimalla, on tappio ”tulot asuntokiinteistöstä”. Tappion kuittauksen epääminen koskee vain edellistä.

”Tappio taloomaisuudesta ja pitkäaikainen pääomatappio ovat kaksi eri asiaa. Asunto-omaisuuden menetyksiä koskevissa varauksissa ei ole muutoksia”, sanoi Prakash Hegde, laillistettu kirjanpitäjä ja Acer Tax & Corporate Services Llp:n välittömän verotuksen pääkonsultti.

Olen siirtänyt tappiota kohtaan ”taloomaisuus”. Jos valitsen uuden järjestelmän, voinko vähentää sen muista tuloista?

Tappiota ”tuloista asuntokiinteistöistä” ei voida vähentää muista tuloista kuin uuden järjestelmän mukaisista vuokratuloista. Tappiota, jota ei kuitata, ei myöskään saa siirtää seuraaville vuosille. Tämä koskee myös aikaisempien vuosien tappioita, sanoo Parizad Sirwalla, kumppani ja johtaja, globaalit liikkuvuuspalvelut, vero, KPMG India.

”Jos vuokrauksesta on siirretty tappiota tai vuokralle katsottu aikaisempien vuosien tappiot, voit kuitata sen vain kuluvan vuoden vuokratuloihin. Mutta jos kuluvan vuoden vuokra on nettotappiollinen, edellisen vuoden tappiota ei voida kuitata tai siirtää. Siitä tulee kuollut menetys”, hän sanoi.

Huomaa, että omakotitalon tappiota ei myöskään voida kuitata vuokraan, koska omakotitalon korkovähennys ei ole uuden järjestelmän mukaan sallittua.

Selittääksesi esimerkin, sano, että sinulla oli tappiota ₹1 000 000 AY24:ssä olevasta vuokratalosta, jota ei ollut täysin laskettu ja siirretty eteenpäin. AY25:ssä, jos valitset uuden verojärjestelmän, et voi kuitata tätä ₹1000 miljoonan euron tappio muita tuloja vastaan ​​paitsi vuokraa vastaan. Jos vuokratuloja ei ole, ₹1000 miljoonasta tappiosta tulee kuollut menetys. Lisäksi, vaikka voit vaatia korkovähennystä samasta vuokratalosta AY25:ssä, jos se johtaa tappioon, et voi kuitata etkä siirtää sitä AY26:lle.

Mohanka sanoi, että kun siirretystä tappiosta tulee kuollut tappio, sitä ei voida kuitata seuraavina vuosina, vaikka palkattu veronmaksaja siirtyisi takaisin vanhaan järjestelmään.

Sano samassa esimerkissä, että sinulla oli ₹1000 000 tappiota jälleen AY25:ssä, jota ei voitu kuitata tai siirtää eteenpäin. Nyt, jos valitset takaisin vanhan järjestelmän ensi vuonna AY26, et voi saada takaisin ₹AY24:stä ja AY25:stä kumpikin 1 lakh tappio, koska niitä ei voitu siirtää eteenpäin.

Otin asuntolainaa rakenteilla olevaan taloon. Rakentaja luovutti hallinnan seitsemän vuoden jälkeen. Miten voin vaatia korkoa rakenteilla olevilta vuosilta?

Rakennusvuosien aikana maksetut korot kertyvät ja niitä voi hakea vasta rakentamisen päätyttyä. Kokonaiskorkoa voi hakea viidessä yhtä suuressa erässä viiden vuoden aikana rakentamisen valmistumisesta. Omakotitalossa on kuitenkin vuosikatot kokonaiskorolle, joka sisältää kertyneen koron ja kuluvan vuoden koron. Tämä kynnys vaihtelee edelleen sen mukaan, valmistuuko rakentaminen viiden vuoden kuluessa vai ei.

Jos rakentaminen valmistuu viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jolloin laina on otettu, enintään ₹Vuodessa voi hakea 2 lakh. Vain jos rakentaminen valmistuu viiden vuoden kuluttua ₹Vähennyksenä voidaan vaatia 30 000 korkoa vuodessa.

Vuokratut ja vuokratuiksi katsotut talot eivät houkuttele näitä ehtoja. Täysi korko on vähennyskelpoinen joka vuosi riippumatta siitä, milloin rakentaminen valmistuu. Ainoa ehto on, että esirakennuskorko jaetaan viiteen erään.

Hegde sanoi, että vuosittain perittävä korko riippuu siitä, onko talo julistettu omavaraiseksi vai katsotaanko/vuokratuiksi. Ymmärretään esimerkillä. Sanotaan, että talon rakentaminen valmistuu 10 vuodessa, ja ennen rakentamista kertynyt korko on yhteensä ₹10 lakh. Joka vuosi ₹Viideksi vuodeksi vaaditaan 2 000 miljoonan rakennuskorkoa. Nyt sanotaan, että ensimmäisenä vuonna talo on omistajan käytössä. Siksi vain ₹30 000 korkoa voidaan vaatia. Mutta toisena vuonna talo vuokrataan. Eli tänä vuonna ₹Voidaan vaatia 2 lakh ennen rakentamista kuluvan vuoden koron kanssa. Myös seuraavien kolmen vuoden aikana perittävän koron määrä riippuu talon asumisasteesta.

Myyn rakenteilla olevan talon. Voinko lisätä asuntolainasta maksetun koron hankintahintaan?

Tilikaudelta 24 alkaen asuntolainan korkovaatimuksen lisääminen kiinteistön hankinta- tai parantamiskustannuksiin on kielletty kaksinkertaisen koron vähentämisen välttämiseksi. ”Oli tapauksia, joissa veronmaksajat vaativat asuntolainan korkoa vähennykseksi ”tulot asuntokiinteistöstä” sekä kiinteistön hankinta-/parannuskustannukset”, Hegde sanoi. ”Huomaa, että tämä johti kaksinkertainen vähennys, ja siksi tämä muutos otettiin käyttöön rakenteilla olevassa kiinteistössä, koska korkovähennystä ei voida vaatia, se voidaan lisätä hankintamenoon, jos kiinteistö myydään sen ollessa vielä rakenteilla. ” hän lisäsi.