Vältäkö Dubain super-kuuma kiinteistömarkkinat kaatumista?

Deutsche Bankin mukaan kaupungin sydämessä sijaitsevan asunnon neliömetrin hinta on noussut 122% dollarilla viimeisen viiden vuoden aikana – vain Riyadhille pankin seurantaa 69 kaupunkialueella. Asuinhinnat ovat viidenneksen korkeammat kuin niiden aikaisempi huippu, joka saavutettiin vuonna 2014. Elokuun aikana kiinteistöjen kokonaismyynnin kokonaismäärä oli 441 miljardia dirhamia (120 miljardia dollaria), kolmas korkeampi kuin samalla ajanjaksolla vuonna 2024. Onko tämä aivan liian hyvä ollakseen totta? Ennätysluvut ovat saaneet varoituksia välittömistä hintakorjauksista ja yli ylivoimaisesta peloista. Silti tällaiset huolet näyttävät ylenmääräiseltä: Kysyntä on tahmeaa ja rakentajista on tullut kurinalaisempaa. Emiraatin kiinteistömarkkinat ovat viimeinkin kasvaneet.

Tosin, että Dubain eeppisen puomin ja rintakuvien historiassa kaikki onnettomuudet olisivat ennakkotapauksia. Kiinteistöneuvonantajat varoittavat, että puomin aloittaneen ”matalan roikkuvan hedelmän” ei ole enää: Venäjän miljardöörit, jotka ilmestyivät Ukrainan sodan alussa, tehdään ostoksia; Intialaiset liiketoiminnan titaanit ja Bollywood -supertähdet, jotka etsivät turvapaikkaa vain tunteja Mumbaista, on numeroitu; On vain niin paljon äskettäin lyötyjä krypto -kuninkaita. Erittäin nousevat elinkustannukset, etenkin tuodun pintin ja auringonpinnan kasvava hinta, voisivat tylsää Yhdistyneiden arabiemiirikuntien vetoomuksen ei-rikkaasta.

Toistaiseksi kysyntä näyttää kuitenkin vahvalta. Konsultointi Henley & Partnersin väliaikaisten arvioiden mukaan Emirates -miljonääripopulaatio kasvaa tänä vuonna 9 800, enemmän kuin missään muualla maailmassa. Itse asiassa viime vuonna Dubai ilmoitti ennätyksellisen määrän kiinteistöjä, joiden arvo on vähintään 10 miljoonaa dollaria. Asuntojen hintojen suurin kuljettaja on kuitenkin ollut vähemmän varakkaat saapumiset. Yhdistyneiden arabiemiirikuntien väestö on saavuttanut 11 miljoonaa, viidennekseen vuodesta 2020 lähtien. Uudet saapujat ovat paremmin koulutettuja ja nuorempia kuin aikaisemmat aallot, ja siitä tulee asunnonomistajia nopeammin. Välittäjät kuvaavat asiakkaitaan brittiläisinä asukkaina, jotka valitsevat heikentyvää elämänlaatua, afrikkalaisia ​​yrittäjiä, jotka pysäköivät itsensä Dubaissa ja tekevät liiketoimintaa kotona, ja eurooppalaiset etsivät verovapaa paratikia.

Uber-rikas lentävät emiraateista ja ulos, mutta uudet saapujat todella elävät siellä. Paikallisen hyödyllisyyden Dewan palvelemien asunto- ja vesiasiakkaiden lukumäärä kasvoi 24% vuodesta 2020 – 2024; Maksullisiin operaattori Salik ilmoitti rekisteröityjen ajoneuvojen 9%: n nousevan vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä verrattuna viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon. Uudet koulut ilmestyvät: Harrow on avaa sivukonttoreita Abu Dhabissa ja Dubaissa. Samaan aikaan toimistojen avoimia työpaikkoja on alhaisin yli kymmenen vuoden aikana. Kiinteistökonsultointi Savills ei odota tämän suuntauksen hidastavan, ennustaen voimakkaasti toimistovuokrausten kasvua.

Hinnan noususta huolimatta Dubain kiinteistö on suhteellisen edullinen. Savillsin mukaan 2 miljoonan dollarin kiinteistön ostaminen ja myyminen kaupungissa on halvempaa kuin Bangkokissa, Lontoossa, Mumbaiissa tai New Yorkissa. Asuntolainat, jotka ovat tuloja, ovat maailman edullisimpia. Heinäkuussa Emirati-johtajat esittelivät ensimmäistä kertaa ostajille ohjelman, joka alentaa edelleen kustannuksia ja tarjoaa pääsyn uusiin projekteihin.

Uusi ostajien sukupolvi on tuottanut vähemmän spekulatiivisia markkinoita: Alle 5% ostajista myy nyt kiinteistönsä vuoden kuluessa ostamisesta, kun taas 17%: lla vuonna 2014. Suuremmat asunnonrakentajat, joita aiemmat rintakuvat ovat arpia, ovat myös tulleet raittiimpia. Luoton luokitusvirasto Moody’s toteaa, että monet ovat mukauttaneet maksuaikataulunsa viime vuosina. He pyytävät nyt jopa 80% oston kiinteistön arvosta, kun se on noin 50 prosenttia vuonna 2020, mikä tekee heidän kassavirrastaan ​​tasaisemman rakentamisen aikana. Samanaikaisesti he ovat vähentäneet riippuvuuttaan lainoista ja keskittyneet enimmäkseen sijoituksiinsa tuleviin lähiöihin, mukaan lukien Al Furjan, Dubai Hills Estate ja Jumeirah Village Circle.

Emirati -päätöksentekijät ovat myös oppineet oppia Dubain aikaisemmista rintakuvista. Sääntelymuutosten pitäisi auttaa tekemään kaupungin kiinteistömarkkinoista vakaampia, vaikka ne saattavat vaimentaa kysyntää lyhyellä aikavälillä. Virkamiehet ovat lisänneet rahanpesun vastaisten toimenpiteiden tiukkaa, vaativat nyt todisteita siitä, mistä rahoitus tuli All-Cash-ostoista, ja vaativat, että välittäjät ilmoittavat käteismyynnistä yli 55 000 dirhamia. Tämän lisäksi suunnitelman ulkopuolisen kehityksen escrow-kirjanpito on nyt pakollisia, ja kehittäjät voivat hyödyntää varoja vain ainakin osan projektin päättymisen jälkeen. Vanha, vapaa-pyöräinen Dubaista on tulossa hiukan enemmän. Se voi kuitenkin olla tervetullut kehitys kaupungin asunnonomistajille.