Toinen kodin ansa: Miksi siitä unelma -asunnosta voi tulla taloudellinen painajainen

Toisen kodin omistaminen kuulostaa menestykseltä. Monet perheet ostavat yhden ajattelun, että se tuo ylimääräisiä tuloja ja pitkäaikaista turvallisuutta.

Mutta se, mitä olen nähnyt, on usein päinvastainen.

Ystäväni osti toisen asunnon Punessa muutama vuosi sitten. Hän uskoi, että vuokra kattaa hänen lainansa EMI ja että asunto kasvaa ajan myötä. Sen sijaan asunto pysyi tyhjänä kuukausien ajan. Kun hän lopulta löysi vuokralaisen, vuokra oli noin 18 000 euroa kuukaudessa, kun taas hänen EMI oli lähes 35 000 euroa. Lisää 3 000 ₹ kuukausittaisiin ylläpitomaksuihin ja vuotuiseen kiinteistöveroon, ja numerot eivät koskaan toimineet.

Totuus on, että Intian vuokratuotot ovat maailman alhaisimpia.

Perheet ansaitsevat keskimäärin vain 2–3 prosenttia kiinteistön arvosta vuosittain vuokran. Tämä tarkoittaa, että ₹ 1 crore kiinteä tuskin hakee 20 000–25 000 ₹ kuukaudessa. Saman määrän pankkitalletus ansaitsee lähes kolme kertaa enemmän ilman stressiä. Ja ylläpidon kustannukset eivät koskaan pysähdy, vaikka asunto on tyhjä.

Siksi arvioni on selkeä. Toiset kodit näyttävät varoilta, mutta monille perheille he muuttuvat vastuiksi.

Miksi toiset kodit epäonnistuvat käytännössä

Toisen kodin todellinen heikkous on tosiasiallisesti vuokran ulkopuolella. Se on tapa, jolla matematiikka ja elävä todellisuus yhdistyvät. Paperilla tasainen näyttää tasaiselta omaisuudelta. Käytännössä se käyttäytyy kuin hidas vuoto.

Ostohetkellä useimmat perheet keskittyvät vain asunnon hintaan ja ansaitsemansa vuokran. Mutta leimavero, rekisteröinti, sisätilat ja välitys lisäävät laskun 7–10 prosenttia enemmän. 1 crore -koti maksaa usein lähempänä 1,1 kruunua ennen kuin se on valmis.

Harvat ostajat laskevat tuoton kokonaismäärästä.

Kun koti on ostettu, on olemassa kuukausittainen yhteiskunnan ylläpito-, kiinteistövero- ja hyötykäyttöhäiriöt, vaikka asunto olisi tyhjä. Kohtuullisen premium -rakennukset maksavat 2000–5 000–5 000 euroa kuukaudessa palveluista. Parempia voivat olla kolme kertaa niin paljon, ellei enemmän. Jos hissi hajoaa tai uusi generaattori asennetaan, yhteiskunnat ohittavat kertaluonteiset maksut, jotka voivat juosta lakhiin. Omistajat ovat usein yllättyneitä näistä piilotetuista kustannuksista, jotka sisältävät harvoin alkuperäisessä sijoituskorkeudessa.

Vuokralaiset neuvottelevat kovemmin kuin välittäjät myöntävät, joten todellinen vuokra on usein 10–15 prosenttia odotettua. Majoittuminen ei ole koskaan täysin kaksitoista kuukautta vuodessa. Jopa kahden kuukauden avoin työpaikka pyyhkii suuren osan vuotuisesta palautuksesta. Jokainen vuokralaisen muutos tuo maalauksen, LVI -korjaukset ja välittäjän maksun.

Siihen mennessä, kun tämä kaikki maksetaan, mikä näytti 3 prosentin tuottoon, voi kutistua vähintään 2 prosenttiin.

Toinen todellisuus on epälikviditeetti.

Toisin kuin kiinteä talletus tai sijoitusrahasto, myynti vie kuukausia ja joskus vuosia. Perheet, jotka ymmärtävät, että he uppoavat rahaa asunnossa, pitävät kiinni, toivoen hinnat nousevat. Mutta kun he odottavat, ulosvirrat jatkuvat. Asunnosta, jonka oli tarkoitus tarjota turvallisuutta hitaasti, tulee taakka.

Rahan lisäksi siellä on myöhäinen vuokra, vuotavat hanat, maalaaminen ja uusien vuokralaisten löytäminen – nämä eivät ole laskentataulukon numeroita; Ne ovat keskeytyksiä tosielämässä. Monet perheet eivät vaikuta tähän piilotettuun ajan ja energian kustannukseen.

Vuosien varrella tämä kanta painaa usein voimakkaammin kuin itse käteisvallan.

Kun toinen koti voi silti olla järkevää

En usko, että toiset kodit ovat aina virhe. On tilanteita, joissa ne ovat järkeviä, mutta nämä ovat paljon kapeampia kuin mitä monet olettavat.

He voivat työskennellä, kun vanhemmat tarvitsevat vakaan talon toisessa kaupungissa tai jos vietät huomattavasti aikaa lomapaikalla, toisella kodilla on käytännöllinen arvo. Tällaisissa tapauksissa sitä tulisi pitää elämäntavan valintana, ei sijoituksena.

Ne voivat myös työskennellä milloin ja todellisilla ylijäämävaroilla. Perheellä, joka on jo omistamassa ensisijaisen kodinsa, ei ole velkaa ja hänellä on vahva rahoitusvarojen salkku, voi ostaa toisen kodin käteisellä ilman riskiä. Tällaisissa tapauksissa vaatimaton vuokra on bonus ja kiinteistö on vain yksi omaisuusluokka.

Litteällä korkean kysynnän vuokraustasossa lähellä liikealueita, kauttakulkukeskuksia tai yliopistoja voi olla korkeampi käyttöaste ja hiukan paremmat satot. 4 prosentin tuotto, jolla on alhainen avoin työpaikka, on parempi kuin 2 prosentin tuotto pitkillä tyhjyysjaksoilla. Paikallisten vuokramarkkinoiden vahvuus päättää usein, käyttäytyykö toinen koti kuin omaisuus tai taakka.

Lopuksi on perheitä, jotka ostavat talon kanssa kotikaupungissa tai tulevaisuudessa lapsille tarkoitettua asuntoa, on emotionaalinen arvo. Tällaisissa tapauksissa mittapuikko ei ole satoa tai arvostusta, vaan jatkuvuutta. Jos odotukset muuttuvat tässä valossa.

Kaikissa näissä tapauksissa avain on selkeys. Jos tarkoitus on elämäntapa, kutsu sitä elämäntapaksi. Jos se on vuokratuotot, suorita numerot konservatiivisesti. Jos se on perintö, hyväksy emotionaaliset kustannukset. Ilman selkeyttä toiset kodit liukuvat helposti ylpeydestä paineeseen.

Vetoomus ennen ostamista

Kun kuulen perheiden puhuvan toisista koteista, ymmärrän vetoomuksen. Se tuntuu turvalliselta, vankalta ja pyrkimykseltä. Mutta olen myös nähnyt, mitä tapahtuu, kun vuokra ei vastaa EMI: tä, kun huoltolaskut tulevat jatkuvasti ja kun asunto pysyy lukittuna, kun raha poistuu tililtä joka kuukausi. Omistuksen ylpeys voi nopeasti muuttua turhautumiseen ja pahoitteluksi.

Siksi sanon: Tauko ennen sitoutumistasi. Älä oleta, että vuokra kattaa kustannukset. Älä sivuuta avoimia työpaikkoja. Älä osta vain siksi, että ystävät tai sukulaiset ovat ostaneet. Kysy itseltäsi, tarvitsetko todella tätä kiinteistöä, voitko kuljettaa sitä huonoilla vuosina ja toimiiko rahasi kovemmin muualla.

Toisen kodin tulisi antaa mukavuutta, ei luoda stressiä. Liian monille perheille, jotka tiedän, se on tehnyt päinvastoin. Opi heidän kokemuksestaan ​​ennen sen toistamista. Jo jo sinulla on ainoa, jota todella tarvitset.

Kirjoittaja

Huomaa: Tämä artikkeli perustuu rahastojen raporttien, hakemistohistorian ja julkisten tietojen tietoihin. Olemme käyttäneet omia oletuksiamme analysointiin ja kuvia varten.

Tämän artikkelin tarkoituksena on jakaa oivalluksia, datapisteitä ja ajatuksia herättäviä näkökulmia sijoittamiseen. Se ei ole sijoitusneuvoja. Jos haluat toimia minkä tahansa sijoitusidean perusteella, sinua kehotetaan tutustumaan pätevään neuvonantajaan. Tämä artikkeli on tiukasti koulutustarkoituksiin. Ilmaiset näkemykset ovat henkilökohtaisia ​​eivätkä heijasta nykyisen tai entisen työnantajani näkemyksiä.

Parh Parikhilla on yli vuosikymmenen kokemus rahoituksesta ja tutkimuksesta. Tällä hetkellä hän johtaa kasvu- ja sisältöstrategiaa Finsiressä, jossa hän työskentelee sijoittajien koulutusaloitteissa ja tuotteissa, kuten laina sijoitusrahastoja vastaan ​​(LAMF) ja pankkien ja fintechien taloudellisia tietoratkaisuja.