RERA: Rakennettu kodinosan suojaamiseksi, mutta toimimattomuudesta ei ollut tekemättä
Sisäpiiriläiset ovat kuulostaneet hälytyksestä vuosia. Entinen Uttar Pradesh Rera -jäsen Balvinder Kumar myönsi, että viranomaisesta puuttuu hampaita hallitakseen vilpillisiä rakentajia. Haryanan päättäväinen upseeri Rajender Kumar kutsui sitä ”hampaattomiksi tiikeriksi”. Jopa unionin ministeri Hardeep Singh Puri kritisoi valtioita vuonna 2022 lain heikentämisestä ja sen päätarkoituksen laimentamisesta: kodinomistajien suojelemisesta.
Lue myös: Onko Rera todella tarjonnut tarkoitustaan?
Nyt tulee kiiltävä uusi infotech -aloite: yhtenäinen digitaalinen alusta kaikille valtion RERA: lle. Se kuulostaa hyvältä paperilla, lupauksella avoimuudesta, helpompaa pääsyä projektitietoihin ja yhdellä keskustietokannalla. Mutta tietojen saatavuus ei ollut koskaan todellinen ongelma. Ongelmana on, että RERA ei yksinkertaisesti toimittaa luvattua suojaa.
Kun se lanseerattiin vuonna 2016, Rera toivoi miljoonille asunnon ostajille, jotka olivat loukussa pysähtyneissä, viivästyneissä tai osa-autoprojekteissa. Se lupasi vastuuvelvollisuuden, korvauksen ja tavan taistella takaisin. Lähes kymmenen vuotta myöhemmin monet näistä lupauksista ovat edelleen täyttämättä.
Hämmästyttäviä tuloksia ilmenee joidenkin RERA -perussääntöjen tarkistamisesta: 70% projektirahoista on talletettava escrow -tilille ohjaamisen estämiseksi; Rakentajien on korvattava ostajille sama korko, jonka he perivät viivästyneistä maksuista; Koko palautukset korostavat, jos projekti peruutetaan tai pysähtyy loputtomiin; ja RERA -sivustolle on ladattava neljännesvuosittaiset päivitykset rakentamista, taloutta ja hyväksyntöjä.
Useimmat RERA -suojatoimenpiteet putoavat halkeamien läpi, koska kukaan ei näytä pitävän rakentajia vastuussa. Valtion RERA: lla ei tuskin ole tarkkaan, onko rakentaja täyttänyt rahat-esto-vaatimukset, hankkeen päivitysten tarkistaminen tai ei ollenkaan vähän tai ei lainkaan korvaus- tai oikeudenmukaisten sopimuslausekkeiden huonoa täytäntöönpanoa. Jos asianmukaista seurantaa ei ole, RERA: n avoimuus mandaatti on edelleen ontto lupaus.
Lue myös: Lisää voimaa kodin ostajalle SC: n RERA -tilauksen ansiosta
RERA -laki asettaa myös selkeän riidan korjausmekanismin. Valitukset on ratkaistava 60 päivässä, muutoksenhaku on päätettävä vielä 60 päivän kuluessa, ja määräykset voivat sisältää palautuksia, korkojen maksuja, korvauksia tai ohjeita hankkeiden suorittamiseen, lukuun ottamatta virheellisten rakentajien vankilaehtoja.
Square Yardsin jaettujen tietojen mukaan sen 265 tapauksesta, jotka se on nostanut asunnon ostajien puolesta, rakentajien vaatimusten palauttaminen on ollut vain 28%. Yli 50 tapausta on juuttunut ”varatuilla tilauksilla” 7–8 kuukauden ajan ja yli 30 odottaa täytäntöönpanoa myös lopullisten määräysten jälkeen. Ainakin 15 tapauksessa kodin ostajien on täytynyt laajentaa asioita korkeille tuomioistuimille, koska RERA -määräyksiä ei noudatettu.
Jopa Maharashtran Maharera, jota pidettiin kerran julistepojana kaikkien osavaltioiden joukossa, yrittää ensin järjestää sovittelun rakentajan ja asunnon ostajien välillä. Se voi kestää jopa kuusi kuukautta. Jos asiat eivät toimi, tapaus on lueteltava tuomion upseerin alla. Ensimmäinen kuuleminen voi kestää 12–18 kuukautta. Jopa sen jälkeen, kun useita kuulemisia, jotka voisivat jatkaa jopa kaksi vuotta, korjaustoimenpiteet, joita ei noudateta, voi osoittautua vaikeaksi. Se on Reran Achilles -kantapää. Siinä ei ole hampaita puremaan, kun rakentajat jättävät RERA -direktiivien huomiotta.
Ongelma ei ole vain viivästynyt tilauksia. Täytäntöönpanoon tai palautumiseen ei ole kiinteää aikajanaa. Jopa tapauksen voittamisen jälkeen, tilausten täytäntöönpano voi kestää jopa vuoden tai enemmän, riippuen siitä, minkä valtion RERA: n käsittelee.
Rera luottaa valtion virastoihin – poliisiin, piirin keräilijöihin ja tulovirkamiehiin – määräysten täytäntöönpanoon. Mutta kun nämä elimet joko viivästyttävät toimintaa tai jättävät räikeästi huomioimatta RERA -tilaukset, kodin ostajat jätetään avuttomiksi. Pelkästään Maharashtran satoja havaitsemattomia palautumisoikeuksia on takaa kerätä pölyä.
Tätä lisää vakava kapasiteetin puute. Useimmat RERA -toimistot ovat upotettuja, käsittelemällä 80–100 tapausta päivässä. Monissa on eläkkeellä olevien byrokraattien palveluksessa, usein ilman oikeudellista koulutusta tai ymmärrystä kiinteistöjen monimutkaisuuksista. Lisää tähän laillinen sokkelo, jota rakentajat käyttävät viivästymään menettelyjä, ja sinulla on järjestelmä, joka on suunniteltu tyhjentämään kodin ostajia, älä suojaa heitä.
Ongelma ei ole vain päätöksenteossa. Jopa automaattisesti sovellettavissa olevia säännöksiä, kuten viivästymisten korvausta, käsitellään nyt riitojenratkaisun asioina. Ero on jyrkkä järjestelmien kanssa esimerkiksi Singaporessa, jossa sääntely- ja tuomarikehykset toimivat sujuvasti.
Jos sääntely on vähäistä ja kehittäjiä ei pidetä ostajiensa lupauksissa, järjestelmää voidaan pitää vikana.
Lue myös: Ostettu talon ja rakentaja meni rikki? On toivoa
Joten mitä täytyy muuttaa? , Reran on aloitettava käyttäytyminen kuin todellinen sääntelyviranomainen – tarkkailemalla Builderin julkistamista ja teollisuuskäytäntöjä tiiviisti ja astuen sisään aukon ensimmäisessä merkissä, ei asioiden hajoamisen jälkeen. Se vaatii koulutettuja, ketteriä, sitoutuneita ja tarpeeksi lukuisia virkamiehiä. , Tilaukset eivät saa olla panttivankina valtion koneisiin. Rangaistusten on oltava merkityksellisiä ja palautumismekanismit nopeat ja sitovat.
Tämä vaatii poliittista tahtoa ja lainsäädäntöuudistusta. Siihen saakka, kunnes kodin ostajat olisivat hyvin pysyä varovaisina, vaikka asuntoprojekti ylpeänä Flauns on ”RERA -rekisteröintinumero”.