Rahasi: Uusien sijoittajien ja asuntojen ostajien on oltava varovaisia - Money News
Viime viikkoon BUDJETTIIN asti kiinteistöjen pitkän aikavälin myyntivoittojen (LTCG) laskeminen perustui indeksointiin. Harkitse taloa, jonka Rastogit ostivat vuosina 2009–2010 hintaan 50 000 000 ja myivät viisi vuotta myöhemmin hintaan 77 000 Rs 9 %:n CAGR:lla.
Kustannusinflaatioindeksin (CII) noustessa 6 % joka vuosi, indeksoitu hankintahinta oli 67 000 rupiaa ja LTCG:n ero 10 000 rupiaa. 20 prosentin verolla Rastogit maksaisivat 2 000 rupiaa veroa – 2,6 prosenttia myyntihinnasta. Luovutusvoittoveroa maksettiin vain, jos asunnon hinnannousu oli inflaation yläpuolella.
Niin oli tähän asti. Vuoden 2024 talousarvio on leikannut LTCG-verokantaa 20 prosentista 12,5 prosenttiin; mutta on poistanut asuntojen indeksointiedut. Nyt inflaatiolla ei ole väliä. Asuntojen hinnat ovat saattaneet laskea reaalisesti, mutta ne houkuttelevat edelleen pääomatuloveroa.
Takaisin Rastogiin
Tämän budjetin jälkeen 27 lakhin erotusta verotetaan 12,5 %:lla. Maksettava vero on `3,4 lakh eli 4,4 % myyntihinnasta. Kutsutaan tätä ~ 2 prosenttiyksikön korotusta uuden verojärjestelmän aiheuttamaksi ”veropalkkioksi”.
Toisin kuin yhtenäinen CII, Intia on kuitenkin monimuotoisuuden maa. Lisäksi kiinteistömarkkinat vaihtavat hahmoaan muutaman vuoden välein. Epävakaasta 2010-luvulta suhteellisen vakaalle 2020-luvulle asuntojen hintatrendit näyttävät kypsyvän Intiassa.
Kun otetaan huomioon vuosi 2009-10 RBI Home Price Indexin (HPI) perusvuotena, CAGR on laskenut noin 9 prosenttiin aiemmista enimmäkseen kaksinumeroisista luvuista. HPI:n tasoittuminen on yleistä kaikissa suurissa metropoleissa ja hintojen nousu on ollut negatiivista viimeisen vuosikymmenen aikana.
Veropalkkiot
On olemassa muutamia teoreettisia skenaarioita, jolloin uusi myyntivoittovero kääntyy edulliseksi. Jos asuntojen hinnat kasvavat jatkuvasti 8-10 % ja inflaatio pysyy maltillisena (eli alle 4 %), niin uusi verojärjestelmä saattaa joissakin tapauksissa tarkoittaa pienempää pääomatuloveroa (eli 1-3 % veroalennusta).
Nämä tapaukset ovat kuitenkin harvinaisia. Itse asiassa CII:n CAGR on ollut jatkuvasti yli 6 % jakson aikana. Tällä indeksointiasteella (tai sitä korkeammalla) HPI:n arvonnousun on oltava yli 15 prosenttia, jotta uusi verojärjestelmä olisi asunnonomistajille suotuisa. Muuten, useimmissa tapauksissa veropalkkiot kasvavat vain pitoajan pidentyessä.
Suurin osa asunnon ostajista maksaa nyt huomattavasti enemmän veroja myydessään asunnon, ja veromaksut pahenevat pitoajan pidentyessä. Tämä estää uusia ostajia ostamasta asuntoa sijoituksena. Nykyiset sijoittajat kiirehtivät saamaan pääomavoitot, koska pitkät omistusajat merkitsevät korkeampia veropreemioita.
Nettovaikutus ei ole vielä nähtävissä. Siitä huolimatta uusien sijoittajien ostajien tulisi olla varovaisempia. Jos nettokysyntä vaikuttaa haitallisesti, se tarkoittaa asuntojen hintojen lisäämistä. Siitä huolimatta budjetin keskittyminen vuokra- ja kohtuuhintaisiin asuntoihin näyttää olevan linjassa uusien pääomatuloverolakien kanssa.
Kirjoittaja on puheenjohtaja ja apulaisprofessori, rahoitus ja kirjanpito, IIM Ahmedabad
