Pan-Intian kehittäjät jahtaavat Mumbain uudistamista, SRA:n mahdollisuuksia
Kehittäjät eri puolilta Intiaa tarttuvat tilaisuuksiin kehittääkseen Mumbain vanhoja, rappeutuneita rakennuksia, asuntoyhteisöjä ja slummeja laajentaakseen jalanjälkeään maan nälkäisessä finanssipääkaupungissa.
Toukokuussa 2022 bengalurulainen Prestige Group käynnisti Daffodils-ylellisen kunnostusprojektin Pali Hillissä Bandra Westissä, ja sen mattoala on 1,2 lakh neliöjalkaa. Hanke on myynyt lähes 70 % asunnoista käynnistymisen jälkeen. Puravankara Ltd sai viime vuonna myös uudisrakennusoikeudet kahdelle asuntoyhtiölle Mumbaissa, joiden bruttokehitysarvo (GDV) ₹1500 miljoonaa. Syyskuussa ryhmä hankki oikeudet toiseen projektiin – Breach Candyn Miami Apartmentsiin, joka saapui ylellisille Etelä-Mumbain markkinoille.
Vuonna 2023 Delhissä toimiva DLF Ltd ryntäsi Mumbaihin kehittääkseen yhdessä slummien kunnostusprojektin Trident Buildtech Pvt.:n tytäryhtiön kanssa. Ltd Mumbain Andheri Westissä. Vuotta aiemmin Ahmedabadissa sijaitseva Adani Properties Pvt. Ltd oli voittanut toimeksiannon toteuttaa Dharavin, yhden maailman suurimmista slummeista, 600 hehtaarin laajuisen kunnostamisen.
”Kun Mumbaissa on rajalliset mahdollisuudet viheralueille, on valtava mahdollisuus uudistus- ja SRA-tiloihin”, sanoi Tariq Ahmed, Prestige Groupin Länsi-Intian toimitusjohtaja. ”Joten, uskon, että siellä on paljon keskittymistä kehittäjille, kun otetaan huomioon tavanomaisten yhteiskuntien tai Mhada-yhteiskuntien merkittäviä meneillään olevia uudistuksia ja monia mahdollisuuksia.” Mhada on Maharashtran asunto- ja aluekehitysviranomainen.
Kunnostuskohtaus
Mumbain kunnostusskenee sisältää kehityssopimukset asuntoyhdistysten kanssa, slummien kunnostusmalli sekä hylättyjen rakennusten uudelleenkehittäminen, jotka on rakennettu ennen vuotta 1960 Maharashtrassa ja hallitus kerää veroja näiden rakennusten asukkailta. Yli 25 000 rakennusta pelkästään Mumbain metropolialueella (MMR) on elänyt käyttöikänsä ja ne ovat oikeutettuja kunnostukseen, Credai-MCHI:n sihteeri Dhaval Ajmera sanoi lehdistötilaisuudessa.
”Mumbai on kunnostusmarkkina”, sanoi Puravankaran konsernijohtaja Abhishek Kapoor. ”Haemme aktiivisesti mahdollisuuksia kunnostuspuolella Mumbaissa. Olemme jo allekirjoittaneet kolme kunnostusprojektia, ja työskentelemme muutaman parissa. enemmän, putki on melko vankka.”
Uudistus on kehittäjille houkutteleva paikka FSI:n etujen, mahdollisesti korkeampien voittomarginaalien ja laajentumismahdollisuuksien vuoksi Mumbaissa, kun puhdasta rakennuskelpoista maata on vähän. Kehittäjät voivat saada pääsyn parhaisiin maapalstoihin Mumbaissa, jossa on vähemmän mahdollisuuksia hankkia maata.
”Onpa kyseessä SRA- tai ei-SRA-rakennukset, tällaisilla hankkeilla on potentiaalia korkeampaan FSI-arvoon ja korkeampaan tuottoon, mikä houkuttelee kaikkia näitä kehittäjiä segmenttiin”, sanoi Pankaj Kapoor, Liases Forasin perustaja ja toimitusjohtaja. ”Noin 60 % tämän päivän laukaisutarjonnasta tulee kunnostuksesta – olipa kyse yhteiskunnan tai slummien kunnostuksesta.”
Erittäin kilpailukykyinen
Vaikka markkinat tarjoavat houkuttelevan mahdollisuuden, niistä on tulossa erittäin kilpailukykyinen. Kiinteistöjen noususuhdanne on rohkaissut monia toimijoita ryhtymään kehitysprojekteihin. Kehittäjät, kuten Hiranandani Group, Keystone Realtors Ltd, Raymond Realty jne., ovat valmistaneet tällaisia kehitysprojekteja.
”Kehittäjien keskuudessa on hullu kiire tehdä uusia sitoumuksia. Joten he tarjoavat erittäin, erittäin tuottoisia tarjouksia olemassa oleville vuokralaisille ostaa ehdotukset”, Kapoor sanoi. ”Mutta suuri osa tästä uudesta tarjonnasta, joka on tullut, on ₹2 crore-plus kiinnike asuntoja. Kunnostuksessa asut olemassa olevia vuokralaisia ja tuo uusia vuokralaisia, joten demografiset tiedot vaihtelevat. Tämän vuoksi ihmiset saattavat haluta maksaa vähemmän, koska yksinoikeus ei välttämättä ole olemassa.”
Ostajille kilpailu merkitsee suurempia koteja, parempia mukavuuksia, puistoja ja elinolojen parantamista.
Kehittäjät ovat menneet pieleen menneisyydessä niin kehityshankkeissa kuin slummien kunnostusprojekteissa.
”Aiemmin monet asuntoyhtiöt Mumbaissa uskoivat hankkeidensa uudelleenkehittämisen rakentajien tehtäväksi, mutta ne jätettiin pulaan”, Anarock Groupin puheenjohtaja Anuj Puri sanoi. ”Monissa tapauksissa rakentajat huijasivat heitä useissa eri asioissa. Toisissa rakennuttajan pääoma loppui ja jätti koko yrityksen epämääräiseksi.”
”Sillä välin alkuperäiset omistajat maksavat valtavia vuokrakuluja vaihtoehtoisissa majoitustiloissa ja ovat yleensä ulkopuolisen tahon armoilla, jonka ainoa tavoite on massiivinen voittomarginaali”, hän sanoi.
Telttapelaajien kaatuminen
Erityisesti slummien kunnostusprojektit ovat johtaneet joidenkin telttapelaajien kaatumiseen Mumbaissa, Knight Frankin johtavan johtajan Gulam Zian mukaan.
Tällaiset projektit johtivat toimijoiden, mukaan lukien Asuntokehitys ja Infrastruktuuri Oy:n (HDIL), kaatumiseen ja taloudelliseen valumiseen, Mint raportoi aiemmin. Orbit Group oli myös mennyt maksukyvyttömäksi, kun muutamat sen kehitysprojektit viivästyivät pitkään.
”Mitä tapahtuu, kun teet SRA:ta, sinun on huolehdittava monista asioista poliittisesti tai rahalla”, Zia sanoi. ”Jokainen SRA-projekti on poliittinen maamiina… joten slummien siivoaminen on likaisin asia, mitä voit koskaan ajatella. tehdä Mumbain kaupungissa.”
Tällaiset hankkeet ovat toteutettavissa vain, kun slummien ongelmat on selvitetty ja rajattu, rajattu maa tarjotaan kehittäjälle, Zia sanoi. ”Jos se on hyvä, listattu pelaaja tai tuotenimi, niin he eivät varmasti koske mihinkään SRA-kehitykseen, jota edelleen vaivaavat menneisyyden ongelmat.”
Markkinoita katselemassa
Kaikenlaiset pelaajat katselevat markkinoita
Credai-MCHI:n aiemmin tänä vuonna järjestämässä ensimmäisessä lajissaan ”Redeveloping Mumbai: Ease of Doing Redevelopment” (EODR) yli 40 kehittäjää, kuten Rustomjee, Kolte Patil, Puravankara, Raymond Realty jne. osallistui yhteydenpitoon. asuntoyhtiöiden kanssa.
”Tänään, jos teet matkan mille tahansa paikkakunnalle, näet kehittäjien nimiä, joiden kehittämiseen et ole koskaan kuullut, nämä pelaajat ovat haaste”, Kapoor sanoi. ”Toisaalta listatut pelaajat tai tunnetut nimet ovat Älykkäät pelaajat, heillä on taidot ja taloudelliset voimat todella saada projektit ja pitää mielessä sen vastuut ja tulevaisuuden ennusteet.”
Ahdettu omaisuus on toinen mahdollisuus. Prestige Group etsii myös aktiivisesti stressaantunutta omaisuutta ja jumiutuneita projekteja osana strategiaansa laajentua Mumbaissa.
”Stressissä oleva omaisuus tai jumissa olevat projektit ovat aina sellaisia, joita kannattaa katsoa. On selvää, että tontilla on oltava järkeä, missä se sijaitsee, onko tuotteella järkeä, kaiken tämän on vastattava”, Ahmed sanoi. ”Olemme onnistuneet siinä nyt. Teimme sen, kun ostimme Prestige City Mulundin konkurssista. Hankimme sen erittäin houkuttelevalla hinnalla.”
