PALAIS ROYALE: 15-vuotias viivästys Intian korkeimmalle asuintornille valmistuksessa

Upea 84 kerrosta-suurin osa Intian asuinrakennuksista-asuntojen välillä, jotka vaihtelevat 4800 neliömetrin ja 45 000 neliömetrin välillä, joka sijaitsee Intian taloudellisen pääoman Mumbai-alueen Tony Worli -alueella, ja viiden tähden hotellien kilpailevien palveluiden kilpailulla Palais Royalessa oli kaikki tarvittava elää nimensä, mukaan lukien ostaja-luettelo, joka oli Super-Rich.

Mutta rakennus ja ostajiensa unelmat ovat edelleen keskeneräisiä 15 vuotta sen jälkeen, kun maa oli ensin rikki. Viivästyneissä viivästymisissä ja soveltuneita oikeudenkäynneihin useiden ostajien kanssa jo tänään, projekti jäi jälleen yhden valmistumisen määräajan joulukuussa 2024.

Määräaika on pidennetty kolme kertaa projektin uuden promoottorin, Pune-pohjaisen rehellisen turvakodin Pvt: n alla. Ltd (kaksi pidennystä tapahtui COVID-19-pandemian aikana). Jopa alkuperäisen promoottorin Shree Ram Urban Infrastructure Ltd: n (SRUIL) alla, hanke viivästyi useita vuosia voittoa tavoittelemattoman organisaation oikeudenkäyntien vuoksi. Hanke sai sääntelyn nyökkäyksen rakentamista varten vuonna 2005, ja useat ostajat olivat ostaneet asuntoja jo vuonna 2010.

Palais Royale on toistaiseksi saanut miehitystodistuksen (OC) 53 kerroksesta – pohjakerrokselle plus 27 tasoa elokuussa 2022 ja vielä 26 tasolle joulukuussa 2024 raporttien mukaan.

Yksi asunnonomistaja kertoi kuitenkin, että asuntoja ei ole vielä luovutettu. ”Uskomme, että he luovuttavat sen vihdoin ainakin tämän vuoden loppuun mennessä (2025)”, sanoi talonomistaja, rahastonhoitaja, joka ei halunnut tulla tunnistamaan hänen puhuvansa yksityisistä sijoituksistaan.

Näyttelyiden vierailu rakennus jatkuu rakennuksen huipputasolla.

Rehelliset turvakotit ja sen kannattajat eivät vastanneet kommenttipyyntöihin.

Testi RERA

Rakennus on lippulaivatapa, joka ei testaa vain kodin ostajien kärsivällisyyttä, vaan myös vuoden 2016 kiinteistöjen (asetus ja kehitys) laki, joka annettiin niiden suojelemiseksi.

Oikeudelliset asiantuntijat sanovat, että jos projekti jättää määräajansa ilman hyväksyttyä laajennusta, ostajat voivat tehdä valituksen valtion kiinteistövälitysviranomaiselle (RERA) korvausta varten. RERA- ja kuluttajafoorumit voivat myös tilata palautuksia lisäkorvauksilla ja korkoilla.

”RERA: lla on lainkäyttövalta paitsi rankaisemaan rakentajaa, myös voi peruuttaa sertifikaatin”, sanoi lakiasiaintoimiston Accord Jurisin toimitusjohtaja Alay Razvi.

RERA voi myös sallia projektien määräajan pidentämisen tietyissä tapauksissa, kuten odottamattomien tapahtumien.

”Kehittäjien on saatava allotteen suostumus ja annettava yksityiskohtainen dokumentaatio, mukaan lukien rahoitussuunnitelmat, laajennuksista”, sanoi Ritesh Khare, asianajaja ja toimitusjohtaja Law Firm Magnus Legal Services LLP: n asianajaja ja toimitusjohtaja.

Rahapaja ei voinut varmistaa, hakevatko rehelliset turvakotit toiseen laajennukseen. Hankkeen ehdotettu valmistumispäivä on 30. joulukuuta 2024 Maharashtran kiinteistövälityslain (Maharera) verkkosivustolla.

Viivästykset ja muut viivästykset

Rakennuksen suunniteltiin alun perin valmistuvan 2010-luvun puoliväliin mennessä, mutta kaupunkipohjainen voittoa tavoittelematon organisaatio Janhit Manch vei Sruilin tuomioistuimeen yleisen edun mukaisten oikeudenkäyntien kautta vuonna 2012. Voittoa tavoittelematon organisaatio väitti, että kehittäjä rakensi ylimääräistä lattiapinta-alaa jokaisessa asunnossa turvaalueen varjolla. Turvallisuusalueet, joilla korkean nousun asukkaat voivat kerätä hätätilanteiden tapauksissa, kuten evakuointia varten, on vapautettu lattia -avaruusindeksin (FSI) laskelmasta, joka hallitsee kuinka paljon asuinaluetta tietyllä asuinprojektilla voi olla.

Rakennuksessa oli kokonaispaikkapinta -ala, joka vastaa väitettyä 70 prosenttia sen kokonaispiirrosta, joka oli epätavallisen korkeampi kuin normi, Janhit Morcha väitti, että vuoden 2017 tiedotusvälineitä edellyttävät, että kehittäjät pitävät turvapaikkapinta -alaa, joka vastaa noin 4 prosenttia kokonaispinta -alasta.

Vuosien oikeudenkäyntien jälkeen korkein oikeus lokakuussa 2019 selvitti hankkeen ja hylkäsi kansalaisjärjestön valituksen. Mutta siihen mennessä Sruil oli maksukyvyttömää eikä enää hallinnassa projektia. Vain kuukausia aikaisemmin projektin lainanantaja Indiabulls Housing Finance Ltd (IHFL) oli huutokaupattanut rakennuksen maksujen perimiseksi. Sen ostivat rehelliset turvakotit ₹705 crore.

Uuden kehittäjän odotettiin suorittavan projektin 30. joulukuuta 2022 mennessä. Määräaika pidennettiin 30. joulukuuta 2023 sen jälkeen, kun Maharashtran kiinteistövälityslaki (Maharera) antoi kaksi kuuden kuukauden laajennusta kaikkiin osavaltion alikehityshankkeisiin COVID-19-pandemian vuoksi.

Tämän jälkeen rakentaja haki vielä 12 kuukauden laajennusta vedoten oikeudenkäynteihin ja vaikeuksiin entisen promoottorin ja talonomistajien tarvittavissa asiakirjoissa.

”Lisäksi haluamme myös korostaa, että näissä vireillä olevissa oikeudenkäynneissä on merkittäviä oikeudellisia kysymyksiä, jotka ovat myös aiheuttaneet huomattavasti viivästymisen mainitun hankkeen loppuun saattamisessa määrätyissä aikatauluissa sekä yksiköiden myynnissä mainitussa projektissa”, rehelliset turvakotit totesivat sen hakemuksessaan Mahareraan marraskuussa 2023.

Riita

Oikeudenkäynteihin sisältyy tapauksia, joissa rehelliset turvakotit lopettivat kodin ostajien osto -sopimukset sen jälkeen, kun he eivät toimittaneet todisteita maksusta, joka on suoritettu projektin aikaisemmalle promoottorille. Maharera ja Bombayn korkein oikeus ovat toistaiseksi antaneet päätöksen asuntojen ostajien hyväksi sellaisissa tapauksissa niin kauan kuin ne toimittivat maksutodistuksen.

Samaan aikaan monet asunnonomistajat ovat myös viivyttäneet rehelliset turvakodit hakemaan korkojen maksamista viivästyksistä. He ovat joissakin tapauksissa hakeneet kiinnostusta vuodesta 2015 väittäen, että uusi kehittäjä on myös hankkinut aikaisemman promoottorin velat hankkeen ollessa.

Tuomioistuimet ovat toistaiseksi puolustaneet kehittäjän kanssa tällaisissa tapauksissa päättäen, että rehelliset turvakodit eivät maksa korkoa aikaisemman promoottorin aiheuttamista viivästyksistä. Viranomaiset voivat kuitenkin hallita eri tavalla viivästymisten jälkeen, kun rehelliset turvakotit ottivat promoottorina, asiantuntijat sanoivat.

Anand Sharma & Associatesin kumppani Shimpy Arman Sharma totesi, että viivästyneessä projektissa päättäneet ostajat voivat vaatia ”korvauksia, mukaan lukien rakentajan korot, jokaisesta viivästyskuukaudesta, kunnes omistajalle on palautettava hallussapito”.

Hopeavuori

On varma, että yksi asia, joka tuo hymyillen asunnon ostajille, on kiinteistön arvon arvostaminen – huoneistojen hinnat ovat nousseet 40% alle vuodessa, kun projekti on valmis, kuten julkisesti saatavilla olevat tiedot.

Esimerkiksi rakennuksen 62. kerroksessa sijaitseva huoneisto myytiin toukokuussa 2024 hintaan vain alle ₹76 000 neliömetriä kohden Zapkeyn, kiinteistörekisteröintitietojen yhdistäjä Zapkey -tietojen mukaan. Mutta samana vuonna joulukuussa Metro Brands Ltd: n järjestäjät ostivat viisi asuntoa 61. ja 62. kerroksessa hintaan ₹1,05 lakh / neliöjalkaa, raporttien mukaisesti.

Omassa maailmassa

Massiivinen Palais Royale, joka on suunnilleen yhtä pitkä kuin Pariisin Eiffel-torni, suunniteltiin erittäin ylelliseksi pilvenpiirtäjäksi. Lupaus oli yksinkertainen: Ostajat saavat asua suurissa asunnoissa, joille on panoraamanäkymät merelle ja kaupunkiin, ja mukavuudet, jotka voisivat häpeään monia viiden tähden hotelleja.

Pystysuorassa 84 kerroksen pystysuorassa etäisyydellä rakennuksessa on vain 162 asuntoa, ja pysäköinti ja mukavuuksille on omistettu useita alakerroksia. Rakennuksen pienimmän asunnon mattopinta -ala on noin 4800 neliömetriä – melkein suurempi kuin kaupungin keskimääräinen koti. Suurin asunto on 44 500 neliömetriä laajempi kuin kolme olympiakokoista uima-allasta.

Raskaasta rakennustoiminnasta huolimatta Palais Royale on erilainen maailma kuin kiireiset markkinat vain 100 metrin päässä. Hoivat kasvit koristavat ajotieltä kadulta rakennukseen, seisoen terävässä vastakohtana ulkona olevan tungosta polun kanssa, jolla ei usein ole tarpeeksi tilaa ihmisille kävellä.

Kun yhdisteen sisällä voi nähdä vain toisen korkean nousun tulevan Palais Royalen vieressä. Maalaismainen työväenluokan naapurusto on estetty strategisesti näkymästä korkeiden puiden ja metallilevyjen kanssa, jotka ryntävät kiinteistöä.

Nyt kyse on siitä, milloin tämä lupaus tarkoittaa todellisuutta.