Pääomavoitot, GST, TDS: Yhteisten kehityssopimusten verovaikutusten ymmärtäminen

JDA määrittelee kumppanuuden ehdot rakennuserittelyistä yksiköiden jakeluun ja projektin aikatauluihin. Valmistuttuaan rakentaja ottaa vastuun lupien saamisesta ja rakentamisen aloittamisesta.

Maan omaisuuden siirto: Ratkaiseva verotapahtuma

Ajatellaanpa herra A:n tapausta, joka osti talon Delhistä 15. huhtikuuta 1998 ₹20 lakh ja teki JDA:n paikallisen rakentajan kanssa 5.6.2021. Sopimuksessa määrättiin, että rakentaja rakentaa neljä asuntoa, joista kolme kuuluisi herra A:lle ja rakentajalle yksi. Rakentaja löytäisi ostajat myös kahdelle herra A:n asunnosta. Lisäksi rakentaja suostui maksamaan ₹20 lakh herralle A:lle JDA:n allekirjoittamisen yhteydessä ja projektin saattamiseksi päätökseen kolmen vuoden kuluessa JDA:n allekirjoittamisesta.

Mikä on herra A:n verovelvollisuus ja milloin se erääntyy?

Maan hallinnan luovutuksen ajoitus on verotuksen kannalta kriittinen. Aikaisemmin JDA:n allekirjoittaminen olisi johtanut maan hallinnan siirtymiseen rakentajalle, mikä olisi johtanut välittömään luovutusvoittoverovelvollisuuteen maanomistajalle. Tämä oli ongelma, sillä maanomistajia verotettiin ennen kuin hanke oli edes alkanut.

Tämä ongelma on ratkaistu ottamalla käyttöön tuloverolain 1961 pykälä 45(5A), joka tuli voimaan 1. huhtikuuta 2017. Tämän pykälän mukaan maanomistajien tai HUF:iden (jakamaton hinduperhe), jotka tekevät rekisteröidyn JDA:n rakentajan kanssa, on maksettava pääomaa. saa veroa sinä vuonna, kun hanke saa todistuksen valmistumisesta toimivaltaiselta viranomaiselta. Näin ollen maan hallintaan katsotaan syntyvän vasta hankkeen valmistuttua.

A:n skenaariossa hanke saa valmistumistodistuksensa 31.5.2024 ja kunnostettujen asuntojen leimaveroarvo on ₹1 crore kukin. Kun herra A saa yhden asunnon, jonka arvo on ₹1 miljoona, myyntituotot ₹2 crore kahdesta asunnosta, ja ₹20 lakh ennakkoa, hänen kokonaishintansa on ₹3,20 miljoonaa.

Laskeakseen myyntivoittonsa A:n olisi määritettävä omaisuutensa käypä markkina-arvo 1. huhtikuuta 2001, joka on ₹50 lakh. Tämä summa, joka on indeksoitu tilivuodelle 2024-25, johtaa hankintakustannuksiin ₹1,81 miljoonaa. Kun sovelletaan pitkäaikaista 20 %:n luovutusvoittoverokantaa, herra A on verovelvollinen ₹27,70 lakh ennen lisämaksun ja arvonlisäveron harkitsemista.

”Omistajat voivat hyödyntää JDA-sopimuksissa 54 §:n mukaista etua, jossa yhden asunnon myyntitulot voidaan oikaista toisen asunnon kauppahintaan yhden asunnon käyvän arvon mukaan. 54F §:n etua voidaan käyttää myös, jos omistaja on ansainnut myyntivoittoa. mistä tahansa muusta omaisuusluokasta valmistumispäivämäärä otetaan huomioon omistajan pääomatuloverovelvollisuuden osalta ja myös pääomavoiton uudelleensijoituspäivä näiden etujen hyödyntämiseksi”, selitti Sachin Saxena, New Delhissä toimiva laillinen kirjanpitäjä. .

Lisämaksut ja GST-vaikutukset

On tärkeää huomata, että TDS vähennetään ₹20 miljoonan euron ennakkomaksu.

”Yhteyden 194-IC mukainen vero vähennetään 10 %:lla sopimuksen perusteella maksetusta tai maksettavasta summasta. Tämän säännöksen nojalla ei vähennetä veroa luontoissuorituksena maksetusta vastikkeesta”, sanoo varatoimitusjohtaja Naveen Wadhwa. tutkimus ja neuvonta, Taxmann. Ennakkomaksusta vähennetty TDS-summa voidaan siirtää ITR-ilmoituksen yhteydessä vuosittain, kunnes myyntivoitto on verotettu, hän sanoi.

Jos herra A saa myös säännöllistä kuukausikorvausta rakennusaikaisen muuttohaitan johdosta, tämä summa, jota kutsutaan vaikeusrahaksi, käsitellään pääomatulona, ​​eikä sitä veroteta 45 §:n 5A momentin mukaan. Lisäksi tästä summasta ei vähennetä TDS:ää, Saxena lisäsi.

Mikäli hanke viivästyy ja valmistumistodistus annetaan 31.12.2024, A:n verovelvollisuus syntyisi vasta todistuksen antamisen jälkeen.

GST:n näkökulmasta JDA-sopimuksiin liittyy kaksi keskeistä transaktiota: kehitysoikeuksien siirto maanomistajalta rakennuttajalle ja rakennuttajan maanomistajalle tarjoamat rakennuspalvelut.

”Jokainen näistä liiketoimista tai toimituksista on GST-veron alainen”, sanoi Karishma Malhan, Taxmannin tutkimus- ja neuvontapäällikkö.

Velvollisuus maksaa GST on kuitenkin yksinomaan kehittäjällä.

”GST-laki asettaa rakennuttajalle vastuun GST:n maksamisesta käänteisen verotuksen kautta. Maanomistaja on nimenomaisesti vapautettu GST:n maksamisesta näistä palveluista. Vero on maksettava ennen valmistumistodistuksen myöntämistä käyvän arvon perusteella. lain mukaan, jota vähennetään kolmanneksella maan arvon huomioon ottamiseksi. Tähän siirtoon sovellettava GST-prosentti on 18%, Malhan selitti.

Vastaavasti rakennuspalveluiden GST on maksettava ennen valmistumistodistuksen antamista. ”Se lasketaan rakennuspalveluista veloitetun kokonaissumman perusteella, josta on vähennetty kolmasosa maan arvosta. GST-hinnat vaihtelevat rakennushankkeen tyypin mukaan; RERA:n mukaisissa kohtuuhintaisissa asunnoissa vero on 1,5%, kun taas ei- kohtuuhintaisia ​​asuntoja, se on 7,5 prosenttia”, Malhan sanoi.

Edullisilla asunnoilla tarkoitetaan asuntoja, joiden mattopinta-ala on enintään 60 neliömetriä suurkaupunkikaupungeissa tai 90 neliömetriä muissa kaupungeissa, huomioiden alle ₹45 lakh.

Jos maanomistaja myy yksikkönsä sen ollessa vielä rakenteilla, GST on maksettava myyntiarvosta ja ostajalta saaduista ennakkomaksuista. ”Tällaista myyntiarvoa alennetaan kolmanneksella maan arvon mukaan, ja sitä verotetaan 1,5 tai 7,5 prosentilla hankkeen tyypistä riippuen”, hän lisäsi.