Ostaisiko Buffett Gurgaon -asunnon vai rakentajan varastosi?

Toisena yönä katselin kiinteistövälittäjän videota, joka esitteli kolme kuusikymmentä läntoa Mumbaissa, Oberoi Realty: n luksustornit. Ollakseni rehellinen, se oli henkeäsalpaava.

Sellainen projekti, joka tuntuu enemmän New Yorkilta tai Dubailta kuin Mumbai. Maailmanluokka, pyrkimys ja tietysti täysin ulottumattomissa useimmille meistä.

Ja silti, näen jatkuvasti kuorma -autoja tällaisia ​​videoita.

Uudet tornit Mumbaissa, kattohuoneistot Gurgaonissa, Beachfront Villas Goassa. Yleinen säie on aina sama: nämä kodit ovat ”sijoituksia”, hinnat nousevat vain korkeammaksi, ja jos et pääse tänään, pahoittelet sitä huomenna. Se on tuttu kuoro, ja suurin osa intialaisista, mukaan lukien minä, on kasvanut kuulemistilaisuuteen.

Omistan paikkani ja ymmärrän sen mukavuuden. Mutta kun tarkastelen tapaa, jolla keskusteluja tapahtuu nyt kiinteistöstä taattuna varallisuuden luojana, huomaan taukoa. Koska fyysisen kiinteistöjen vimman rinnalla on myös kiinteistövarastoja. Yritykset, kuten DLF tai Oberoi Realty, jonka liiketoiminta rakentaa kirjaimellisesti näitä asuntoja. Mikä herättää kysymyksen: Jos Warren Buffett olisi intialainen, eikö hän mieluummin ostaa asunnon Gurgaonissa … vai niitä rakentavan yrityksen osakkeet?

Mitä Buffett kysyisi ennen kiinteistön ostamista Intiassa

Buffettin filosofia on aina ollut yksinkertaista: osta varoja, jotka tuottavat käteistä ja joita tukevat perusteet, ei hype. Sijoittaessaan hän etsii yrityksiä, joilla on vahvat kassavirrat, rehellinen hallinta ja pitkäaikainen vallihauta. Hän välttää spekulointia, joka on rakennettu vain toivoen, että joku muu maksaa myöhemmin korkeamman hinnan.

Jos hän tarkastelee Intian kiinteistöjä, uskon, että hänen ensimmäinen kysymys ei olisi ”kuinka paljon hinta nousee?” Mutta ”mikä on tänään sato?” Koska totuus on, Intian asuinkiinteistö antaa usein erittäin huonot vuokratuotot yleensä 2–3 prosenttia vuodessa. Se on paljon alhaisempi kuin mitä voit saada jopa kiinteästä perustalletuksesta, ja varmasti alhaisempi kuin mitä vahvat yritykset ansaitsevat pääomassaan.

Buffett huomaa myös, että ostamasi huoneisto on vain yksi epälikvidinen, ulottumaton veto. Kun olet asettanut 1 kruunun, olet lukittu, ylläpitokustannuksilla, veroilla ja epävarmuudella, kun voit myydä. Sitä vastoin, kun ostat DLF: n tai Oberoi Realty -kaltaisen kehittäjän osakkeita, omistat tosiasiallisesti palan monia projekteja kerralla, likviditeetti poistuu milloin tahansa.

Ja silti varastossa on omat riskinsä. Intian kehittäjillä on ollut velkaantuneita kasvua, puomin ja rintakehän syklejä ja joskus hallintokysymyksiä. Buffett on aina sanonut, että johdon laadulla on merkitystä yhtä paljon kuin numerot. Luottaisiko hän ihmisiä, jotka johtavat näitä yrityksiä rahoillaan? Se olisi vakava kysymys.

Buffettin todennäköinen valinta

Jos Warren Buffettilla olisi 1 kruunua Intian kiinteistöihin, ostaisiko hän Gurgaonin asunnon tai DLF: n osakkeet? Tietäen hänen tyylinsä, vastaus ei ole suoraviivainen, mutta se paljastaa.

Hän katsoi ensin asuntoa. Gurgaonissa oleva ₹ 1 crore -laite saattaa antaa sinulle vain 2–3 lakh vuodessa. Huollon, verojen ja vuokralaisten löytämisen pyrkimyksen jälkeen todellinen tuotto on lähempänä 2 prosenttia. Se on sellainen tuotto, jonka Buffett hylkäsi liian alhaisena, varsinkin kun sijoitus lukitsee sinut ja riippuu täysin toivosta, että hinnat jatkavat kiipeilyä.

Nyt harkita DLF: n osakkeet (Esimerkki). Parhaimmillaan he antavat sinulle altistumisen useille projekteille, monipuolisille sijainneille ja mahdollisuuksille ajaa Intian kaupunkikasvua. Mutta Buffettia ei heittäisi pelkästään kiiltäviä esitteitä tai myyntilukuja. Hän muistaa, että DLF: n kaltaisilla kehittäjillä on ollut puomi- ja räikeä historia, ja osakkeet, jotka kerran laskivat yli 90 prosenttia velan kasaantuessa ja sykli kääntyi. Hän kysyi, ovatko nykypäivän voitot kestäviä, onko tase puhdas, ja ovatko näyttelyssä johtavat johtajat ansainnut markkinoiden luottamuksen.

Ja tässä Buffett saattaa yllättää meidät. Optimismin jo ajamisen vaahtoavien kiinteistöjen hintojen ja varastojen edessä hän ei todennäköisesti valitse kumpaakaan. Hän on aina sanonut, ettei ole sääntöä, että sinun on heilu jokaisella kentällä. Joskus viisain muutos on istua kärsivällisesti käteisellä, kunnes markkinat antavat sinulle todellisen kaupan aliarvostetun kiinteistön, alennuksen osakekannan tai jopa huomiotta jätetyn liiketoiminnan, joka hyötyy asumisen kysynnästä kantamatta riskiä.

Se on Buffettin ajattelun ydin: älä välitä tarinoista tai sosiaalisen median videoista. Keskity kassavirtaan, eheyteen ja hintaan. Jos nämä kolme eivät laske, kävele pois.

Mitä intialaiset sijoittajat voivat oppia

Intiassa kiinteistö on aina ollut enemmän kuin sijoitus. Se on turvallisuus, ylpeys ja joskus jopa sosiaalinen asema. Mutta jos tuo Buffettin linssin siihen, kuva muuttuu. Hän poistaisi tarinat ja kysyi vain: toimiiko tämä omaisuus todella minulle? Ansaitseeko se tarpeeksi tänään, ja onko hintamessu huomenna?

Useimmille intialaisille aukko on. Huoneistot antavat mukavuutta, mutta huonoa satoa. Kiinteistövarastot antavat kasvun, mutta niillä on vipuvaikutuksen ja johtamisen laadun riskit. Kumpikaan ei pidä kirjoittaa sokeasti.

Buffettin oppitunti ei ole se, että omaisuus on huono. Se on, että kiinteistön, kuten minkä tahansa muun sijoituksen, on selvitettävä samat arvon ja kurinalaisuuden esteet. Jos se ei, spekuloit, et sijoita.

Tärkeimmät päätöksentekokohdat

• Tarkista, mitä omaisuuserä tuottaa vuosittain. Asunto, joka tuottaa 2 prosenttia, on heikompi kuin osake tai joukkovelkakirjalaina, joka tuottaa 6–8 prosenttia.
• Yrityksen eheys on yhtä tärkeä kuin sen voitot. Jos sitä käyttävät ihmiset eivät ole luotettavia, pysy poissa.
• Älä osta, koska kaikki muut ostavat. Maksa vain, kun numerot antavat sinulle turvallisuusmarginaalin.
• Kiinteistö sitoo sinut vuosia. Varastot tai REIT: t sallivat poistumisen ja monipuolistamisen.
• Sinun ei tarvitse investoida jokaiseen jaksoon. Joskus paras päätös on odottaa, kunnes pelko korvaa ahneuden.

Se MinäNDIAN -pakkomielle kiinteistöistä ei todennäköisesti haalistu. Mutta jos Buffett olisi täällä, hän muistuttaa meitä yhdestä yksinkertaisesta totuudesta: varallisuus ei ole rakennettu omistamalla hohdokas, vaan omistamalla siihen, mikä yhdisteet arvoa ajan myötä.

Kirjoittaja

Huomaa: Tämä artikkeli perustuu rahastojen raporttien, hakemistohistorian ja julkisten tietojen tietoihin. Olemme käyttäneet omia oletuksiamme analysointiin ja kuvia varten.

Parh Parikhilla on yli vuosikymmenen kokemus rahoituksesta ja tutkimuksesta. Tällä hetkellä hän johtaa kasvu- ja sisältöstrategiaa Finsiressä, jossa hän työskentelee sijoittajien koulutusaloitteissa ja tuotteissa, kuten laina sijoitusrahastoja vastaan ​​(LAMF) ja pankkien ja fintechien taloudellisia tietoratkaisuja.