Monet sijoittajat uskovat, että et voi kärsiä tappioita kiinteistöistä. Se on vain valhetta.

Ajatellaanpa esimerkkiä tosielämästä. Ystäväni omisti kiinteistön, josta hän sai tarjouksia ₹4,25 miljoonaa euroa ₹4,5 miljoonaa. Hän oli kuitenkin päättänyt olla myymättä halvemmalla ₹5 miljoonaa. Hän piti kiinteistöä viisi vuotta ja myi sen lopulta haluamaansa hintaan ₹5 miljoonaa. Päällisin puolin se voi vaikuttaa onnistuneelta sijoitukselta. Mutta tekikö hän todella kannattavan sopimuksen? Löydämme sen pian.

Miten sijoittajat yleensä mittaavat tappioita ja voittoja?

Sijoittajat arvioivat usein tappioita tai voittoja ostohinnan perusteella. Jos he myyvät kiinteistön halvemmalla kuin mitä he maksoivat, he pitävät sitä tappiona. Jos he myyvät sen enemmän, he pitävät sitä voittona. Vaikka tällä yksinkertaistetulla lähestymistavalla on joitain ansioita, se jättää huomiotta muut tärkeät tekijät, erityisesti vaihtoehtokustannukset ja rahan aika-arvon.

Lue myös: Miksi historia kehottaa meitä varomaan IPO-vimmaa

Kun kiinteistöjen hinnat laskevat, monet sijoittajat ovat haluttomia myymään kiinteistöjään tappiolla. He pitävät kiinni ja ovat vakuuttuneita siitä, että hinnat toipuvat, jos he odottavat tarpeeksi kauan. Tämä mentaliteetti antaa heille mukavuutta, koska he rinnastavat tappiolla myymättä jättämisen taloudellisen takaiskun välttämiseen. He odottavat markkinoiden tarjoavan hinnan, joka vastaa tai ylittää heidän ostohintansa ennen myyntiä, mikä vahvistaa uskoa siihen, että kiinteistösijoituksissa ei ole tappioita.

Mahdollisuus: huomiotta jätetyt kustannukset

Se, mitä monet kiinteistösijoittajat eivät huomioi, on vaihtoehtokustannus tai tuotto, jonka he olisivat voineet ansaita sijoittamalla rahojaan muualle. Tämä on ratkaiseva konsepti, joka voi muuttaa onnistuneelta myynnistä näyttävän taloudellisen tappion laajemmassa kontekstissa.

Palataanpa ystäväni tapaukseen. Vaikka hän lopulta myi omaisuutensa ₹5 miljardia, hinta, jonka hän alun perin halusi, hän itse asiassa koki merkittävän tappion vaihtoehtokustannusten suhteen.

Lue myös: Nostot ennen salkun taktista allokointia

Olisiko hän myynyt kiinteistön viisi vuotta sitten ₹4,5 miljardia ja sijoittanut tuon summan kiinteään talletukseen (FD), joka tuottaa 7,50 % vuosituottoa, hänen sijoituksensa olisi nyt kannattava ₹6,46 miljoonaa. Pitämällä kiinni omaisuudesta hän jäi paitsi ₹1,46 miljardia potentiaalista tuottoa turvallisesta sijoituksesta.

Tarkastellaan nyt skenaariota, jossa hän sijoitti hajautettuun rahastosalkkuun, joka tuotti 12 % vuosituottoa. Hänen mahdollinen sijoitusarvonsa olisi noussut ₹7,43 miljardia viidessä vuodessa, mikä tarkoittaa, että hänen vaihtoehtoiskustannukset olisivat huikeat ₹2,93 miljoonaa.

Rahan aika-arvo

Toinen avaintekijä, jonka sijoittajat usein unohtavat, on rahan aika-arvo. Raha menettää arvoaan ajan myötä inflaation takia. Vaikka ystäväni sai haluamansa hinnan, inflaatio aiheutti sen ostovoiman ₹5 miljoonaa pienenee viiden vuoden aikana.

Jos esimerkiksi oletamme, että elämäntapa-inflaatio on 7 prosenttia ₹5 miljoonaa, jonka hän sai tänään, on vain arvoinen ₹Ostovoimalla mitattuna 3,56 miljardia viiden vuoden takaiseen verrattuna. Vaikka hän saattaa tuntea tekevänsä voittoa nimellisesti, hän kärsi huomattavan tappion reaalisesti inflaatiooikaisun jälkeen.

Kiinteistö voi myös tuottaa absoluuttisia tappioita

On tärkeää tunnustaa, että kiinteistösijoitukset eivät myöskään ole immuuneja absoluuttisille tappioille. Harkitse toista asiakastani, joka osti asunnon, jonka on rakentanut yksi Delhin NCR:n suurimmista ja arvostetuimmista kiinteistökehittäjistä. ₹1,05 miljoonaa. Kahdeksan vuotta myöhemmin hän myi kiinteistön pettyneenä ₹90 lakh, varaus ehdoton menetys ₹15 lakh.

Lue myös: Kuinka voit avata kolmansien maiden pääsyn Yhdysvaltojen, Yhdistyneen kuningaskunnan tai Schengen-viisumillasi

Jos hän olisi pitänyt kiinteistöä vielä kaksi vuotta, hän olisi voinut myydä sen ₹1,30 miljardia, mikä tarkoittaa vain 2 prosentin vuosituottoa 10 vuoden aikana. Jopa tässä skenaariossa, vaikka investointi olisikin noussut hieman, tuotto ei olisi ollut kaikkea muuta kuin vaikuttava, varsinkin verrattuna muihin sijoitusvaihtoehtoihin, jotka olisivat voineet tarjota korkeamman tuoton paremmalla likviditeetillä ja ilman ylläpitoongelmia.

Ota tasapainoinen lähestymistapa sijoittamiseen

On tärkeää, että sinulla on hyvin hajautettu sijoitussalkku, joka kattaa useita omaisuusluokkia, kuten osakkeet, velat, kulta ja kiinteistöt. Liiallinen altistuminen yhdelle omaisuusluokalle, varsinkin sellaiselle, joka kokee spekulatiivisen nousukauden, voi altistaa sinut vakaville laskusuhdanteille. Usein, kun kaikki ryntäävät tiettyyn omaisuusluokkaan, hinnat ovat jo infloituneita ja tappioiden riski – joko absoluuttisesti tai vaihtoehtokustannusten kautta – kasvaa.

Mikä tahansa omaisuus voi joutua hinnankorjauksen tai aikakorjauksen tai molempien kohteeksi. Näiden käsitteiden huomioiminen voi auttaa sinua tekemään parempia sijoituspäätöksiä.