Miksi REIT: t ovat saaneet suosiota intialaisten sijoittajien keskuudessa
Intian arvopaperi- ja pörssilautakunta (SEBI) sallivat REIT: n, aikaisemmin harkittuina hybridi -instrumentteina, luokitellaan sijoitusrahastoksi. Muutoksen tarkoituksena on syventää markkinoita ja kohdistaa ne globaalien standardien kanssa. Sen odotetaan lisäävän REIT: n kysyntää – sekä aktiivisista osakemarahastoista että passiivisista rahastoista, koska REIT: ien odotetaan tulevan osaksi vertailuindeksejä.
REIT: t saavat vetoomusta sijoitusrahastoteollisuudessa niiden kyvystä tarjota säännöllisiä kassavirtoja. ”Sijoitamme REIT: iin pääasiassa niiden kyvyn tuottaa johdonmukaisia operatiivisia kassavirtoja vuokratuottojen kautta. Näillä vuokrasopimuksilla on sisäänrakennettu sopimussopimukset, jotka auttavat lieventämään inflaatiota”, sanoi Raj Mehta, varatoimitusjohtaja ja rahastonhoitaja Equity, PPFAS-sijoitusrahasto.
Tämä yhdistettynä heidän myyntivoittojen potentiaaliin tekee REIT: stä houkuttelevan sijoituksen. On kuitenkin tärkeää ymmärtää, että vaikka kiinteistöjen rahoittaminen tekee siitä sijoittajille helpomman, taustalla oleva omaisuus on edelleen kiinteistöjä, joten tarvitaan asianmukaista omaisuuden allokointia.
Sertifioitu rahoitussuunnittelija Kalpesh Ashar sanoi: ”En suosittele jakautumista kiinteistöihin osana sijoitussalkkua. Mutta jos joku haluaa altistumista kiinteistöille, REIT voi olla hyvä vaihtoehto. Yksi tapa tehdä tämä on investoida REIT: iin sijoittavien monen omaisuuden jakamisrahastoihin.”
Lue edelleen tietääksesi lisää.
Mikä on REIT?
Ajattele REIT: tä sijoitusrahastona, vaan sellaisena, joka sijoittaa kiinteistöihin kuin osakkeisiin tai joukkovelkakirjalainoihin. Ainakin 80% sen sijoittamista kiinteistöistä on oltava vuokran tuottava. Suurin osa Intian REIT: stä omistavat pääasiassa luokan A-toimistotilat, lukuun ottamatta Nexus Select Trustia, joka omistaa pääasiassa ostoskeskukset.
Vähennettyään kulut kerätystä kokonaisvuokrauksesta, REIT: n on jaettava vähintään 90% kyseisestä määrästä, jota kutsutaan jakautuvaksi kassavirtaksi, osakkeenomistajille. Kaikki REIT: t Intiassa tekevät tämän joka neljännes. REIT: ää säätelee SEBI, ja voit ostaa yksiköitä ostaessasi osakkeita – kaupankäyntitilisi kautta.
Kuinka Intian REIT: t ovat tähän mennessä esiintyneet?
REIT: t, jotka ovat suhteellisen uusia Intiassa, ovat tarjonneet säännöllisiä, vaikkakin vaihtelevia määräajoin tuloja lukuun ottamatta ja ovat jo nähneet joitain ylä- ja alamäkiä.
Välittömästi COVID: n jälkeen toimistotilojen kysyntä oli epävarmaa, mikä vaikutti REIT -hintoihin negatiivisesti. Intian ensimmäinen REIT, suurlähetystön toimistopuistot REIT, käynnistettiin maaliskuussa 2019 ja sen hinta laski 29% 1. maaliskuuta 2020 – 1. maaliskuuta 2021. Mindspace Business Parks REIT: n (Mindspace REIT) hinta, joka oli lueteltu elokuussa 2020, oli vuodattanut 6% ensimmäisen vuoden loppuun mennessä. Mutta REIT: t ovat enemmän kuin palautuneet (katso graafinen palautustiedot) siitä lähtien, kun ihmiset ovat vähitellen palanneet toimistoihin ja korot ovat laskeneet.
FY25-numeroiden perusteella REIT: t ovat toimittaneet veroja edeltäviä jakelutuottoja (jakelu yksikköä kohti jaettuna nykyisellä markkinahinnalla) 4,7%-5,5%. Huomaa, että REIT-hinnat nousivat 6-13% SEBI: n 12. syyskuuta päätöksen jälkeen luokitella ne osakevälineiksi, jotka vaikuttivat tuotoihin. Mutta jakelu ei ole ainoa asia. REIT -hintojen muutokset, kuten osakkeissa, voivat johtaa sijoittajien myyntivoittoihin tai tappioihin. Sanctum Wealthin tiedot osoittavat, että kaikki Intian REIT: t ovat tarjonneet vuotuisen kokonaistuoton (jakaumat plus myyntivoittoja) 16,7–24% viimeisen kahden vuoden aikana. Mutta osakekannan sijoittamisen kultainen sääntö koskee myös REIT: ää – menneisyys ei ole ennustava tulevaisuuden tuotto.
Mehta sanoi tämän vuoksi REIT: ien sijoittajien on oltava vähintään 3–5 vuoden sijoitushorisontti. ”Jos myyntivoitot pelaisivat, sijoittajat tarvitsevat vähintään viisivuotisen horisontin”, lisäsi Sanctum Wealthin sijoitustuotteiden johtaja Alekh Yadav.
Onko REIT: llä paikka portfoliossasi?
Yadav sanoi, että REIT: ää voidaan pitää vaihtoehtona tuoton tuottaville tuotteille. ”Matalan tuoton ympäristössä REIT: n kysyntä nousee. Ne voivat olla parempi vaihtoehto kuin joukkovelkakirjalainat ja velkahastot verojen jälkeisellä pohjalla, hiukan suuremmalla volatiliteettilla”, hän lisäsi.
Kuinka paljon sijoittajien tulisi antaa REIT: lle? Yadav ehdotti 5%: n osuutta itsellesi sijoittajille ja 10% niille, jotka luottavat talousneuvojiin. Varainhoitoyrityksen Dezervin perustaja Vaibhav Porwal suositteli 15-20%: n jakamista REIT: lle sijoittajan velkakannassa.
Voit sijoittaa REIT: iin suoraan tai sijoitusrahastojen kautta. Jos haluat pienen altistumisen, sijoitusrahaston reitti on parempi.
Mitkä ovat verovaikutukset?
REIT: t pisteet velkatuotteiden, kuten joukkovelkakirjojen ja velkahastojen verojen jälkeisen perusteella. Joukkovelkakirjalainojen korkotulot verotetaan tuloverolaattakorkoasi. Verotuksen muutoksen jälkeen 1. huhtikuuta 2023 tai sen jälkeen ostettujen velkahastojen myyntivoitto verotetaan myös laattakorolla.
REIT -jakelun verotus puolestaan riippuu sen luonteesta – onko se vastaanotettuna osinko, korko tai velan takaisinmaksu. Kaikki REIT: t paljastavat tämän hajoamisen verkkosivuillaan.
Vaikka korkoa verotetaan osakkeenomistajan laattakorkoon, osingot ovat verovapaat, jos vero on maksettu erityiskäyttöön (SPV) -tasolla, mikä on tällä hetkellä yleinen käytäntö. Velan takaisinmaksu verotetaan myyntivoittoina, kun myyt REIT -yksiköitä. REIT: n myyntivoitot verotetaan oman pääoman (katso graafinen verotiedot). SPV on erillinen oikeushenkilö, tyypillisesti REIT: n perustama yritys omistamaan ja hallitsemaan todellisia tuloja tuottavia kiinteistöomaisuuksia, mikä mahdollistaa riskien eristämisen ja erityiset verohoidot.
Joten, pitäisikö sinun sijoittaa?
Porwal sanoi, että REIT: n suorituskyky liittyy syvästi korko- ja taloudellisiin sykleihin, joten jos sijoittajat sijoittavat syklin väärään päähän, he voivat kohdata pääoman poistot ja alhaisemmat jakaumat.
Mutta tänään on joitain positiivisia REIT: iin. ”Monet yritykset perustavat tietokeskuksia. Yhdysvaltain presidentin Donald Trumpin protektionistisen käyttäytymisen myötä, mikä johtaa enemmän ulkomaille, GCCS: n (globaalien kykykeskusten) kysynnän odotetaan kasvavan edelleen. Nämä ovat REIT: n erittäin vahvoja tuulen tuulet”, Porwal sanoi.
Siellä on kuitenkin myös merkittävä negatiivinen. ”Noin 70–80% REIT-kiinteistöjen matkustajista on IT/teknologiayrityksiä. IT-alan laajempi hidastuminen on siksi riski”, Porwal lisäsi.
Toistaiseksi voi olla parasta pitää kiinni nykyisestä jakautumisestasi, kun otetaan huomioon REIT-hintojen viimeaikainen nousu. Jos olet helvetti heille, on parasta aloittaa pieni.
