Miksi M&A-kuningas Blackstone rakentaa teollisuuskiinteistöomaisuutta tyhjästä

Hankintataidoistaan ​​maailmanlaajuisesti tunnettu New Yorkissa pääkonttoriaan pitävän globaalin omaisuudenhoitajan monet menestykset Intian toimisto- ja vähittäiskaupan kiinteistöalalla vuosien varrella ovat kulkeneet enimmäkseen epäorgaanista polkua. Chakanin logistiikkapuisto on kuitenkin esimerkki Blackstonen rakentamisesta alusta alkaen. Horizon Industrial Parks, Blackstonen logistiikka- ja varastoprojekteja käsittelevä kokonaisuus, toimitti äskettäin toisen 52 hehtaarin puiston, ”Chakan II”. Lisää tällaisia ​​hankkeita on meneillään Bengalurussa ja Chennaissa.

Siitä lähtien, kun Blackstone avasi kiinteistöliiketoimintansa Intiassa vuonna 2007, sen painopiste on ollut kokonaan toimisto- ja kauppakeskussegmenteissä. Hieman yli puolitoista vuosikymmentä myöhemmin tasainen yritysostovirta on jättänyt sen suurimman toimistotilasalkun ja maan toiseksi suurimman kauppakeskussalkun tällä hetkellä. Nämä yritysostot ovat auttaneet tekemään Intiasta kolmanneksi suurimman sijoitusmarkkinan Yhdysvaltojen ja Iso-Britannian jälkeen.

Logistics on yksi Blackstonen suurimmista omaisuusluokista maailmanlaajuisesti, ja se omistaa yli 1,2 miljardia neliöjalkaa logistiikka- ja varastotilaa maailmanlaajuisesti. Mutta se on suhteellisen uusi toimiala Intian omaisuudenhoitajalle, johon se aloitti vasta viisi vuotta sitten. Tietyssä mielessä Chakanin logistiikkapuisto, yksi sen rakentamista joukosta, ilmaisee sen luottamusta liiketoiminnan kasvunäkymiin.

Siitä lähtien, kun Blackstone avasi kiinteistöliiketoimintansa Intiassa vuonna 2007, sen painopiste on ollut kokonaan toimisto- ja kauppakeskussegmenteissä. Hieman yli puolitoista vuosikymmentä myöhemmin se on hankkinut tasaisesti valmiita omaisuutta tullakseen maan suurimmaksi toimistotilaomistajaksi.

”Kiinteistösijoittajana Blackstone on aina etsinyt laadukasta vuokrakohdetta. Teollisuus ja logistiikka on sen ensimmäinen kiinteistöalusta Intiassa, jossa se on ottanut riskin ostaa maata ja rakentaa”, sanoo neuvontayhtiö Anarock Capitalin toimitusjohtaja Shobhit Agarwal.

Vaikka viimeaikaiset bruttokansantuotteen (BKT) luvut olivat pettymys, maan pitkän aikavälin talousnäkymät ovat edelleen valoisat. Nykyaikaisten varasto- ja teollisuustilojen kysyntä on ollut vakaata valmistustoiminnan, verkkokaupan ja pikakaupan sekä muiden toimialojen laajentumisen ansiosta. Kaikki tämä on johtanut institutionaalisten sijoittajien keskuudessa vahvaan haluun valmiita ja laadukkaita teollisuuskohteita kohtaan.

Ja niinpä varasto- ja logistiikkapuistot ovat nousseet Blackstonen keskipisteeseen, kun se aikoo laajentaa 20 miljardin dollarin kiinteistöportfoliotaan Intiassa.

Nopea skaalautuminen

Blackstone astui teollisuuskiinteistöihin joulukuussa 2019 yhteisyrityksen kautta Greenbase Industrial and Logistics Parksin kanssa, joka on uusi yritys, jonka perusti Niranjan Hiranandani, kiinteistöyhtiö Hiranandani Groupin perustaja ja puheenjohtaja. 50:50 yhteisyritys (JV) investoi ₹2 500 miljardia teollisuus- ja varastotilojen kehittämiseen Intian kaupungeissa.

Greenbase aloitti 450 eekkerillä Talegaonissa ja Nashikissa Maharashtrassa ja Oragadamissa Chennaissa. Strategiana oli rakentaa yrityksille varastoja ja räätälöityjä tai mittatilaustyönä valmistettuja teollisuustiloja.

”Blackstone on yhteistyökumppanina vahvasti mukana teollisuuskiinteistöliiketoiminnassa. Tavoitteemme on rakentaa 20 miljoonan neliömetrin salkku viidessä vuodessa”, sanoi Greenbasen toimitusjohtaja N. Shridhar. ”Joten aiomme hankkia lisää maa-alueita ja kehittää omaisuutta. Tavoitteenamme on saada 500 eekkeriä teollisuuspuistoja kullakin alueella Chennai ja Pune.”

Yhteisyritys ostaa maata uusilta markkinoilta, kuten Mumbai Metropolitan Region (MMR), Kolkata ja Bengaluru. Tähän mennessä se on investoinut noin ₹1 700 miljoonaa, mutta kun se laajenee, se investoi noin ₹4500 miljoonaa ostaa lisää maata ja kehittää sitä.

Testattuaan vesiä yhteisyrityksen kanssa, strategian, jonka se oli kopioinut kaupallisesta toimistostaan, jossa se laajeni vuosien mittaan tekemällä kumppanuuksia mm. Embassy Groupin, Panchshil Realtyn ja K Raheja Corpin kanssa, se oli valmis rakentamaan portfolion. kokonaan omistamista teollisista omaisuuseristä.

Vuonna 2021, pari vuotta yhteisyrityksen perustamisen jälkeen Hiranandanin kanssa, se osti Embassy Industrial Parksin, suuren, usean kaupungin kattavan A-luokan logistiikka- ja varastoomaisuuden portfolion, jonka arvo on 700 miljoonaa dollaria. A-luokan varastotilat ovat kooltaan suurempia kuin muut laatuluokat; ne sijaitsevat hyvällä paikalla ja ovat ylivoimaisia ​​mukavuuksien ja rakennuslaadun suhteen.

Alle vuotta myöhemmin se lanseerasi Horizon Industrial Parksin. Logistiikkapuistoliiketoiminta kasvaa Intiassa nopeammin kuin toimistoportfolio viimeisen vuosikymmenen aikana, Asheesh Mohta, vanhempi toimitusjohtaja ja yritysostopäällikkö, Blackstone India, kertoi Mintille tuolloin haastattelussa. Tämä ennuste näyttää toteutuvan; Vain kolmessa vuodessa Horizon on rakentanut suuren jalanjäljen, mikä on jyrkässä ristiriidassa kaupallisen toimistoverkon kanssa, jonka 100 miljoonan neliöjalan portfolion rakentaminen kesti lähes vuosikymmenen.

Blackstone India ei kommentoinut tätä tarinaa.

”Maailmanlaajuisesti Blackstone on yksi johtavista toimijoista logistiikan ja teollisuuden alalla. Intiassa Horizon on myöhässä teollisuuskiinteistöjen aloilla, mutta se on laajentunut aggressiivisesti ja on luultavasti tämän hetken aktiivisin toimija”, sanoi Chandranath Dey, Intian toimintojen, liiketoiminnan kehittämisen, teollisen konsultoinnin ja integroidun logistiikan johtaja kiinteistöneuvonnasta JLL:stä.

Nykyään Horizonilla ja Greenbasella on yhteensä noin 50 miljoonan neliömetrin portfolio, joka kattaa 1 800 hehtaarin ja 38 puistoa, mikä tekee Blackstonesta toiseksi suurimman kehittäjänä tällä segmentillä markkinajohtajan IndoSpacen jälkeen. Ne palvelevat asiakkaita eri aloilla, kuten valmistus, kolmannen osapuolen logistiikka ja sähköinen kaupankäynti.

Myös omaisuudenhoitajan ylin johto suhtautuu nousevasti uuden toimialan kasvunäkymiin. Blackstone saattaa kasvattaa varastotilaansa 100 miljoonaan neliöjalkaan Intiassa kahdessa tai kolmessa vuodessa, Kathleen McCarthy, globaalin kiinteistöliiketoiminnan johtaja, kertoi aiemmin tänä vuonna.

Käynnissä olevassa kaupassa Blackstone on noussut korkeimmaksi tarjoajaksi ostamaan varastokehittäjä Logos Indian kolme logistiikkapuistoa – kaksi Chennaissa ja yksi Luharissa Haryanassa. Vaikka noin tusina maailmanlaajuista institutionaalista toimijaa osallistui, Blackstonen tarjous oli hieman yli ₹1 700 miljoonaa, ylitti Singaporen GIC:n ja japanilaisen Mitsui OSK Linesin kaltaiset. Jos tarjous valmistuu, se lisää Horizonin portfolioon noin 5 miljoonaa neliöjalkaa valmiita omaisuuseriä.

Sovi CWC:n kanssa

Syyskuussa valtion omistama Central Warehousing Corporation (CWC), julkinen varastooperaattori, valitsi Horizon Industrial Parksin johtavaksi kumppaniksi hoitamaan 13 viime mailin logistiikkakohteen salkkua 45 vuoden ajan. Kehityspotentiaali on 2,4 miljoonaa neliöjalkaa, ja se on suurin intialaisen institutionaalisen kehittäjän hallinnoima viime mailin omaisuussalkku. Horizon sijoittaa noin ₹700 miljoonan omaisuuden ja on ilmainen uudistaa ja päivittää kiinteistöjä vuokralaisille.

”Tämä on ensimmäinen kerta, kun maailmanlaajuinen sijoittaja on sitoutunut Intian hallituksen sitoumukseen. Se on ainutlaatuinen tilaisuus, jossa Horizonilla on mahdollisuus päivittää, purkaa ja kehittää omaisuutta uudelleen tai tuoda uusia asukkaita”, sanoi Gulam Zia, Knight Frank Intian neuvonantaja. Se on rakentaa, toimi ja siirto -malli. jossa Horizon ansaitsee tuloja omaisuudesta kaupan voimassaoloaikana.

Tämä on ensimmäinen kerta, kun kansainvälinen sijoittaja on sitoutunut Intian hallituksen sitoumukseen. Se on ainutlaatuinen tilaisuus. – Gulam Zia

Kauppa antaa Horizonille mahdollisuuden päästä käsiksi kaupunkikeskeisiin kohteisiin Mumbaissa, Punessa, Bengalurussa, Chennaissa ja National Capital Regionissa (NCR). Viimeisen kilometrin logistiikka kaupungeissa, tyypillisesti pienemmät varastotilat lähellä tavaroiden loppukäyttäjiä, on tullut tärkeäksi vastaamaan nopean kaupan ja verkkokauppayritysten kasvavaan kysyntään.

Vaikka korkeat maakustannukset kaupunkikeskeisillä alueilla ovat rajoittaneet viime mailin varastotilojen kehittämistä useimmille kehittäjille, kysyntä on valtava. Erityisesti nopean kaupankäynnin noususuhdanne on saanut Blackstonen laatimaan suunnitelmia viime mailin logistiikkatilojen perustamisesta myös muille markkinoille.

Kauppa CWC:n kanssa on kuin valmiin salkun ostaminen viime mailin omaisuudesta loistavista paikoista, sanoi nimettömänä pyytänyt analyytikko. ”Blackstone-Horizon saa käyttöönsä maata, joka, jos he joutuisivat ostamaan sen nykyisillä markkinahinnoilla, maksaisivat paljon enemmän. Heillä on vapaus rakentaa ja ansaita rahaa, mikä antaa heille suuren edun muihin pelaajiin verrattuna.”

Syvätaskupeli

Teollisuuskiinteistöjen maahinnat ovat lähes kaksinkertaistuneet viimeisen viiden vuoden aikana, huomautti Prateek Jhavar, Avendus Capitalin infrastruktuuri- ja kiinteistösijoituspankkitoiminnan johtaja. Myös rakennuskustannusten noustessa jyrkästi pienten kehittäjien on vaikea menestyä. Ei siis ole yllätys, että suuret institutionaaliset toimijat, joilla on syvät taskut ja kärsivällinen pääoma, kuten Blackstone ja GIC, ostavat teollisuusomaisuutta.

”Suuret toimijat, kuten Blackstone, ovat aktiivisesti yhdistäneet varastoomaisuutta kaksitahoisen lähestymistavan avulla, jossa he hankkivat valmiita omaisuutta sekä rakentavat suurta portfoliota rahallistaakseen sen lopulta”, Jhavar sanoi.

Blackstone on tehnyt teollisuuskiinteistöliiketoimintaansa varten sekä greenfield- (maa-) että hylättyjen alueiden hankintoja. Embassy Industrial Parksin ja 50 % Greenbasen osuuden lisäksi se on tehnyt useita yritysostoja, mukaan lukien enemmistöosuuden Allcargo Logisticsin varastoomaisuudesta.

”Tärkein ero on se, että maan ja omaisuuden omistus ja hallinnointi on Horizonilla. Näin ei ole joidenkin muiden johtavien kehittäjien ja operaattoreiden kohdalla, joiden sijoittajakumppaneilla on tasavertainen määräysvalta”, sanoi yhtiön suunnitelmiin perehtynyt henkilö, joka ei halunnut itseään.

Myytävänä olevan omaisuuden niukka

Blackstone aikoo yhdistää kokonaan omistamansa Horizon-alustan Greenbase-salkun kanssa Intian teollisuuskiinteistöliiketoimintansa julkistamiseksi, kertoivat useat ihmiset. Joten toistaiseksi painopiste on sekä Horizonin että Greenbasen aggressiivisessa laajentamisessa.

Horizonille vuosi 2024 on ollut hyvä vuosi. Se aloitti toimintansa viidellä uudella toimipaikalla Chennaissa, Bengalurussa, Nagpurissa ja Punessa, ja se on jo allekirjoittanut 4 miljoonan neliömetrin uusia vuokrasopimuksia. Mutta laajemmassa järjestelmässä Blackstonen nopean kasvun tavoittelu voi kohdata joitain hikkauksia A-luokan omaisuuden niukkuuden vuoksi.

”Teollisuuskiinteistöt ovat mittakaavapeli, ja Blackstone ymmärtää mittakaavan erittäin hyvin. Ongelmana on, että nykyään suurin osa A-luokan varoista on jo institutionaalisten toimijoiden omistuksessa, joten mahdollisuudet ostaa valmiita salkkuja ovat rajalliset”, Anarockin Agarwal sanoi.

Syyskuussa koko varastokanta, mukaan lukien A- ja B-luokan varastot, kahdeksassa suurimmassa kaupungissa oli 418 miljoonaa neliöjalkaa kiinteistöneuvojan JLL Intian arvioiden mukaan. Sen odotetaan olevan 700 miljoonaa neliöjalkaa vuoteen 2028 mennessä.

Ilman monia laadukkaita hankintamahdollisuuksia ja kasvavaa kilpailua hyvin rahoitettujen toimijoiden välillä Blackstone joutuu aktiivisesti hankkimaan maata ja rakentamaan omaisuutta, mikä on aikaa vievää ja sisältää rakentamisriskejä. Joten rikkoakseen teollisuuskiinteistöjen 100 miljoonan neliöjalan virstanpylvään Blackstonen on hankittava omaisuutta ja ostettava maata rakentaakseen sille.