Luottatko vuokratuottoihin eläkkeelle? Suorita nämä toimenpiteet suojataksesi itseäsi.

Allahabadin asukkaat Anindita Basun sukulainen oli tällainen kokemus. ”Vuokralainen oli asunut asunnossaan monien vuosien ajan. Kun hän käski häntä luopumaan, koska hän halusi muuttaa sinne, hän kieltäytyi tekemästä niin. Suhteeni piti kulkea laillinen reitti. Hänen kesti neljä vuotta häätämään hänet tuomioistuimen määräyksellä”, Basu sanoi.

Basun oma eläkkeelle siirtyminen on viiden vuoden päässä. Hänellä on Bengalurun kiinteistö, jonka hän aikoo vuokrata eläkkeelle jäämisensä jälkeen. ”Koska en asu Bengalurussa, olen huolissani kiinteistön hallinnasta ja sen antamisesta vuokralaisille. Olen päättänyt palkata Ntaawayn kaltaisen kiinteistöpäällikön, joka tekee tietyn leikkauksen vuokratuottoistani ja hallitsen omaisuuteni puolestani. He tekevät vuokralaisten taustatarkistuksen ja saavat vuokrasopimuksen päätökseen”, hän sanoi. Hänen Bengalurun kiinteistön nykyinen vuokrakunta on noin ₹30 000. ”Kun olen eläkkeellä, se tuo 50% kuluistani. Loput tulevat sijoitusrahastoistani ja kiinteistä talletuksista”, hän sanoi.

Lue myös: ₹ 2 crore verovapaa? ”> Voiko oletettu verotus tehdä liiketoiminnan tuloja ₹2 crore verovapaa?

Noidan Kamal Kishore Mundhada (67) sanoi, että hän yksinkertaisesti välttää asunnon antamista paikallisille asukkaille. ”Pidän parempana palkatun luokan henkilöitä, jotka ovat tulleet Noidaan työhön. He ovat yleensä parempia vuokralaisia ​​kuin paikalliset asukkaat, jotka saattavat käyttää valtaansa uhkaakseen omistajia. En voi riskittää sitä tässä iässä”, hän sanoi.

Häntä kuitenkin huolestuttaa, on alhainen vuokratuotto – vain 3,5% hänen 2BHK+-myymäläkiinteistölle. ”Ennemmin tai myöhemmin myyn asunnoni laittaaksesi lukkasumman FDS: ään saadaksesi korkotuloja. Saan myös jonkin verran eläkettä ja olen investoinut RBI -joukkovelkakirjoihin, SCSS: ään (vanhusten säästöjärjestelmään) ja PMVVY: hen (Pradhan Mantri Vaya Vandana Yojana)”, hän sanoi.

Riskin levittäminen

Jotkut ihmiset mieluummin globaalia monipuolistamista. Aditya Narayan Dubey (38) on valtuutettu tili, joka asuu Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa ja jolla on kaksi asuntoa Delhissä. Hän aikoo palata Intiaan 7-8 vuoden kuluttua eläkkeelle siirtymisen jälkeen. Hänellä on myös kiinteistö Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa. ”En halua luottaa vain Intian eläketuloihini. Pankkitoiminnassa Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistöissä, koska nettovuokraustuotto on 6-7%. Jos Intian kiinteistömarkkinat ovat edelleen kelluvia ja Yhdistyneiden arabiemiirikuntien markkinat jäähtyvät, myyn intialaisen kiinteistön ostamaan toisen Yhdistyneiden arabiemiirikuntien”, hän sanoi.

Hän odottaa saavansa yhteensä ₹1 lakh vuokralla kuukaudessa hänen intialaisista ja Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistöistään. Hänen mukaansa tämä kattaa 45% hänen eläkekuluistaan, kun taas loput tulevat hänen osakemarkkinasijoituksista. ”Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistöjen ja valuutanvaihteluiden vuokrauskasvu huolehtii Intian inflaatiosta”, hän sanoi.

Lue myös: Säästöasteet ovat 2,7%: iin. Näin voit saada rahasi toimimaan sinulle uudelleen

Lalit Mukhi, myös Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa, teki samoin. Hänellä on siellä 3BHK: n kaupunkitalon kiinteistö, jonka hän vuokraa palattuaan Intiaan noin vuodessa. Kiinteistön hallinta kaukaa voi olla vaikeaa, mutta Mukhi on suunnitellut sen oikein. ”Asuin tässä kiinteistössä muutaman vuoden ajan, jotta voisin oppia tuntemaan muut läheiset ihmiset. Samaan aikaan olen rakentanut verkoston huoltoyritysten kanssa. He veloittavat lähes 2%, mutta hallitsevat omaisuuttani ja kaikkia vuokralaisten kohtaa”, hän sanoi.

Hänen kiinteistönsä vuokratuotto on 10%. ”Tämän kiinteistön vuokratuotot ovat ₹1,6 lakh kuukaudessa, joista 70% maksaa EMI: n maksamiseen, kun taas 30% on minun kassavirta. Se muodostaa 60% eläkekuluistani. INR-AED-valuutan vaihtelut huolehtivat inflaatiosta. Minulla on myös joitain sijoituksia osakemarkkinoille ”, hän sanoi.

Entä riski, että vuokralaiset miehittävät voimakkaasti omaisuutensa Intiassa ollessaan? Yhdistyneiden arabiemiirikuntien riitakeskus suojaa sekä omistajia että vuokralaisia. ”Minun on annettava yhden vuoden ilmoitustaika vuokralaisille poistuakseni asunnostani, kun he voivat palvella kahden kuukauden irtisanomisajan, kun heidän on poistuttava. Minulla on oltava vahva syy niiden häätämiseen. En voi tehdä sitä yksinkertaisesti siksi, että haluan uuden vuokralaisen. Voin tehdä sen vain, jos haluan pysyä siellä, kunnostaa sitä tai antaa sen suhteellisen.

Kuinka suojata itseäsi

Kaikilla ei ole keinoja monipuolistaa sijoituksiaan maailmanlaajuisesti. Intian kiinteistöjen, erityisesti vuokrakiinteistöjen, hyvin valmistettu ja laillisesti täytäntöönpanokelpoinen vuokrasopimus on välttämätöntä.

Oikeudelliset asiantuntijat kuitenkin varoittavat siitä, että kiinteistönomistajat eivät useinkaan ota vuokrasopimuksia vakavasti. Useimmat omistajat luottavat kiinteistövälittäjiin, jotka yleensä käyttävät yleisiä, vanhentuneita 11 kuukauden vuokrasopimuksia. On myös laajalle levinnyt väärinkäsitys siitä, että rekisteröinti vaaditaan vain vuoden ylittäviin sopimuksiin. Tämä on väärin.

”Intian lain mukaan kaikki yli 11 kuukauden omaisuuden hallussapito, joka sisältää omaisuuden hallussapidon, on rekisteröitävä oikeudellisesti päteviksi ja hyväksyttäviksi tuomioistuimissa. Tätä epäonnistuminen voi heikentää omistajan laillista asemaa riita -asioissa”, sanoi Rajeev Kr. Mishra, puolustaja, SRM Legal.

”Monissa tapauksissa kiinteistövälittäjät hankkivat ennakkoon kohdistuneen, tavanomaisen sopimuksen ja allekirjoittavat sen ilman kummankin osapuolen fyysistä läsnäoloa käyttämällä usein epämääräisiä tai huonosti laadittuja lauseita. Kun tällaista sopimusta ei suoriteta asianmukaisesti eikä tehdään notaarin viralliseen rekisteriin, ja vuokralainen myöhemmin kieltää sen allekirjoittamisen, todistaen, että vuokra-asteilla ei ole mitään vastaanottamista. Dokumentaatio. Tällaisissa tilanteissa todistustaakka on voimakkaasti vuokranantajalla, joka lisää sekä oikeudenkäyntien kestoa ja kustannuksia ”, hän lisäsi.

”Rekisteröinti on suoraviivainen prosessi”, sanoi Mishra. ”Maksat 2% vuotuisesta vuokasta leimaverona sekä nimellisen rekisteröintimaksun, joka vaihtelee valtiosta toiseen. Lisäksi sopimuksen laatimisesta tai tarkistamisesta voi olla asianajajan maksu.”

Kuka kattaa rekisteröinnin kustannukset? ”Oikeudellisesti vastuu on vuokralaiselle. Käytännössä molemmat osapuolet yleensä jakavat kustannukset yhtäläisesti”, hän sanoi.

Lue myös: Kuinka NRI: t voivat voittaa pankkihaasteet ja hallita talouttaan kotona

Jos joku on jo miehittänyt omaisuutesi, on tärkeää noudattaa asianmukaista oikeudellista menettelyä häätöön. ”Ensimmäinen askel on antaa vuokralaiselle oikeudellinen ilmoitus, jonka jälkeen sinun on nostettava häätöasiakirja tuomioistuimessa, johon liittyy siviiliprosessilain 151 §: n mukainen hakemus (CPC). Tämä hakemus pyytää tuomioistuinta ohjaamaan vuokralaisen tallettamaan jäljellä olevan ja nykyisen vuokran joko vuokranantajan kanssa tai suoraan tuomioistuimen kanssa ennen puolustusta”, Mishra sanoi.

”Useimmat vuokranantajat eivät ole tietoisia tästä säännöksestä. Jos tuomioistuin myöntää hakemuksen ja vuokralaiselle määrätään tallettamaan asianmukainen vuokra, se vahvistaa merkittävästi omistajan asemaa jättäen vuokralaiselle usein vähän perustaa kiistämään tapauksen”, hän lisäsi.

Jos vuokralainen kieltäytyy maksamasta jäljellä olevaa vuokraa tai luopumasta omaisuutta tuomioistuimen määräyksestä huolimatta, omistaja voi jättää tuomioistuimen vetoomuksen halveksuntaan High Courtissa. ”Vaikka vuokralaiset voivat jättää huomiotta siviilioikeudet, rikosoikeudenkäynnin uhka, kuten tuomioistuimen halveksunta, varmistaa yleensä noudattamisen”, hän sanoi.

Tärkeä hallussapidon päätös

Mishra korosti myös tärkeätä päätöstä omistajan omaisuutta miehittävien pitkäaikaisten vuokralaisten yhteydessä, jota kutsutaan haitalliseksi hallussapideksi. Varmasti omistaja voi menettää oikeuden omaisuuteensa tietyn ajanjakson jälkeen, jos hän ei ryhdy toimiin sen palauttamiseksi. Vuoden 1963 rajoituslain 27 §: n mukaan tämä ajanjakso on 12 vuotta yksityisomaisuudelle ja 30 vuotta hallituksen omaisuudelle.

”Noin 7–8 vuotta sitten useimmat tuomiot kannattivat vuokralaisia ​​tässä yhteydessä, mutta vuonna 2024 Delhin korkein oikeus päätti Satya Pal Pathakissa vs. Vijay Kumar Kaushikissa, että vuokranantaja on hänen vaatimustensa paras tuomari. Tuomioistuimille ei ole määrätä, kuinka vuokranantaja on edellinen. Tenantissa oli kuusi kuukautta vapauttaa omistajansa. hallussapito ”, Mishra sanoi.

Lue myös: Miksi pussikokoiset rahalaitokset voivat silti olla vaikeaa talon apua sijoitusvaihtoehtona