Kiinteistöjen indeksoinnin poistaminen ei hyödytä ketään. Tässä todiste.
Tarkastellaanpa ensin politiikan muutoksen ydinkomponentteja. LTCG-verokannan alentaminen 12,5 prosenttiin vaikuttaa ensi silmäyksellä hyödylliseltä. Tätä näennäistä etua kuitenkin kompensoi indeksointiedun poistaminen, jonka ansiosta veronmaksajat saivat aiemmin mukauttaa ostohintaa inflaatioon. Ilman tätä oikaisua verotettavat voitot lasketaan kiinteistön nimellisarvon noususta inflaation eroavaa vaikutusta huomioimatta.
Markkinoilla, joilla on suhteellisen joustamaton tarjonta, kuten kiinteistöjä, kohonnut verotaakka rasittaa ostajia todennäköisesti raskaasti korkeampien hintojen vuoksi, millä on mahdollisesti pienempi vaikutus transaktiovolyymeihin. Tämä vaikutus voi olla erityisen voimakas lyhyellä tai keskipitkällä aikavälillä.
Lue myös: Kiinteistön myynti: Nousevatko verosi pilviin 1000 % budjettiilmoituksen jälkeen?
Vaikutuksen kvantifioimiseksi analysoimme kiinteistöjen hintojen yhdistetyn vuosikasvun (CAGR), pitoajan ja kustannusinflaatioindeksin. Laskelmamme osoittavat, että efektiivinen veroaste uudessa järjestelmässä on alhaisempi vain, jos kiinteistön CAGR ylittää merkittävästi historialliset keskiarvot. 20 vuoden omistusjaksolla, jonka kustannusinflaatio on 5,5 % vuodessa, CAGR:n on oltava yli 9,48 %, jotta uusi verorakenne olisi edullinen.
Kiinteistömarkkinoiden todellisen suorituskyvyn tarkastelu antaa lisää näkemyksiä. National Housing Bankin Residexin tiedot, jotka kattavat maaliskuusta 2013 maaliskuuhun 2024, osoittavat, että kiinteistöjen hintojen keskimääräinen CAGR 36 Intian kaupungissa on vain 5,11 %. Korkein kirjattu CAGR on 8,56 % Hyderabadissa, mikä on edelleen alle kynnyksen, joka tarvitaan uudesta verojärjestelmästä hyötymiseen. Tämä viittaa siihen, että päinvastoin kuin valtiovarainministeriö väittää, useimpien kiinteistösijoitusten tehokas verotaakka nousee.
Väitteet vs todellisuus
Kiinteistökauppojen demografinen näkökohta on toinen tärkeä näkökohta. Suurimman osan kiinteistöjen myynnistä tekevät henkilöt, joiden vuositulot ylittävät ₹15 lakh, mikä tarkoittaa, että uusi veropolitiikka vaikuttaa suhteettoman paljon korkeamman tulotason ryhmiin. Hallitus pyrkii ohjaamaan lisääntyneet verotulot alemman tulotason tukemiseen, mutta sen tekeminen esittämällä harhaanjohtavia väitteitä nimellistuottojen olevan 12-16 prosentin välillä on ongelmallista. Tällaiset väitteet eivät ole sopusoinnussa empiiristen tietojen kanssa ja heikentävät politiikan uskottavuutta.
Lue myös: Talo myyty viimeisen 2 vuoden aikana? Voit saada sekä indeksointiedun että alemman 12,5 % verokannan
Indeksoinnin puute tarkoittaa myös sitä, että inflaatiokorjattuja voittoja verotetaan ankarammin, mikä saattaa estää pitkäaikaisia investointeja kiinteistöihin. Tämä voi johtaa markkinoiden likviditeetin vähenemiseen, mikä on ratkaiseva tekijä tehokkaassa hintojen selvittämisessä ja resurssien allokoinnissa. Vähentynyt likviditeetti voi johtaa korkeampiin transaktiokustannuksiin ja hintojen epävakauteen, mikä saattaa horjuttaa kiinteistömarkkinoita. Tällä voi olla heijastusvaikutuksia myös pankkisektorille, kun otetaan huomioon kiinteistövakuudellisten lainojen merkittävä osuus.
Pitkäaikaisia sijoittajia rangaistiin
Indeksoinnin poistamisella voi olla myös muita regressiivisiä vaikutuksia. Toisin kuin rahoitusvarat, kiinteistöt arvostavat usein nimellisesti ilman vastaavaa reaaliarvon nousua. Nimellisvoittoja verottamalla politiikka vaikuttaa suhteettoman paljon kiinteistöä pitempään omistaviin, mukaan lukien eläkeläiset ja pitkäaikaiset sijoittajat, joille kiinteistö on merkittävä osa eläkesuunnittelua. Tämä saattaa pakottaa jotkut henkilöt myymään kiinteistönsä ennenaikaisesti välttääkseen korkeammat verot, mikä voi johtaa mahdollisiin häiriöihin kiinteistömarkkinoilla.
Lopuksi, politiikan vaikutusta kiinteistökehittäjiin ei pidä jättää huomiotta. Koska kehittäjät kohtaavat jo haasteita, kuten sääntelyesteitä, vaihtelevaa kysyntää ja korkeita rahoituskustannuksia, kehittäjät saattavat huomata, että uusi verojärjestelmä lisää lisärasitusta. Kiinteistöjen myyntivoittojen korotetut verot voivat alentaa voittomarginaaleja, mikä pidentää valmistumisaikoja ja nostaa asunnonostajien kustannuksia. Koska kohtuuhintaisuus on jo kriittinen kysymys, tämä voi pahentaa asuntokriisiä ja vaikeuttaa keskimääräisen intialaisen asunnon omistamista.
Lue myös: Kiinteistösijoittajille yksi askel eteenpäin ja kaksi askelta taaksepäin
Poliittisesta näkökulmasta katsottuna indeksointiedun palauttaminen kohdistaisi verotaakan paremmin todellisiin voittoihin, mikä tarjoaisi oikeudenmukaisemman ja avoimemman verorakenteen. Vaiheittainen lähestymistapa verokannan alentamiseen ja indeksointiin voisi tasapainottaa tulotarvetta tasapuolisuuden ja tehokkuuden periaatteiden kanssa. Lisäksi hallituksen selkeä ja tarkka viestintä, joka perustuu empiirisiin tietoihin optimististen ennusteiden sijaan, lisäisi veronmaksajien luottamusta ja noudattamista.
Hallituksen tulisi perustaa kiinteistötietovarasto, joka korjaa poliittisten oletusten ja markkinatodellisuuden välisen eron. Tämä mahdollistaisi tarkemman ennustamisen, helpottaisi näyttöön perustuvaa päätöksentekoa ja parantaisi markkinoiden läpinäkyvyyttä. Tällainen tietovarasto voisi tarjota ratkaisevan tärkeitä näkemyksiä kiinteistöjen suorituskyvyn alueellisista vaihteluista, mikä mahdollistaisi kohdennetumman ja tehokkaamman politiikan.
