Jopa ilman indeksointia kiinteistöt saavat enemmän verohelpotuksia kuin mikään muu omaisuus

Ennen sitä ostetuista kiinteistöistä omistajat voivat valita joko 20 %:n pitkän aikavälin pääomatuloveron indeksoinnin kanssa tai 12,5 %:n ilman indeksointia. Heinäkuun 23. päivän jälkeen ostetuille kiinteistöille 12,5 % LTCG-vero ilman indeksointia on kuitenkin ainoa vaihtoehto. Monet kiinteistösijoittajat ovat tyytymättömiä tähän, mutta myös ilman indeksointia kiinteistöt ovat edelleen hemmotelluin omaisuusluokka.

Lue myös: Kiinteistöjen uudelleen käyttöön otettu indeksointi ei salli tappioiden korvaamista, ei NRI:tä

Hemmotelluin omaisuus

Kiinteistön ostajat saavat verohelpotuksia sekä kiinteistön ostoon käytetystä lainasta että siitä ansaitusta tulosta eli vuokrasta. Vuokra-asunnosta voidaan vähentää asuntolainalle maksettu korko kokonaisuudessaan. Jos kyseessä on omakotitalo tai tyhjä talo (ei vuokrattu), korko enintään ₹2 lakh voidaan vähentää. Käytännössä tämä tarkoittaa ₹2 lakh on omaisuuden menetys, jonka voit vähentää palkkaasi tai muita veroja maksaessasi.

Mitä tulee vuokratuottoon, hallitus tarjoaa 30 prosentin vakiovähennyksen. Tämä on tarkoitettu kattamaan ylläpitokustannukset, mutta todellisuudessa ylläpitokustannukset ovat yleensä alle 30 % vuokrasta, mikä johtaa säästöihin. Omistaja voi vähentää myös vuoden aikana maksetut kiinteistö- ja kunnallisverot. Mikään muu omaisuusluokka ei saa tätä vähennysetua.

Lue myös | Ei indeksointia: Asuntojen myyntiä on verotettava samalla tavalla kuin palkkatuloa

Yhdessä nämä verohelpotukset antavat mahdollisille ostajille tarpeeksi vipuvaikutusta sijoittaakseen kiinteistöön lainalla vuokratuloa varten.

Selitetään tämä esimerkillä. Oletetaan, että ostat talon asuntolainalla 10 % korolla. Olet vuokrannut sen ja olet 30 %:n veroluokissa. Koska saat vähennyksen koko korosta, efektiivinen korko laskee 7 prosenttiin. Oletetaan myös, että vuokratuotto on 3 % ja kiinteistön arvo nousee 5 % vuodessa. 30 %:n vakiovähennyksen jälkeen verotettava tuotto on 2,1 %. Kun olet maksanut siitä 30 % veron, nettotuottosi verojen jälkeen on 2,37 %. Kun lisätään 5 %:n hinnannousu, vuosituotto on 7,37 % eli 37 peruspistettä enemmän kuin korko. Tässä esimerkissä talon nettotuotto ylittää omistuskustannukset.

Tämä vipuvaikutus on käytettävissä myös silloin, kun ostaa asunnon, ei sijoituksena. Tämä johtuu siitä, että jopa ₹2 lakh lainan korkoa, joka voidaan vähentää, johtaa tappioon, kun lasketaan ”tuloa asuntokiinteistöstä”, mikä alentaa efektiivistä korkoa.

Oletetaan esimerkiksi, että olet ottanut a ₹50 000 000 euron asuntolaina 9 % korolla ja 20 vuoden laina-aika. Ensimmäisenä vuonna maksettava kokonaiskorko on ₹4,47 lakh. Käytön jälkeen ₹Säästät 2 lakh vähennyksen ₹60 000 veroa olettaen, että olet 30 prosentin veroluokissa. Joten sen sijaan ₹ ₹4,46 lakh, olet maksanut ₹3,86 lakh korkoa efektiivisellä korolla 7,78 %. Ja jos olet ottanut lainaa puolisosi kanssa, voitte molemmat hakea lainaa ₹2 lakhin vähennys, mikä edelleen alentaa efektiivistä koronmaksua ₹3,27 lakh eli 6,57 %.

Kuten näette, verohelpotukset alentavat huomattavasti lainan efektiivistä korkoa, jolloin lainanottokustannukset ovat melko alhaiset.

Muut veroedut

Jopa asunnon myynnistä saadut myyntivoitot ovat verovapaita tietyin edellytyksin. Tuloverolain 54 § vapauttaa luovutusvoittoveron maksamisesta, jos käytät voittoa toisen asunnon ostamiseen. Ainoa ehto on, että uusi talo tulee ostaa kahden vuoden kuluessa tai rakentaa kolmen vuoden kuluessa edellisen talon myynnistä. Tämä voi suojata talonomistajat, jotka omistavat vain yhden talon henkilökohtaiseen käyttöön, indeksoinnin poistamiselta. Todennäköisesti tällaiset omistajat myyvät talonsa vain ostaakseen toisen.

Lue myös: Indeksointietu kiinteistölle palautettu. Mutta riittääkö se?

Pykälän 54F mukaan voit säästää myyntivoittoveroa myös muusta omaisuudesta, mukaan lukien osakkeet, sijoitusrahastot ja kulta, käyttämällä tuottoa asunnon ostamiseen. Tässä osiossa on kuitenkin enemmän ehtoja. Ensinnäkin koko myyntitulo tulisi käyttää, ei vain voittoja. Toiseksi tämä vapautus on sallittu vain, jos veronmaksaja ei omista useampaa kuin yhtä omaisuutta myydessään omaisuuden. Tämä poikkeus koskee vain asunnon ostamista, ei muuta omaisuutta.

Näitä veroetuja lukuun ottamatta asuntolainojen korot ovat alhaisemmat kuin yrityslainojen ja henkilökohtaisten lainojen ja jopa omaisuuserien, kuten osakkeiden, sijoitusrahastojen ja kullan, korot.

Kaikki nämä edut pitävät kiinteistön houkuttelevana taloudellisesti. Vuokrattavan kiinteistön ostamiseen liittyy tietysti useita aineettomia riskejä, joita ei voida mitata.