Intian kiinteistökehitysmarkkinoilla on edessään vaikeita aikoja myyntihuippujen ja rahastojen loppuessa
Kun markkinat Tokiosta New Yorkiin ovat tällä viikolla kärjessä, suuren Mumbain rakentajan ympärillä vilkkuva varoituskyltti ei saanut paljon huomiota. Intialaiset sijoittajat pitivät kuitenkin tiiviisti silmällä. Kun Oberoi Realty missasi analyytikoiden ennusteet liikevaihdosta ja tuloksesta ja kirjasi pienemmän liikevoittomarginaalin asuntoyksikköönsä, Intian kiinteistöosakkeista syntyi tukala.
Epävarmuus kiinteistökehittäjien kanssa Intiassa on kasvanut jo jonkin aikaa. BSE:n kiinteistöindeksi on laskenut yli 30 % huipusta kesäkuussa 2024. Viime viikolla aavistus kuitenkin syveni. Ja syy siihen juontaa juurensa osakemarkkinoille.
Kun talous avautui uudelleen pandemian jälkeen, yksityissijoittajien rahoitussalkut olivat täynnä rajuja voittoja kahdelta edelliseltä vuodelta. Kun osa tästä rikkaudesta alkoi jahtaa uusia koteja, rakentajien osakekurssit zoomasivat. Ja he vastasivat ostamalla maata hulluilla hinnoilla ja käynnistämällä uusia hankkeita. Markkinat näkivät heidän suurentuneet taseensa luottamuksen osoituksena ja palkitsivat heidät yhä korkeammalla arvostuksella.
Sitten musiikki lakkasi. Osakkeiden arvostusvaahto jarrutti sijoittajien tuottoa. Kun toimihenkilöiden palkat taistelevat tekoälyn (AI) ja geopoliittisen epävarmuuden yhdistettyä uhkaa vastaan, kohtuuhintaisuudesta tuli keskiluokan huolenaihe.
Vain Intian äärimmäinen varallisuuserot pitivät markkinat pystyssä viime vuonna. Yllä hinnoiteltujen asuntojen ostajat ₹10 miljardia teki suurimman osan raskaasta iskusta, erityisesti suurissa kaupunkikeskuksissa, kuten Mumbaissa. Valtakunnallinen myynnin kasvu on kuitenkin saavuttanut huippunsa ja kehittäjät tuntevat nipistyksen.
Myymättömiä asuntoja, joiden varasto kahdeksassa suurimmassa metropolissa on yhtä suuri kuin mitä tavallisesti myytäisiin 19 kuukaudessa, ei juurikaan ole. Se on kevyin kuorma vähintään 2 vuoteen. Mutta kuten kiinteistötutkimusyritys Liases Foras on väittänyt, ongelmana on jo myydyn rakentaminen.
Vuonna 2017, kun säätely otettiin käyttöön viivästyneiden toimitusten ja rikottujen lupausten tarkistamiseksi, rakentajat toivat markkinoille 3,3 miljoonaa neliöjalkaa uutta tarjontaa. Tuolloin he pystyivät rakentamaan 2,4 miljoonalla neliöjalalla eli 74 prosentilla. Viime vuonna, kun he etsivät 3,6 miljoonaa neliöjalkaa, he valmistuivat vain 2 miljoonaa neliöjalkaa eli 57%.
”Hitaampi rakentaminen tarkoittaa viivästynyttä tulojen tunnustamista, suurempaa toteutusriskiä ja mahdollisia laiminlyöntejä”, tutkija sanoi marraskuun raportissa.
Se tarkoittaa myös pienempiä marginaaleja. Tämä johtuu siitä, että rakenteilla olevien asuntojen vuotuinen hinnankorotus ei riitä kompensoimaan rakentajien inflaatiota. Se ei myöskään pysty ylläpitämään kysyntää keinottelijoiden taholta, jotka varaavat useita asuntoja äskettäin julkistetuista projekteista toivoen kääntävänsä ne lähemmäksi valmistumista. Ei siis ihme, että osakemarkkinat ovat haitanneet kiinteistöyrityksiin. Laajempi seikka on se, että kehittäjien halu nostaa arvostustaan käynnistämällä uusia hankkeita ei johda oikeaan taloudelliseen toimintaan.
Kuinka pitkälle nykyinen pessimismi jatkuu? Vastaus riippuu siitä, kuinka toimiala parantaa tehokkuuttaan. Delhissä vaarallinen ilmansaaste, joka on jo nyt vakava este ulkotyölle, on johtanut väliaikaisiin rakennuskieloihin. Mumbaissa rakentajat kamppailivat saadakseen ympäristölupia viime vuonna.
Ammattitaitoiset putkimiehet, sähköasentajat ja kirvesmiehet tienaavat paremmin keikkataloudessa kuin kiinteistöprojekteissa. Sillä välin käteisen antaminen naisille on tullut osaksi poliitikkojen vakiotyökalua osavaltiovaalien voittamiseen. Tämä saattaa vaikuttaa heidän osallistumiseensa rakennustyöntekijöihin kaukana kyläkoteistaan. (Naiset, jotka on usein palkattu yhdessä aviomiestensä kanssa lastaamaan tiiliä ja sementtipusseja, rikkomaan kiviä, sekoittamaan laastia ja sementtiä, seulomaan hiekkaa tai siivoamaan, muodostavat 11 % Intian rakennustyövoimasta.)
Yksinkertaisempi selitys rakentamisen hidastumiselle voi olla se, että rakentajilta alkaa loppua varat kysynnän hidastuessa. Jos valmistuminen jatkuu nykyisellä tahdilla, ostajat saattavat olla huolissaan taloudellisesti heikompien pelaajien mahdollisuudesta luovuttaa valmiita asuntoja.
Niin kutsuttu pre-sales -malli, jossa varaussumma maksetaan ennen rakentamisen alkamista, voi tulla kyseenalaiseksi, kuten Kiinassakin. Mutta siellä ongelma on monta kertaa suurempi. Pelkästään China Vankella on 19 miljardia dollaria ennakkomyytyjä kiinteistöjä odottamassa toimitusta. Se on lähes neljännes asuinkiinteistöjen myynnistä Intiassa – kaikkien yritysten toimesta.
Analyytikot huomauttavat, että Vanken likviditeettikriisi tukahduttaa rakentamisen rahoituksen heikentyneen myynnin ja kireän rahoituksen vuoksi. Samanlainen paniikkikohta ei ole vielä saapunut intialaisille kehittäjille, mutta pelko on ehdottomasti tullut sisään. ©Bloomberg
