Intian GCC-buumi ajaa monimutkaisia vuokrasopimuksia, suurempia kampuksia ja pitää huippulakitoimistot kiireisinä
Kun ulkomaiset yritykset sitoutuvat 15–30 vuoden toimikausiin ja rakentavat miljoonan neliöjalkojen toimitiloja Bengalurussa, Hyderabadissa, Mumbaissa, National Capital Regionissa (NCR) ja Chennaissa, johtavat asianajotoimistot, kuten Cyril Amarchand Mangaldas, Khaitan & Co, JSA Advocates & Solicitors ja Nishith Deslyns, ovat yhä mukana näihin liiketoimiin.
Aiemmin rutiininomaisista kaupallisista vuokrasopimuksista on nyt tulossa M&A-tyylisiä toimeksiantoja, joihin sisältyy yksityiskohtainen maa- ja viranomaistarkastelu, rakennus- ja kaavoitushyväksynnät sekä pitkän aikavälin riskien allokointi.
GCC-johtoisten rakennettujen ja suurten laitteiden määrä, koko ja toimikausi ovat lisääntyneet selvästi toimiston leasing liiketoimia Intiassa Cyril Amarchand Mangaldasin toimitusjohtajan Cyril Shroffin mukaan.
”GCC:t eivät enää ole back-office-toimintoja, vaan pitkän aikavälin strategisia teknologiakeskuksia ja globaaleja toimintoja”, Shroff sanoi. ”Tämän seurauksena kiinteistösitoumukset ovat suurempia, vuokra-ajat pitenevät ja kampuskehitys on räätälöidympää ja tulevaisuutta silmällä pitäen. Tämä on muuttanut perusteellisesti lakityön luonnetta tällä alalla.”
Firma neuvoi GCC-asiakkaat vuokraamalla yli 5 miljoonaa neliöjalkaa pelkästään viimeisen vuoden aikana. Sen viimeaikaisiin tehtäviin kuuluu JPMorganin neuvonta Aasian suurimmaksi Persianlahden yhteistyöneuvoston vuokrasopimukseksi kuvaillussa 1,3 miljoonan neliömetrin kokoisessa kampuksella Mumbain Powaissa.
Nishith Desai Associatesin kaltaiset yritykset neuvovat nyt GCC:n asiakkaita kaupan koko elinkaaren ajan Intian yksikön strukturoimisesta juridisesta, verotuksellisesta ja sääntelyn näkökulmasta toimintojen perustamiseen.
”GCC-pohjaisten toimisto- ja kampustransaktioiden laajuus, kesto ja strateginen merkitys on kasvanut selvästi Intiassa”, sanoi Aaron Kamath, Nishith Desai Associatesin teknologian, digitaalisen ja kaupallisen oikeuden käytännön johtaja. ”10-20 vuoden vuokrasopimukset ja suuret integroidut kampukset ovat yleistymässä ja muuttavat lakityötä tavallisesta leasingsopimuksesta monimutkaiseen, projektityyppiseen neuvontaan.”
Strategiset solmukohdat
GCC:t ovat monikansallisten yritysten Intiaan perustamia toimistoja, jotka hoitavat teknologian, rahoituksen, tutkimuksen, datan, analytiikan ja asiakastoimintojen kaltaisia toimintoja. Intiassa on nyt yli 1 800 GCC:tä, joiden liikevaihto vuonna 2024 oli 64,6 miljardia dollaria, mikä Nasscomin arvion mukaan ylittää 110 miljardia dollaria vuoteen 2030 mennessä.
Nämä keskukset, jotka ovat aiemmin keskittyneet backoffice-käsittelyyn, ovat nyt strategisia keskuksia suunnittelulle, tekoälylle, kyberturvallisuudelle, rahoituspalveluille ja globaaleille toiminnoille, mikä lisää jyrkkää oikeudellista monimutkaisuutta.
sähköpostitse lähetetyt kyselyt yritysten GCC:t mukaan lukien Goldman Sachs, JPMorgan Chase, HSBC, Amazon India, Citi ja Walmart, mutta vastauksia odotettiin lehdistöaikaan asti.
Asianajotoimistojen osallistuminen alkaa nyt hyvissä ajoin ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Neuvojat auttavat monikansallisia asiakkaita jäsentämään Intian läsnäoloaan, suunnittelemaan yritysten välistä rahoitusta valuutta- ja verosääntöjen mukaisesti, arvioimaan valtion tason kannustimia ja kartoittamaan työvoiman ja säännösten noudattamista. Tämän jälkeen suoritetaan tontin valinta, omistus- ja kaavoitustarkistukset sekä pitkäaikaisten vuokra- tai kehityssopimusten neuvotteleminen.
”On tärkeää ymmärtää, miksi yritys perustaa GCC:tä Intiaan ja mitkä ovat sen pitkän aikavälin tarpeet”, sanoi Harsh Parikh, Khaitan & Co:n partneri, joka johtaa yrityksen kiinteistöalan käytäntöä.
Yritys toimi äskettäin Brookfieldin neuvonantajana JPMorganin kanssa Mumbaissa tehdyssä build-to-suit -transaktiossa ja on työskennellyt useissa suurissa GCC-mandaateissa globaaleille pankeille ja teknologiayrityksille.
Keskeinen osa toimeksiantoa on intensiivinen maankäyttö ja säännösten mukainen due diligence. Lakimiehet suorittavat laajennettuja omistushakuja, tutkivat aiempia omistuksia ja oikeudenkäyntejä, tarkastavat kaavoitus- ja maankäyttöluvat ja tarkistavat ympäristö- ja kunnallisluvat varmistaakseen pitkän aikavälin hallintavarmuuden. Built-to-suit -projekteissa rakentamisriskiä hallitaan virstanpylväisiin sidottujen toimitusaikataulujen, viivästyssakkojen, vikavastuun ja lainmuutossuojan avulla.
Oikea kiinteistökumppani
”Oikeudellinen neuvonta on ratkaisevan tärkeää arvioitaessa kehittäjän taloudellista vakautta, skaalautuvuutta, meneillään olevia oikeudenkäyntejä, ympäristö- ja kaupunkisuunnittelun vaatimustenmukaisuutta sekä olemassa olevien käyttäjien profiilia – tekijöitä, joilla on yhtä suuri merkitys kuin kustannuksilla ja saatavuudella”, sanoi Vinod Mannattil, Gloplaxin, Persianlahden neuvoa-antavan ja mahdollistavan yrityksen kumppani ja lakimies. ”Luotetun juridisen kumppanin saaminen ajoissa auttaa tunnistamaan riskejä, ennakoimaan riitoja ja tukemaan oikean kiinteistökumppanin tietoon perustuvaa valintaa.”
JSA Advocates & Solicitorsin yhteisen toimitusjohtajan Vivek K. Chandyn mukaan huonolle rakentamisen laadulle ei ole sijaa, sillä jopa suunnittelu- ja spesifikaatiovalinnat voivat vaikuttaa merkittävästi kustannuksiin ja riskeihin.
”Talon rakentamisen kustannukset voivat vaihdella jopa 300 prosenttia, jolloin julkisivu yksin muodostaa suuren osan vaihtelusta. Siksi on tärkeää, että tekniset tiedot ovat yksityiskohtaisia ja vuokralaisilla on tarkastusoikeudet jokaisessa vaiheessa, jotta maailmanlaajuiset laatustandardit täyttyvät”, hän sanoi.
JSA on neuvonut useissa suurissa GCC:n ja yhden vuokralaisen kampustransaktioissa, mukaan lukien australialainen monikansallinen pankki, joka vuokraa noin miljoonan neliömetrin suurlähetystöltä, 500 000 neliömetrin vuokrasopimus Honeywellille, Vanguardin GCC:lle Hyderabadissa, Bristol-Myers Delobbin pääkaupungeissa Intian mandaateissa sekä suurille mandaattikeskuksille.
Neuvottelut menevät nyt paljon vuokraa ja lukitusta pidemmälle. Yritykset keskittyvät uusimis- ja irtautumisoikeuksiin, laajennus- ja supistamisvaihtoehtoihin, vuokrankorotusten rajoituksiin, toimitusajoihin, lainmuutossuojaan, rakentamisen laatuun, vikavastuuseen, astumisoikeuksiin, maailmanlaajuisten lahjonnan vastaisten ja ESG-normien noudattamiseen sekä nopeampaan riitojenratkaisuun.
”Kaksikymmentäviisi vuotta sitten vuokrasopimukset olivat 20–25-sivuisia. Nykyään ne ulottuvat helposti yli 100 sivulle yksityiskohtaisten teknisten aikataulujen ja liitteiden kera”, Chandy lisäsi.
Oikeudellisen monimutkaisuuden lisääntyminen heijastaa itse GCC-maiden muuttuvaa roolia.
GCC:t, joita ylläpitävät esimerkiksi Amazon, JPMorgan Chase, Boeing ja Walmart, työllistävät nyt noin 1,35 miljoonaa ihmistä eri puolilla Intiaa, ja suurimmat solmukohdat ovat Bengaluru ja Hyderabad.
Työn häiriö
raportoivat aiemmin, että vaikka näistä keskuksista on tullut suuria rekrytoijia IT-palveluyritysten taantuman keskellä, generatiivinen tekoäly ja automaatio ovat alkaneet häiritä rekrytointia, ja jotkut GCC:t ovat ilmoittaneet, että henkilöstömäärän kasvu tietyissä tehtävissä voi hidastua tekoälyn tuottavuuden noustessa.
Erikoistuneen henkilöstövuokrausyrityksen Xphenon perustajan Kamal Karanthin mukaan GCC:n työvoima on kasvanut 48 % ennustettuun 1,9 miljoonaan 1,3 miljoonasta viiden vuoden aikana. Lisättyään noin 150 000 työntekijää vuonna 2025, GCC:t voivat lisätä noin 200 000 työntekijää vuonna 2026, vaikka tämä voi hidastua 70 000–80 000:een, jos offshoring-olosuhteet heikkenevät tärkeimmillä markkinoilla, kuten Yhdysvalloissa.
Mukaan Savills Intian raportin otsikkona GCC:t vuokrasivat noin 112 miljoonaa neliöjalkaa vuosina 2020–2024, ja ne voisivat ottaa vastaan vielä 180 miljoonaa neliöjalkaa vuoteen 2030 mennessä. Pelkästään vuonna 2024 GCC:t muodostivat 44 prosenttia Intian toimistovuokrasta, ja GCC:n osuus 70 %:sta Intian koko toimistovuokrasta. 2020-24.
SPAG FINN Yhteistyökumppaneiden tiedote panee merkille, että Intia on edelleen maailman suurin ja kypsin GCC-keskus, jota tukee 5,4 miljoonan työntekijän teknologiatyövoima ja tekoälyn nopea käyttöönotto ja että lähes 90 prosenttia keskuksista toimii nyt monitoimisina innovaatiovetoisina keskusina.
