Hallitus harkitsee tornitason maksukyvyttömyyttä säästääkseen asunnonostajat viivästymisiltä
Asuntosektorin ahdingossa olevien omaisuuserien pelastamiseen ehdotetun uuden sääntelyjärjestelmän tarkan laajuuden tunnistaminen on keskeinen osa yritysasiainministeriön (MCA) ja IBBI:n aloittamia neuvotteluja sen jälkeen, kun korkein oikeus määräsi syyskuussa kaikkien sidosryhmien koordinoidut toimet asunnonostajien etujen turvaamiseksi ja luottamuksen palauttamiseksi kiinteistöalaan.
Konkurssiratkaisun rajaaminen yhteen projektiin – tai jopa yhteen torniin projektin sisällä – herättää viranomaisille uusia poliittisia kysymyksiä, kuten kuinka kohdella kehittäjää, joka on jättänyt maksamatta takaisinmaksuja.
”Laajentuneen yrityksen johtamisen ottaminen IBC:n alaisuudessa on pelote taloudellista kurinalaisuutta ja maksuhäiriöitä vastaan ja se rankaisee virheellistä johtoa. Jos yksi ahdingossa oleva torni eristetään kriisinratkaisua varten vaikuttamatta laiminlyövän yrityksen muuhun omaisuuteen, tämä pelote laimenee”, sanoi ensimmäinen kahdesta henkilöstä, joista molemmat puhuivat aiemmin.
MCA:lle ja IBBI:lle sähköpostitse lähetetyt kyselyt jäivät vastaamatta.
Tällä hetkellä maksukyvyttömyyden ratkaiseminen tapahtuu vain yhteisötasolla. Kun konkurssihakemus hyväksytään tuomioistuimessa, velkojat nimittävät selvittäjän, joka tunnetaan nimellä maksukyvyttömyysammattilainen, johtamaan yritystä, joka myös pyytää uusia sijoittajia tekemään tarjouksia. Kaikki sen varat ovat osa rakenneuudistukseen käytettävissä olevia resursseja.
Vaikka taloudellisen ahdingon rajaaminen muutamaan asuntoon ja uuden sijoittajan löytäminen näiden asuntojen valmistumiselle voisi jättää muut saman kiinteistökehittäjän rakentamat asunnot häiriintymättä, tällainen lähestymistapa ei välttämättä sovi yhteen maksukyvyttömyys- ja konkurssilain (IBC) kaavaillun perustapahtuman kanssa – velkojat ottavat haltuunsa yrityksen maksutapahtuman yhteydessä.
Yhden lähestymistavan valitseminen toisen sijaan luo todellisen pulman. Ahdingossa olevissa torneissa asuvat asunnonostajat saattavat haluta, että kaikki rakennuttajan omaisuus yhdistetään yrityksen elvyttämiseksi ja kotinsa viimeistelemiseksi, mutta hyvin hoidetuissa torneissa tai projekteissa olevat asiakkaat eivät ehkä halua, että heidän yksikkönsä vedetään konkurssimenettelyyn, koska he pelkäävät viivästyksiä.
Sääntelykehys
Ministeriö ja IBBI konsultoivat asiantuntijoita uuden järjestelmän kehittämiseksi korkeimman oikeuden valtuuttamana. Nämä ehdotukset ovat todennäköisesti osa IBC:n tulevia muutoksia. Vuoden 2025 konkurssilaki, joka on nyt Lok Sabhan valintakomitean käsittelyssä laajojen hallitusneuvottelujen jälkeen, otetaan todennäköisesti käsiteltäväksi ennen kuin nykyiset keskustelut kiinteistökohtaisista uudistuksista saadaan päätökseen.
Kiinteistöalan yhdistyksen NAREDCO:n puheenjohtaja Niranjan Hiranandani sanoi, että kiinteistöjen konkurssikehyksen kehittäminen on tervetullut askel.
”Toimialamme pyörii projektitason kassavirroilla, joten maksukyvyttömyyden ratkaiseminen projekti- tai jopa tornitasolla voi suojata asunnon ostajia ja pitää rakentamisen raiteilla”, Hiranandani sanoi.
”Tower-viisas lähestymistapa voi auttaa varmistamaan, että työt projektin muissa osissa jatkuvat vaikuttamatta koko kehitykseen tai yritykseen. Tärkeintä on, että järjestelmä pysyy oikeudenmukaisena kaikille sidosryhmille ja estää väärinkäytökset. Tarvitsemme tasapainoisen rakenteen, joka suojaa ostajia ja lainanantajia samalla, kun aidot rakennuttajat voivat saada kodit valmiiksi ilman pitkiä viiveitä”, lisäsi Hiranandani.
Yritystason maksukyvyttömyysratkaisun tulisi pysyä viimeisenä keinona, ja se on varattu tapauksiin, joissa taloudellinen stressi on levinnyt koko kehittäjän portfolioon, sanoi Manmeet Kaur, lakiasiaintoimisto Karanjawala & Co.
”Projektikohtainen kriisinratkaisukehys tarjoaa tasapainoisimman ja käytännöllisimmän lähestymistavan, sillä se rajaa kunkin projektin kassavirrat ja velat, turvaa kyseisen projektin ostajia ja estää yhden projektin maksukyvyttömyyttä ajamasta koko yritystä/kokonaisuutta pysähdyksiin. Tietyissä suurissa paikkakunnissa tai monitornisissa rakennuksissa, joissa kukin erillinen taloudellinen ratkaisu voisi olla toiminnallisesti ja vieläkin korkeampi.” Kaur.
Tällaista lähestymistapaa voidaan kuitenkin omaksua vain, jos rahavirrat, hyväksynnät ja rakennusvaiheet on määritelty selkeästi, Kaur lisäsi.
Asunnon ostajan suoja
Kiinteistöjen räätälöity maksukyvyttömyyskehys on ratkaisevan tärkeä alakohtaisten monimutkaisten ongelmien ratkaisemiseksi, sanoi Amit Maheshwari, verokumppani, vero- ja konsulttiyritys AKM Global.
Maheshwari sanoi, että maksukyvyttömyyden ratkaiseminen hanketasolla saavuttaa käytännön tasapainon suojelemalla asunnon ostajia ja velkojia, joita asia koskee, lamauttamatta tarpeettomasti kehittäjän koko toimintaa.
”Jos mahdollista, tornikohtainen ratkaisu suurissa, itsenäisesti rahoitetuissa projekteissa voisi tarjota entistä tarkempaa helpotusta eristämällä maksuhäiriöriskit tiettyihin segmentteihin ja turvaamalla siten sidosryhmien edut, joihin se vaikuttaa. Projektikohtainen ratkaisu on kuitenkin edelleenkin elinkelpoisin ja hallinnollisin lähestymistapa kaiken kaikkiaan ottaen huomioon nykyiset sääntely- ja toiminnalliset realiteetit”, Maheshwari sanoi.
Kaikkien uusien puitteiden on myös sisällettävä selkeät, objektiiviset kriteerit väärinkäytön estämiseksi ja samalla edistettävä jumiutuneiden hankkeiden oikea-aikaista elvyttämistä ja loppuunsaattamista, hän sanoi.
Korkein oikeus oli 12.9. antamassaan tuomiossa Mansi Brar Fernandes vs Shubha Sharma ym. todennut, että kiinteistömaksukyvyttömyyden ratkaiseminen tulee pääsääntöisesti edetä hankekohtaisesti eikä koko yritysvelallisen osalta, elleivät olosuhteet toisin perustele.
Kiinteistö- ja rakennusalat muodostavat yhteensä hieman yli kolmanneksen yli 8 600 konkurssimenettelyssä olevasta yrityksestä sen jälkeen, kun maksukyvyttömyys- ja konkurssilaki tuli voimaan vuonna 2016.
