CBI koetin pankkiiri-Builder-siteet subventiojärjestelmien yli
Korkein oikeus pyysi CBI: tä (tutkimustoimisto) muodostamaan erityinen tutkintaryhmä (SIT) tutkimaan käytäntöä, aloittaen hankkeista Conkurpt SuperTech Ltd: n hankkeista Delhi-National Capital -alueella (NCR). Justices Surya Kantin ja N. Kotiswar Singhin penkin määräys tulee jonkin verran helpotusta kodin ostajille, jotka olivat muuttaneet tuomioistuinta.
Tuomioistuimen ohjeiden mukaan CBI: n ensimmäinen alustava tutkimus (PE) keskittyy SuperTech Ltd: n kehittämiin hankkeisiin. Toisessa Mumbain, Bengalurun, Kolkatan, Mohalin ja Allahabadin rakentajien hankkeissa. Lisäksi viisi PE: tä kattaa aluekehitysviranomaisten lainkäyttövaltaan Noidassa, Suur -Noidassa, Yamuna Expressway, Gurugram ja Ghaziabad.
Asiakysymyksen laajuuden tunnustaminen – etenkin Uttar Pradeshissa ja Haryanassa – tuomioistuin pyysi molempia osavaltioiden hallituksia nimittämään virkamiehet CBI: lle. Nämä upseerit ovat osa SIT: tä yhdessä CBI: n virkamiesten ja tilintarkastajien kanssa. Tuomioistuin määräsi myös solmujen upseerien nimittämisen ja kehotti molemmat valtiot varmistamaan täyden yhteistyön.
Myös lue | Rahapajapohja: Miksi RBI -koron leikkaus ei auta elvyttämään budjetin asuntoa
Penkki seuraa asiaa joka kuukausi varmistaakseen oikea -aikaisen edistymisen ja korostaa tarvetta tarjota kiireellistä helpotusta kärsiville kodin ostajille.
Mikä on subventiojärjestelmä?
Ns. Subvention-järjestelmissä asuntojen ostajat tekisivät talletuksen rakentajan kanssa, ja rakentaja lupaa maksaa EMIS (rinnastettu kuukausierät), kunnes talo luovutetaan.
Tällaisten järjestelmien mukaan pankit maksoivat jopa 70–80% lainasta etukäteen, usein tarkistamatta projektin etenemistä, rikkomalla RBI: n vuoden 2013 ohjeita. Näiden järjestelmien varhaisessa vaiheessa 2010-luvulla käynnistettiin villisti suosittu NOIDA-, Suur-Noidan, Gurugramin ja vierekkäisten alueiden alueella.
Vuoteen 2018-2019 mennessä rakennusalue pysähtyy useista hankkeista, ja joitain ei koskaan käynnistetty. Vaikka monet rakentajat eivät täyttäneet EMI -sitoumuksiaan, pankit alkoivat jatkaa kodinomistajia EMI -maksuihin sen sijaan, että rakentajat pitävät vastuussa.
Lue tämä | Puskuri käynnistyy FY26: ssa, mutta varovaisuus asuntojen hinnoista
Useat kehittäjät kirjoittivat myöhemmin maksukyvyttömyyden maksukyvyttömyys- ja konkurssikoodin (IBC) nojalla vuodesta 2020 alkaen.
Ostajat ottivat ensin yhteyttä Delhi High Courtiin ja hakivat ohjeita pankeille periäkseen maksuja rakentajilta ja palauttamaan epäoikeudenmukaiset EMI: t. Heidän vetoomuksensa hylättiin, kun tuomioistuin ehdotti heidän lähestyvän RERA: ta (kiinteistövälitysviranomaisten) tai kuluttajafoorumeita. Sitten ostajat muuttivat korkeimman oikeuden vedoten yleiseen etua ja väittäen systeemistä yhteistyötä rakentajien ja lainanantajien välillä.
Propequity -kiinteistötietokonsultin toimitusjohtaja ja perustaja Samir Jasuja sanoi, että subventiojärjestelmät olivat aikoinaan suosittu markkinointityökalu, jossa ostajat maksoivat noin 20% etukäteen ja loput hallussapidon jälkeen.
”Tyypillisesti rakentaja kantoi EMI -korkoa, joka oli rakennettu hintaan. Mutta kun kehittäjät eivät toimittaneet, ostajat jätettiin maksamaan EMI: tä saamatta koteja”, hän sanoi. Hän lisäsi, että tällaiset järjestelmät ovat nykyään harvinaisia, korvattu porrastetuilla maksusuunnitelmilla, kuten 30:30:40, jotta voidaan linkittää maksut rakenteeseen.
United ARS: n (valtuutetut edustajat) 26 500 kodin ostajan Aakash Goel 16: n SuperTech Ltd: n epätäydellisestä projektista Noidassa, Suur-Noida ja Gurugram, kertoi, että projektit ovat pysähtyneet 10-15 vuotta.
Myös lue | Onko Rera todella palvellut tarkoitustaan?
”Olemme maksaneet vuokra ja EMI: t samanaikaisesti jo vuosia”, sanoi Goel, myös kodin ostaja SuperTech -projektissa. ”Monissa tapauksissa olemme jo suorittaneet 90% yksiköiden maksusta.”
Vanha ongelma
Teollisuuden tarkkailijoiden mukaan kiinteistöskandaalit ovat ravittuneet NCR -markkinoita viimeisen vuosikymmenen aikana. Rakentajat, jotka harjoittivat vihaisia maakauppoja ja tarkistamatonta laajennusta, ohjaavat usein varoja. Sadat projektit pysähtyivät tai niitä ei koskaan toimitettu.
Vaikka maineikkaat kehittäjät ovat saaneet takaisin ostaja luottamuksen jälkikäteen ja RERA-lainsäädännön käyttöönoton jälkeen (joka hyväksyttiin vuonna 2016 ja tuli voimaan toukokuussa 2017), vanhoja hankkeita-kuten SuperTech Ltd. ja Jaypee-, jotka ovat pitäneet kummittelemaan alueen.
Intian kiinteistökehittäjäyhdistysten liittovaltion presidentti Manoj Gaur, teollisuuselin, sanoi, että rakentajat tarjosivat aikaisemmin erilaisia subventiojärjestelmiä houkutellakseen asiakkaita, kun kodinmyynti oli hidasta esisovea.
Myös lue | Lisää voimaa kodin ostajalle SC: n RERA -tilauksen ansiosta
”Nykyään asiakasmaksut ovat täysin rakennussidottuja. Myös RERA antaa asiakkaalle pysäyttää EMI-maksun, jos projektin rakentaminen on lopettanut. Stutien, vanhat projektit olivat vain yksi heidän monista ongelmistaan. RERA: n avulla kehittäjät ovat tietoisia suurten viivästysten raskaasta kustannuksesta, joten he yrittävät välttää heitä”, Gaur sanoi.
Miksi ylin tuomioistuin määräsi koettimen
Korkein oikeus oli 5. marraskuuta 2024 ohjannut kaikkia sidosryhmiä – rakennuksia, pankkeja ja asunnon ostajia – jättämään vaatimustenmukaisuuslausekkeita, joissa yksityiskohtaiset maksut, rakennustila, hallussapitopäivitykset, EMI -palautukset, maksukyvyttömyysmenettelyt, mainostettuja ja toimitettuja mukavuuksia ja kaikkia sääntelymääräyksiä. Noin 70 yksiköstä vain yhdeksän pankkia ja viisi rakentajaa kuitenkin vastasi.
Tuomioistuin totesi 5. maaliskuuta 2025 tämän laajalle levinneen noudattamatta jättämisen mahdollisesta yhteistyöstä. Sitten se kutsui CBI: n pysyvän neuvonantajan avustamaan SIT: n perustamisessa ja harkitsemaan tiistaina järjestetyn määräyksen likvimistämistä.
Samaan aikaan United ARS jätti viime syyskuussa vetoomuksen National Company Law Wheelate -tuomioistuimessa (NCLAT), jossa pyydettiin NBCC Ltd: n nimittämistä kaikkien pysähtyneiden hankkeiden suorittamiseksi, SuperTechin entisen johdon sulkemiseksi, mukaan lukien promoottori RK Arora ja oikeuslääketieteen tarkastamisen aloittaminen Supertechin asioihin.
SC pysyi 21. helmikuuta NCLAT: n määräyksessä, jonka avulla NBCC sai haltuunsa SuperTechin projektit, sitoutuen tutkimaan vaihtoehtoisia ehdotuksia niiden valmistumisesta. Asia on vielä kuullut edelleen tuomioistuimessa.
Ja lue | Rahapajapohja: Miksi PE -investoinnit kiinteistöihin lasketaan Intiassa?
