Bandra Kurla Complex on täynnä kiduksia; minne Mumbain parhaat yritykset menevät seuraavaksi?
New Delhi: Yli kaksi vuosikymmentä Bandra Kurla Complexin (BKC) nousun jälkeen, Mumbain kallein bisnesalue haukkoi tilaa toimistojen täyttyessä, ja uutta tilaa tulee saataville vasta parin seuraavan vuoden aikana.
Kiinteistökonsulttien Knight Frank Indian ja Anarock Property Consultantsin mukaan BKC:n avoimet toimistotyöt ovat laskeneet ennätysalhaiselle tasolle, 3-4 % neljän vuoden takaisesta 13-14 %:sta, mikä nostaa vuokria ja herättää kiusaa lähialueille, kuten Kalina, Kurla, Worli ja Lower Parel.
Monet rakennusprojektit ovat vielä vuosien päässä hankkiakseen ammattitodistukset (OC), jotka ovat välttämättömiä ennen vuokralaisten muuttoa, sanoi Vivek Rathi, Knight Frankin kansallinen tutkimusjohtaja. ”Siksi nämä vajaat työpaikat laskevat edelleen”, Rathi sanoi.
Mumbain kaupunkisuunnittelijat aloittivat 370 hehtaarin suoalueen kehittämisen Mumbain keskustassa vuonna 1977 Nariman Pointin, maan silloisen tärkeimmän bisnesalueen, tilalle. BKC:n tulvaportit avautuivat pankkien ja rahoitussektorin tulon myötä 2000-luvulla, kun National Stock Exchange (NSE) avattiin vuonna 2001. ICICI Bank, Trident Hotel ja Bharat Diamond Bourse liittyivät lähes vuosikymmentä myöhemmin. Se isännöi nyt Facebookin Intian toimistoa, kansainvälistä rahoituspalvelukeskusta ja useita kansainvälisiä sijoittajia, kuten Blackstone, Brookfield ja Sumitomo. Intian Securities and Exchange Boardin pääkonttori sijaitsee myös BKC:ssä.
Kasvava kysyntä
Lyhyen ajomatkan päässä kaupungin lentokentältä sijaitsevan BKC:n toimistotilojen kysyntä on kasvanut vuosien saatossa. Tällä hetkellä japanilainen Sumitomo Corp. rakentaa toimistokompleksia kolmen hehtaarin BKC-tontille, jonka se osti vuonna 2019, mutta se valmistuu todennäköisesti vasta vuosiin 2026-27 mennessä. Samaan aikaan bengalurulainen Prestige Group kehittää 2,79 milj. neliöjalkaa toimistotilaa BKC:ssä.
Nämäkään eivät kuitenkaan riitä tyydyttämään kysyntää.
”Vuosina 2022 ja 2023 näimme vuotuiset bruttovuokravolyymit 1,4-1,6 miljoonaa neliöjalkaa, joka sisältää uudet vuokrasopimukset, uusimiset ja ennakkositoumukset”, sanoi Gautam Saraf, Mumbain toimitusjohtaja ja Cushman & Wakefieldin uusi liiketoiminta. kiinteistökonsultti ”Uutta tarjontaa on ollut viimeisten neljän vuoden aikana vain 1,5 milj. neliöjalkaa, joten tällä mikromarkkinoilla on ollut puutetta kysyntä jatkuu vahvana.”
Ei ole yllättävää, että vuokrat ovat menneet katon läpi.
Tämän vuoden maaliskuun neljänneksestä lähtien A-luokan toimistotilojen vuokrat ovat nousseet 10-12%, Saraf sanoi. Keskimäärin vuokra on noussut ₹300 neliöjalkaa kohti ₹400 neliöjalkaa kohti kolmessa vuodessa, sanoi Anuj Puri, Anarockin puheenjohtaja. BKC:n kallein paikka on Maker Maxityssa, joka hallitsee melkein ₹550 per neliöjalka
”Koska BKC on edelleen vuokralaisten ensisijainen kohde front office -toiminnassa, vuokrahintojen odotetaan nousevan noin 3-5 % vuoden 2026 loppuun mennessä”, sanoi Anshuman Magazine, hallituksen puheenjohtaja ja toimitusjohtaja, Intia, SEA, MEA. CBRE:ssä, kiinteistöalan konsulttitoimistossa.
Yrityksen vaihtuvuus
Tilapula ja jyrkkä vuokra ovat saaneet jotkut eroamaan BKC:stä ja lähtemään ulos.
”Monet yritykset, joiden vuokra-aika on päättynyt, muuttavat BKC:n reuna-alueille, kuten Kalina ja Kurla”, Puri sanoi. ”Ei heidän ole järkevää jäädä tänne, koska siitä on tullut erittäin kallista.” ”Sitten BKC:lle tulee uudempia yrityksiä, joilla on varaa tällaisiin vuokriin. Siellä tapahtuu vaihtuvuutta”, hän sanoi.
”Worli ja Lower Parel ovat todellakin nousemassa Mumbain seuraaviksi suuriksi yritysalueiksi”, sanoi Domnic Romell, Credai-MCHI:n, Mumbain metropolialueen (MMR) rakennusalan huippuelimen, presidentti. ”Vakiintuneen infrastruktuurin ansiosta erinomainen. Yhteydet avainalueille, kuten Nariman Point, BKC ja esikaupunkialueet, sekä niiden läheisyys tärkeimmille yrityskeskuksille, molemmat alueet houkuttelevat yhä enemmän yrityksiä.”
”Sijainnit, joissa on ylimääräistä infraa, ovat suositeltavia verrattuna niihin, joilla on alijäämäinen infra”, Rathi Knight Frankista sanoi. ”Siinä markkinat, kuten Etelä-Mumbaissa, saavat hyvän valikoiman.”
Etelä-Mumbai
Keskimääräiset vuokrat Etelä-Mumbaissa ovat alhaisemmat kuin BKC:ssä, lähes ₹230 neliöjalkaa kuukaudessa, sanoi Vimal Nadar, Colliers Intian tutkimusjohtaja.
”Tärkeimmät kauttakulkuun suuntautuvat infrastruktuurihankkeet, kuten Mumbai Trans Harbour Link (MTHL), Coastal Road Project (CRP) ja äskettäin avattu yhdyssilta, ovat lyhentäneet merkittävästi matka-aikaa ja parantaneet Etelä-Mumbain ja näkyvien esikaupunkialueiden yhteyksiä MMR:ssä”, Nadar sanoi. ”Kun koko Mumbain metrolinja 3, joka yhdistää Aareyn ja Cuff Paraden, tulee toimimaan, Etelä-Mumbai näkisi paremmat yhteydet Keski-Mumbain, Bandran ja SEEPZ:n kaltaisten alueiden kanssa ja mahdollisesti löytäisi uudelleen sukulaisuuden johtavien joukossa. miehittäjät.”
Monet kiinnittävät huomionsa Etelä-Mumbaihin sen strategisen sijainnin ja infrastruktuurin vuoksi.
”Yritysten toimistojen ja kaupallisten toimipaikkojen määrän kasvaessa nämä paikat tarjoavat suuren potentiaalin yrityksille, jotka etsivät ensiluokkaista toimistotilaa, ja niissä yhdistyvät mukavuus ja Etelä-Mumbaissa sijaitsemisen arvovalta”, Credain Romell sanoi.
Kiinnostus kasvaa myös pohjoisia alueita kohtaan, kuten Goregaon ja Oshiwara sekä Nariman-piste Mumbain eteläkärjessä.
Nariman Pointin herätys vielä kaukana
Noin neljästä kuuteen miljoonaa neliöjalkaa odotetaan olevan saatavilla Nariman Pointin ympärillä, mutta se kestää vähintään neljä vuotta, Rathi sanoi. Vaikka viherkenttien kehittämisen mahdollisuudet ovat rajalliset, kunnostushankkeet voivat lisätä tarjontaa, hän lisäsi.
Nariman Point, Intian alkuperäinen keskeinen bisnesalue, sisältää vanhoja rakennuksia, jotka vaativat kunnostusta ja joissa on potentiaalia kunnostettavaksi ja jälkiasennettavaksi, Colliers’ Nadar sanoi. ”Itse asiassa yli 95 % alueen A-luokan toimistorakennuksista on potentiaalisia kunnostettavaksi.”
On kuitenkin varoitus: Nariman-pisteen lähellä tehtävä kunnostus on hankalaa, koska useimmat siellä olevat rakennukset ovat osa- tai kerrosomistusosuuksia.
”Kaikkien saaminen yhteen uudistamaan on haaste”, C&W:n Saraf sanoi. ”Uudelleenkehittäminen kerrosten omistajien omaisuudessa on aina vaikeaa, koska sinun on saatava kaikki suostumaan kunnostukseen.”
Monet rakennukset täällä ovat Pagdi-järjestelmän alaisia, joissa vuokraoikeuksia voidaan ostaa ja siirtää, mutta vain vuokranantajan suostumuksella. Tämä tekee kunnostuksista kalliimpia, Saraf sanoi.
Toinen bisnesalue?
Vaikka toimistotilojen kysyntä on lisääntynyt erityisesti pankki- ja rahoituspalveluissa, lääketeollisuudessa, sosiaalisen median yrityksissä ja yhteistoimintayksiköissä, BKC:n liitettävyyden ja erinomaisen sijainnin tilalle toiselle alueelle on edelleen rajallisesti tilaa.
Knight Frankin Rathi huomautti, että yrityspiirien muodostuminen kestää vuosikymmeniä.
”Abu Dhabin tai Whitefieldin syntyminen Mumbaissa vie paljon aikaa”, Rathi sanoi. ”Seuraavien 10 vuoden aikana sanoisin, että tähän lisätään vain yksi keskusyritysalue (CBD). markkinoida”.
